还在按揭过程中的二手房进行买卖交易，实际上就是买方在替卖方提前还贷，但买方需要承担很多风险。
——致高律师事务所李乾应律师　　　　　　

　【案例回放】
 

　陈女士在某银行贷款买有一套30万元的房子，目前还有15万元的贷款没有还清。买方孙小姐也打算以按揭的形式购买该房。双方经过协商后，孙小姐向陈女士支付15万元作为首付，然后陈女士到银行申请前还贷，向银行支付剩余贷款，解除房产抵押，双方再办理产权过户。随后，中介公司或者担保公司将产权证进行重新抵押登记，向银行申请贷款，银行进行房屋评估和审核后，将余款划拨给卖方陈女士。

　【个案分析】

　这种还款模式需要买家先付款再过户，如果双方在履行合同的过程中出现问题，买方将承担4重风险：一旦卖家的房子有问题，无法过户，买方将承受很大损失；买卖双方是现金交易，没有银行收据，卖方未给买方提供收条证明，如果在过户过程中出现问题，买方提前支付给卖方的房款就很有可能无法收回；卖方申请提前还贷，银行需要一定的时间进行审批，在这一过程中，卖方如果违约单方面抬高房价，买方将承受经济损失；办理完过户手续后，买方向银行申请按竭时，由于某种原因，银行拒绝发放贷款，此时，风险则转嫁到卖方身上。

　【风险规避】

　就此问题，致高律师事务所李乾应律师表示，虽然买卖双方是和中介公司签订的三方合同，但在交易过程中，中介只需要履行介绍以及协助办理手续的工作，如果买卖双方出现违约，原则上中介公司是不承担责任的。因此，在购买此类二手房时，买方需要承担极大的风险。

　李律师表示，买方要将风险降低到最低，首先需要和卖方在签订合同时，明确各项细节以及违约责任的认定。尤其在交易环节，买方一定要留存证据，比如银行的划款存根证明，以及卖方的收条。在支付房款时，最好不要以现金形式交易。

　另外，目前二手房交易中心以及各大银行都开设有第三方托管业务，买方可将款项划拨给第三方，等房屋过户手续办理完结后，在通知第三方将款项划拨给卖方。

　【购买此类二手房的按揭操作流程】

　1、买卖方、中介方签订三方买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。

 　2、买方支付卖方房款的四成或五成（由双方协定，一般不得少于三成），卖方须向买方打收条证明确实已收到款项。

　3、卖方向银行申请停按，并提交相关材料及支付贷款的剩余费用。

　 4、办理完结注销抵押手续，双方在中介机构陪同下去房管部门办理过户手续。

　5、买方需到银行指定的担保公司办理按竭贷款的手续（需提供收入证明、如果买方是单身则需提供单身公证、户口本）。

 　6、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

 　7、由银行指定的评估公司评估房屋价格，申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），买方符合贷款标准，银行向卖方一次性划拨剩余款项。

　 8、买方需到申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
风险2 诚意金不“诚意”

　实际上，只有在一手房买卖中，才有支付“诚意金”的说法，二手房在交易过程中所谓的“诚意金”，仅仅是中介方圈“死”购房者的一种手段，对卖房人并不奏效。 ——四川致高律师事务所林方平律师　　　　　　

　【案例回放】

　8月中旬，在成都工作的李小姐打算购置一套二手小户型房自住，于是便在位于致民路的某中介公司进行了登记。第二天，该中介公司工作人员便带李小姐看了位于老南门一处50平小户型，李小姐当即表示出愿意购买的意向。而该工作人员却以约不到房东为由，叫李小姐先交纳一万元诚意金，以防该房子被别人买去。在经过了一番“讨价还价”后，李小姐最终给中介公司交纳了5000元购房诚意金。

 　随后，中介公司表示会尽快联系到房东，早日完成交易手续。李小姐满心欢喜的认为交纳了诚意金就等于吃了“定心丸”，于是便退掉了在其他几家中介的登记记录，“乖乖”在家等候消息。然而，足足等了近一周的时间，却没有该中介公司的任何消息，李小姐便独自到该社区打听消息，最终，保安告诉她，自己要买的那套小户型房已于三天前租了出去。