这个国庆节假期之前，楼市承载了多个房产新政：第5次加息、7次上调存款准备金率、提高第二套房贷首付、经适房、限价房政策陆续出台……

　　今年9月份，南京市二手房交易数量为3839套，较今年8月份的交易量下降了15%，而和今年6月份成交4800套的高峰相比，交易量降幅已超过25%。

　　与此同时，自9月以来，南京二手房挂牌量激增。网上房地产的数据也显示，至9月累计二手房的挂牌量为280000多套，而昨日的挂牌量则已高达391286套。

　　专业人士表示，如果二手房长期表现出供大于求的现象，降低价格出售是其必然的出路。而南京整体房价，可能会由此开始松动。

　　供应，二手房房源猛增

　　据统计，9月南京住宅交易量比8月已有明显减少，说明市场已产生一定的观望情绪，这种观望则延伸到了十一长假。根据网上房地产的统计，楼市7天交易低迷，每天的住宅成交量多在一二十套，最多的一天住宅成交也只有90余套。成交区域仅集中在江宁、江北两大“低价”板块，城中、河西和仙西等区域鲜见成交。这也与前一时期频频出现的彻夜排队买房、热抢房号等购房冲动行为形成了鲜明对比。

　　不仅新房如此，二手房在成交低迷的同时，房源量也在不断的增加。据了解，长假期间，“抛货”者还继续增多。一家专业房地产网上显示，每天的个人二手房挂牌量都保持在三四百套，中介挂牌量少则1万余套，多则突破2万套。网上房地产的数据也显示，上月当年累计二手房的挂牌量为280000多套，昨日的挂牌量则高达391286套。

　　业内人士表示，但从个人挂牌量来看，7月份的挂牌量为12188套，8月份为13380套，9月份为14653套，也有了明显的增加。

　　“五一和十一同样为黄金周，但五一未有政策出台，十一则是众多政策出台之后，挂牌量就比五一增加了12%。”中原地产交易中心经理王巍巍也表示。

　　我爱我家数据显示,长假开始，多数人急于安排和落实自己的出行计划，造成了长假1~3日房源、客源登记量都下降了，交易量减少。而后期纷纷回宁，4~7日房源、客源登记量开始回升。纵观这7天的情况，与2006年十一黄金周相比，房源增加了95%。

　　区域，河西一楼盘367套在抛

　　近期南京二手房市场上新政的不断出台，使得部分银行不再对面积小房龄长的二手房放贷，首付款比例也面临进一步提升的压力。如招商银行对60平方米以下二手房已明确停贷。紧接着，9月下旬出台的购买第二套住房需要按照1.1倍利率政策执行房贷的新规，不仅对二手房交易造成了不小的震荡，对购房人心理也产生了不小的震荡。

　　“相对今年年初买房人两三天就能拍板，现在准备购买二手房的市民都放慢了买房节奏，准备观望一阵，老小二手房自然不在选择范围之内。”多家中介公司的工作人员表示。

　　记者在采访中还发现一个现象，虽然老小二手房难于出手，但数量有限，即使全部拿出来挂牌，也支撑不了如此高的挂牌量。其中另外一批房源，则引起了记者的关注。就是一些新区的次新房，也开始频繁的出现在挂牌信息上。

　　记者在网上房地产的房源信息上看到，仅奥体的金马郦城一个楼盘，截至昨日下午6:00，近1周有367套二手房挂牌出售。奥体银城西堤国际1周也有265套挂牌，江北的威尼斯水城有173条出售信息，其中大多数都为毛坯房，且面积都在100平方米以上。

　　分析，炒房者急于套现

　　多家中介公司的相关人士表示，二手房目前存在三大特点：价格可谈余地较大、销售周期拉长、购房者买房的速度也变慢了。这些现象不仅出现在老旧二手房身上，一些郊区大部分次新房的出现也存在同样的问题，这就让一些急于套现的炒房者“进退两难”。

　　和半年前相比，郊区的房源有了明显的增加，去年同期江宁、六合和浦口的挂牌量占据了全市的16%，而最近则占据了近1/3，且毛坯居多。这主要是一些短期的炒房者，急于套现的行为。

　　“鼓楼和建邺的次新房，特别是2000年以后的，这段时间开始全面上市，有些房主会几套房子同时出售。主要是因为当时投资是选择的贷款投资，现在不得不出手，以保本。另外就是，今年5月以后二手房的价格都未有太大的变动，让他们的心理有些承受不住。”王巍巍表示。

　　南京港厦房地产销售有限公司四部经理徐强认为，政策的不确定性动摇了一些炒房者的信心。他告诉记者，奥体、雨花区、江宁和江北等一些区域的新房，近期交付的有70%~80%已经拿出来销售。这些卖房人觉得价格已经到了他们的预想值，不会再有太大的空间。

　　我爱我家，港厦房地产、中原地产的相关人士都表示，最近奥体的二手房挂牌量和成交量都有明显的增加。

　　价格，卖家主动降价

　　“现在的价格有些已经基本接近市场价了，但市场又不好了。据了解，目前二手房市场的挂牌价格基本保持稳定，相比前期快速增长的房价，近期二手房价增长势头明显放慢很多，反映房主的心理预期价位没有继续增高，甚至有小部分急于出手的业主选择了下调挂牌价格。”一家中介公司的负责人也表示。

　　“花园路7号的小区1996年的房子，63个平方米，顶楼的南北精装可落户，当时的挂牌价格是54万，挂了一个月都没卖出去。现在房主降价到50.3万，可还是卖不出去。同样还有江苏路的70平方米1986年的房子，顶楼的2室2厅精装，报价76万，卖了20天都没卖出去，现在房主已经将价格降到了73万。”南京青衣墨子有限公司总经理王小军告诉记者。王巍巍也表示，现在的房主很配合成交，价格都有万元左右的松动。

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，这些房子集中在主城，传统的交易热点区域增加挂牌比较多，如鼓楼和白下。他们共同的特点就是没有完善的物业管理，相对比较旧，房型结构和楼层都不好。虽然地势不错，但也不再如以前那样地段决定一切了，这也直接反映了市场是受了新政的影响。

　　趋势，贷款紧缩会长期执行

　　针对9月份南京二手房挂牌猛增的现象，南京多家银行房贷部负责人纷纷表示，银行“紧缩风暴”背后，实际是不断上涨的房价在作祟。由于房价涨得太快以及存款准备金率的数次上调等，部分银行在放贷冲动之后，开始面临“存款危机”。不止一家股份制银行的工作人员表示，从今年6月开始，他们对外猛拉存款，“每个人都有几百万的存款指标，一线柜台的一般要完成500万，二线的则要完成300万。”

　　大量的贷款放出去，少量的存款存进来，银行的放贷压力可想而知。据透露，正是关注到金融市场的潜在风险，银监会前不久首次进行了“贷款压力测试”，意即做一次测算：万一房价下跌5%、10%乃至20%，银行是否有承受能力？

　　除了考虑风险和无款可贷，也有市场人士认为，多家银行停办转按揭或收紧二手房贷款业务，很明显就是为了防止炒房而带来的房贷风险，而从这一点来看，这些政策就算到了来年也还会继续执行。

　　观点，房价可能由此松动

　　业内人士表示，如果二手房交易量还维持缓慢下降的局面，新开盘楼房也会卖不上价。

　　专家表示，控制了一些炒房者，价格就有可能出现局部下跌。二手房价“倒挂”的现象需要调整，如果新房的价格涨不上去的话，二手房的价格还会再下降。

　　购房者观望，很大一部分也是因为想买的楼盘未上市。开发商目前已经有松动，下半年，城东、城中等一些未开盘的楼盘随着政府检查力度的不断加大，会尽快上市。再加上利空消息的越来越多，开发商也捂不住了，必须上市，这样就增加了新房的供应量。供需缓解了，再加上“一房一价”的限制，价格自然上不去。另外，现在已经出现了江宁一些楼盘价格卖不上去的情况，一些楼盘并没有卖到物价局所批的价格。

　　甚至可以推测，捂房捂的最厉害的，吃亏则最大。城东目前准备上市的楼盘很多，如果早卖，价格则会比较高。如果在下半年一起上市，就卖不了多高的价格。

　　“断水”老房子贷款下不来

　　在国庆前公布了新的第二住房贷款新政策后，昨天商报记者咨询了南京光大、深发展等多家银行，目前他们均没有出台最新的实施细则，但是操作会按新政策来。而对于二手房贷款，商报记者了解到，南京多家银行早已提高了门槛，部分银行甚至已经暂停了二手房贷款。

　　中信银行南京分行个人信贷管理中心经理娄勇告诉商报记者，该行的二手房贷款首付虽然还是30%，不过，对于50平方米以下的二手房，将根据地段、个人资信等审查细节决定是否发放。

　　深圳发展银行南京分行零售部总经理助理曹军也表示，该行二手房贷款首付也不变，还是30%，没有面积限制，但房龄若超过20年就要另外考虑，多数不会发放。

　　中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺也表示，对于50平方米以下的，90年之前的二手房该行一律不做。

　　南京多数银行的二手房贷款政策与上述三家银行很类似，唯独建行和民生除外，因为这两家银行已经分别于8月和9月暂停了二手房贷款。

　　“实际上从内心来讲，我们并不想放弃二手房贷款业务。”其中一家暂停二手房贷款的银行相关负责人表示，去年他们行还在拓展这部分业务，好不容易争取到的市场份额并不想丢掉，但因为信贷额度的确吃紧，所以现在不能不进行控制。

　　新房子不能转按揭

　　“还在按揭的次新房想销售转按揭，这项业务我们早就不做了。”中国建设银行江苏省分行房贷部有关人士表示，该行南京各营业网点今年6月20日起已停止办理转按揭业务。

　　据了解，所谓转按揭，就是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。简单举例来说，甲方按揭贷款买的房子卖给乙方，去银行办理相关的手续，剩下的贷款就由来乙方还了。

　　由于只要交个首付，便可轻松拿下一套房产，转按揭业务让众多炒房一族赚足了甜头。

　　不过，南京房贷业务规模最大的银行——建行停办了转按揭后，南京其他银行也纷纷效仿。

　　省中行房贷部相关人士也表示，下半年开始，他们只能做标准贷款了，也就是最简单的一手房按揭、二手房按揭和车贷，其余涉及信用额度的非标准贷款一概不做。

　　“转按揭停办对炒房者打击最大，至少在按揭期内想卖房获利是不可能的。”南京多家银行房贷部负责人纷纷表示，目前，还在按揭的次新房想卖掉是很难的，就算挂牌再多，不能贷款也是与事无补。

（编辑：静仔）