应对市场开发商调整策略

　　8月中旬，坂田的万科城御景湾别墅、布吉的左庭右院（南区）以及宝安中心区的泰华阳光海一期B组团三大楼盘开盘销售，遭遇了今年楼市的第一次“集体遇冷”。

　　近期开盘的其它楼盘情况类似，开发商开盘定价比前几个月低调了不少，有的甚至低于周边同品质楼盘开盘价。如中粮地产的COLOR社区，位于宝安区宝安大道、宝安体育馆旁边，开盘均价13500元/平方米；中海地产的中海·西岸华府，位于宝安区松岗，开盘均价为9000元/平方米；还有位于南山区后海的澳城花园，开盘价格为30000元/平方米。虽然每个楼盘的单价并不算低，但相比前几个月开盘楼盘的情况以及上半年整体的市场走向来说，还是缓和了不少。

　　除了开盘定价趋于保守外，部分开发商还针对处于观望期的推盘项目制定了有别以往的销售策略，积极引导自住型买家入市。

　　鸿荣源集团有限公司总裁杨江认为，在市场陷入观望期时，炒家就变得非常谨慎，尤其是当楼盘价格相对较高时，炒家的入市率是非常低的。因此，公园大地（查看地图）采用了“以自住型置业者为主要销售对象”的营销策略，因为“自住型买家具备非买不可的‘必要条件’，他们更为关心楼盘自身的品质，一般都不去理会是否处于观望期。”

　　后海公馆则采用了买楼盘“送装修”的销售模式，而其旁边的某一楼盘更是在捂盘3年之后，偏偏选择了在观望期这个节点上开盘销售。“种种迹象均表明，开发商心态已经发生了微妙的变化，”一位不愿透露姓名的业内人士认为：“尽管同处于观望期，但与2005、2006年的观望期大不相同，以前先松手的都是置业者，而这次，开发商似乎先要按捺不住了。”

当前市况

　　九月伊始成交量增均价大降

　　尽管8月的楼市略显冷清，而业内“观望期还将延续一段时间”的声音也是不断，但9月刚开始的几天，整个深圳楼市倒是“热闹得很”。

　　在成交量上，据深圳市国土资源和房产管理局网站公布的一手房成交公示显示，8月27日-29日的成交套数分别为44套、75套和57套，加上此前的数据，整个8月份的日均成交量不超过100套。然而，8月31日-9月4日五天，全市的成交套数却分别为189套、316套、212套、220套和148套，日均成交量达到了216套，前后悬殊非常大。

　　而在成交价格上，据《深圳楼市周刊》统计数据显示，8月前四周的成交均价都在1.7万-2.2万/平方米之间。但据深圳市国土资源和房产管理局网站公布的一手房成交公示显示，8月31日-9月4日五天的日均成交价格仅为13599元/平方米，其中9月2日为11995元/平方米，前后差距同样很大。

　　另据了解，这几天二手楼市方面也稍有回暖。顺驰地产南山分行经理黄佳豪告诉记者，其所在的分行从8月29日起交易量上升幅度较大。但黄佳豪同时表示：“成交量的大幅度提升并不表明市场就走出了观望期，一方面，从一手楼成交均价来看，是相对较低的价格拉动了成交量的大幅上涨；另一方面，国家政策背景并没有改变，政策没变，市场也不够明朗，楼市是否走出观望期还需观察一段时间。”