住宅禁商3个月 广州写字楼市场暖风频吹 |
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2005-09-25
金羊网
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自今年5月1日广州市颁布《广州市房屋租赁管理规定》，全面实行“住宅禁商”后，经过连续数月的市场调整，8月份广州写字楼市场重新回到“住宅禁商”之前的局面：甲级写字楼租金不断上涨，明显求大于供；乙级写字楼需求趋向平稳，某些物业租金不升反降，这种现象较为真实地反映出目前写字楼市场的需求结构。
甲级写字楼需求持续旺盛
甲级写字楼的租金反映出其需求仍然十分旺盛。虽然存在较大的地域性差别，但不管是环市东商务区还是天河北CBD，甲级写字楼的租金都呈现出上涨的趋势。与过去两个月相比，天河北的租金升幅大概在4％左右，而环市东甲级写字楼由于基价稍低，近期升幅在6％左右。
天河北商圈集中了广州一批最顶级的写字楼，一批国际知名企业的长期进驻是当地写字楼租金的有利保证。在珠江新城CBD尚未崛起的今天，天河北仍然是广州写字楼，特别是甲级写字楼市场的领头羊，当地甲级写字楼租金的变化对整个写字楼市场都具有很大的影响力。
虽然近期有大批写字楼新货入市，但几乎都集中在珠江新城，对天河北并未造成冲击。天河北甲级写字楼的租户稳定，商务办公的氛围相当成熟，这一点是支撑当地写字楼租金不断升高的重要保证。从满堂红研究部的数据来看，中信广场和中泰国际广场已成为当地写字楼市场的两大重心，中信广场的月租金达到150元/平方米，较之上半年上升3％以上；中泰国际的月租金也达到140元/平方米，与体育东的甲级写字楼持平，对于入市不久的写字楼来讲是非常高了，而这个租金价位主要得利于其良好的客户构成，包括B&G、普华永道等一批世界知名企业。天河北甲级写字楼的空置率基本控制在5％以下。
而环市东甲级写字楼的整体租金由于一直以来都相对偏低，因此，本月满堂红研究部监测到的租金显示了较高的增长幅度，世贸中心和好世界广场成为当地成交较为活跃的写字楼。虽然环市东也集中了一批国内知名企业，但在竞争力上明显与天河北商务区存在差距，直接表现在租金方面，今年以来该区域甲级写字楼的月租金保持在55～70元/平方米之间。但近来的租金水平有了明显增长，如世贸中心的租金已经超过70元/平方米，好世界广场则更高，月租金达到85元/平方米。可见环市东商务区成熟的商务办公氛围对企业仍具有相当的吸引力。
乙级物业需求回落租金下调
8月份，乙级写字楼的成交范围有所扩大，对象分布也较为密集，但整体租金并没有继续上升，部分单位甚至出现下降。因天河北写字楼租赁活跃，当地的乙级写字楼羊城国贸和南方证券大厦的月租金从70～75元/平方米上涨到80元/平方米左右，出租单位面积在230平方米左右。
珠江新城的写字楼在竞争力方面与天河北仍然有相当大的差距，在楼宇素质接近的情况下，地理位置因素影响了其租金水平。勤建商务大厦和双城国际大厦的月租金在60元/平方米左右；星辰财富港的小面积单位的月租金始终保持在40元/平方米的水平，与前几个月相比变化甚少，现时珠江新城写字楼物业的租金水平尚处于中等位置。
而环市东商圈的乙级写字楼租金则呈现下滑趋势，荣建大厦的租金从前两个月的60元/平方米下降至55元/平方米左右，降幅较明显。结合周边写字楼的租赁情况来看，乙级写字楼市场的热租现象还是一种短期行为。
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