上海二手房京沪穗三地居首 均价破1.5万元/平米 |
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2007-08-24
上海证券报
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近期房价上涨已成为楼市关注话题，据北京中原三级市场部研究中心提供的数据，京、沪、穗三地的7月份中原领先指数中，上海中高档二手房价格已经居首，7月份达到了15111元/平方米的单价；北京二手中高档商品房价格为11904.7元/平方米；而广州中高档二手房价格最低，达到6834元/平方米。但广州涨幅最大，北京、上海两地则趋稳。
从三地的房价上涨原因来分析，北京由于受到奥运效应助推效应，消费者对于房地产市场未来预期看好，导致整体市场房价呈现上涨趋势。而在供应量方面，北京市场四环以内区域的新房供应明显减少，市场供不应求态势开始明显。但由于北京在近期加大了保障性住房供给量，加上部分出台政策对于购房者心理造成一定影响，从而产生观望情绪，导致北京房价涨幅趋缓。
而在上海房地产市场，供不应求所产生的供需失衡，使得市场中的有效挂牌房源及新增房源明显减少，房东惜售心态明显，或频繁“跳价”或转售为租。虽然房客对于“跳价”现象持有理性心态，但明显的卖方市场已经形成。此外，投资客开始大面积进入上海楼市，与以往中档住宅成为投资主力的情况不同，稀缺性极强的高档住宅成为关注热点。陆家嘴、新天地、古北等地，板块内的一些高档楼盘交投活跃，投资客成为购买主力。在这种市场助推的氛围影响下，上海中高档二手房价格被带动成为三地房价之首。
广州楼市的涨幅明显则是由于政策效应减弱、需求强烈增长所致，买卖双方普遍对楼市预期表现乐观。买家积极入市，追涨二手住宅造成房价上涨明显。
从三地的市场情况来看，在整体北京市场房价上涨的大趋势下，北京各大奥运场馆集中地区，房价普遍呈现领涨趋势。由于区域内奥运场馆的落地，会带来一系列交通、配套等方面的利好因素，因此对区域内房价上涨起到了一定的助推作用。而据中原（上海）的成交领先指数报告，7月份之前几个月的成交户型通常集中于小户型之上，但从7月份的成交结构来看，大户型的成交比重却在增加。以闵行区为例，以往大户型成交量集中在龙柏板块，现在已扩大至整体区域，120平方米至130平方米的三房颇受市场青睐。
原本自住需求表现平稳的广州楼市，由于受到深圳外来买家冲击，投资需求呈现明显增长。在增长明显的广州大道南板块和滨江东板块，由于投资者集中购买，且房东惜售心态明显，导致这两大板块成交均价上升很快，共同拉高了价格指数。
我们认为，虽然三大热点经济区域（环渤海、长三角、珠三角）中的三大热点城市（北京、上海、广州）上涨原因不尽相同，但总体来说，需求增长很快，投资倾向表露明显是导致楼市房价上涨的重要原因。
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