关注《物权法草案》:70年大限有勇气才能有突破 |
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2006-08-28
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中国人的私有财产在几经修改的法律草案中取得了与公有财产的平等地位。据悉，此次物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。
根据1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的土地使用权最高年限为70年，而且，一旦土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是所谓的“70年大限”。正如有人所言，我们平常所谓的“买房”，其实只是在支付70年的房屋租金而已，我们无法“买断”任何一间房屋。
此次物权法草案在破解“70年大限”上，在我看来，其实没有任何突破，更谈不上制度创新！早在1994年颁布的《城市房地产管理法》就已经规定，土地使用权使用年限届满，土地使用者可以申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”而现在的物权法草案，只不过是在重复以前的说法而已。
房子，可以说是许多老百姓一生中最重要的财产了，然而，这部分财产却随着时间的流逝而“人间蒸发”，这难道不是公权力对私权利的侵犯和亵渎吗？众所周知，这个70年大限，是在特定的历史背景下出台的，当时并没有充分征求公众的意愿，此外，为什么不是60年，不是80年、100年，而偏偏是70年呢？也缺乏令人信服的科学依据。即使现在规定，到时屋主可以通过向国家交纳土地转让金而继续使用，难道，这部分多缴纳的土地转让金就“师出有名”吗？
按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现值，房屋资产的价值与房屋租金、租金的增长速度、投资回报率和房屋残值密不可分。现在房价居高不下，远远大于租金的增长速度，市场经济和交易模式已经使人们的预期将房地产视为永久、无期限的私有产权。此外，一般来说，70年后地上建筑物大多数都已经“折旧为零”，残值所剩无几，要求重新缴纳土地转让金和房子被国家无偿收回又有什么区别？可以想象，70年后，这种私产和公权力的矛盾势必成为一把悬在头上的“达摩克利斯之剑”。
无论是在法律还是在法理上，购房者在购买合法的商品房后，享有完全的房屋所有权。我们知道，所有权有五个特性，即全面性、整体性、弹力性、排他性和恒久性。所谓恒久性，即指所有权不因时效而消灭，不得预定其存续期间。所有权除因标的物灭失、取得时效、所有人抛弃等事由外，本质上可永久续存。如今，老百姓倾尽毕生心血买来的房子只是一个70年的租用期，这是所有权吗？这种限制行为合乎法理吗？
归根结底，这种矛盾是一种公产和私产之间的冲突。到底保护私产多一点，还是保护公产多一点，决定了制度和决策的价值取向，也只有公权退一点，私产才会多被重视一点。此外，“70年大限”不只是一个私权与公权的问题，也是一个基于私有财产权的市场交易体制如何在中国社会最终得到确定的问题，它就像一个幽灵，徘徊在中国制度转型的过程中。财经作者杨育谋曾指出，短期的地权设计使私人权利呈现严重的不可预测性，不可避免会加大市场波动和政治风险。我想，突破70年大限，不仅需要大智慧，更需要有大勇气。
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