房价要跌了？

　“9.27”房贷新政就像一盆冷水，让原本火爆的成都楼市在去年10月骤然降温。

　之前局部房价动辄跳涨千元、住宅楼面地价屡创新高、众多项目开盘即告售罄等短期内的走强景象突然消失。取而代之的则是去年10月市区平均开盘销售率由9月近80%下降至仅60%，住宅月度销售量由去年9月的153万m2缩减至100.06万m2，降幅达35%，住宅均价涨幅出现停滞，甚至不少开发商开始打着各种“旗号”进行变相的降价促销……

　据成都正合地产提供的统计数据，政策前后楼市的明显反差，让开发商们感到措手不及。如去年7月，城南某楼盘首批次以高于区域均价千元以上的价格创造了100%的销售典范。同样，去年9月29日，该项目1期2批次在均价跳涨近900元的情况下，仍实现了开盘当日80%的较高销售率。但就在新政颁布近一个月后的去年10月20日，在均价无明显涨幅的情况下，1期3批次开盘当日销售率却低至31%，较之前下滑2/3。

　再如，去年10月，城东某楼盘推出景观位置较好的3期35号楼，均价6500元/m2，比上一批次跳涨1000元。如果这种跳涨放在一个月前，销售应该是一件比较容易的事，但新政过后市场承受力的明显下降导致了该项目开盘当日的销售率只有8.8%。

　去年11月，城东某楼盘2期5批次推出187套房源，在维持均价7400元/m2的情况下，甚至出现了开盘销售率不足15%的现象，前几个月的热销场面荡然无存。

　不仅如此，即使往日“平价走量”的项目也未能幸免。

　“中海地产慈善月购房优惠活动”、“成都万科8周年，感恩回馈11月，购房有礼1＋1活动”、“蓝光：一重献礼，液晶电视等抽奖活动；二重献礼，百年奥运图片展，趣味奥运会”、“珠江国际花园：暖冬置业大礼包1＋1＋1”、“咖啡浓情，品味三千里”等名目繁多的营销举措悉数登场。品牌开发商项目尚且如此，那些在大势向好情况下房价随市追涨的项目，陷入的则是“高房价尴尬、弱营销效应、低产品价值”背后的生存窘况。

　2008年的成都房价，面临的是火焰还是海水？是冬天还是春天？

　六车道的成都房价

　影响2008年成都房价的因素很多，不仅仅是简单的供需关系就能说得清楚，道得明白的。即使易宪容这样的学术大家，也猜不透房价的心思。

　2008年的成都房价将划出怎样的K线？震荡上行是大多数人的答案。但这个“震荡”和“上行”是个什么概念，时间和空间如何配合，如何转换，如何步调一致？

　有一点是可以明确的，2008年成都房价是市辖各个区域、各种物业形态以及各种市场预期的综合值。它就像一条城市道路，有超车道，有慢车道，也有人行道，每一条道路都有不同的速度限制。同样，每条道上的车型也决定了它的安全行驶速度。

　2008年每条车道上的变化，综合作用在成都房价上，就决定了2008年成都房价的温度和高度。