看涨看跌？中国房价必然会下跌的二十个理由 |
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2005-03-18
杭州日报
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近两年，关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却持续上涨。房价到底会涨，还是会跌，每个人从各自的立场出发，会得出截然不同的看法。发表本文的目的在于给读者提供一些思考和警示。文章的观点正确与否，相信读者会有自己的判断。
如果从长期、周期看，任何事物都有涨必有跌，有峰必有谷。正如作者所说，“什么时候开始跌不能准确地讲，因为这是从经济学的角度来分析问题，而不是根据《周易》。”——编者的话
价格由价值决定，同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。
前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入砣ǚ浚俑呒勐舫觯桓霾聘恍вΓ庋郝蚰芰υ黾樱钟懈纳谱》刻跫男枨螅獠糠止郝蛄ψ罱改暾诩惺头胖校庵值图勐蛉牍浚呒勐舫龅暮檬乱丫蝗ゲ桓捶盗耍哉獠糠止郝蛄σ坏┦头磐瓯希苑康夭谐〉耐贫突嵬蝗幌В吒咴谏系姆考劬突崾е亍?nbsp;
那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太”年轻时就住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是中国银行房贷总额大幅上涨的最近几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8%-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？
李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样逼人。
物业税的推行。这项政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经缴了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。
法律限制。本人是实习律师，深知根据中国法律，业主不拥有住房土地所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知，这在法律上仍是空白。可是70年总会过去，这一天总会到来。
不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。香港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘。而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不像青菜的价格，一天可能三变。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时罚且坏┛枷碌幕埃彩遣蝗菀谆赝返模热缦愀郏?997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济2004年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。最近几年房价涨幅巨大，现在已是最后的疯狂，已经是不能穿鲁缟的强弩之末了。
现在中国基本没有什么供不应求的，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。一开始彩电、VCD、手机、空调、汽车都因为利润高，于是产量大涨，于是纷纷降价，利润降低，有的甚至亏损或即将亏损。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的。
按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。
心理因素。一般的老百姓，就像是姜昆和唐杰忠说的相声中一听邻居老太太说副食品要涨价就睡不着觉马上去抢购油盐酱醋味精的老急一样，心里没有一个主见。特别是当看到“像买白菜一样买房”，看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。美国股神巴菲特讲过一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说：“不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢。”同时，一般人有买涨不买跌的心理，因为怕涨，所以在未涨时以便宜价买入。但是房价涨幅降低了，停止上涨了，人们就会观望，开始下跌了，那就不再购买，起码会迟延购买。到那时的房产中介就如同北京小汤山医院一样，鲜有人问津了。如电视机，电脑，价格一跌再跌，越是跌，越是没人买。
宣传作用。不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。刊
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