消费者信心指数回落 08年房价将呈稳中微跌走势 |
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2008-02-11
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预计2008年将呈稳中微跌走势
上海，2008年1月23日发布的2007年新华财经e兆消费者信心指数年度回顾与2008年度展望报告显示，2007年中国消费者房地产信心指数随房价高涨而回落，预计2008年将呈现出稳中微跌的走势。
2007年全国房地产消费信心基本走势回顾
在2007年，中国大中城市的房价终于从个别区域上涨过渡到普涨阶段，消费者的心态也随着房价变动而发生着微妙的变化，在7月份之前，消费者的房地产买入信心值随着房价上涨而上升，但是在7月之后，房价升幅超过了普通百姓的心理承受和实际承受能力，同时消费者也开始倾向于认为房产已经在失去其投资价值，买入信心值开始随着房价的上升而下跌，最终在年末国家宏观调控趋势日趋明朗的背景之下，以88.1的最低值收官。
房产卖出信心值的走势更多的是与政策走向而不是现有价格有关，从5～8月，该信心值始终稳定在109上下；但是在9～10月份，随着调控预期的增强，部分投资者开始出现及时获利了结倾向，卖出信心值出现上升；而在11～12月份，在调控前景基本明确的情况下，消费者倾向于认为应当等待政策效果再做下一步判断，卖出信心值反而持续走低。
中国房价最高的四个城市的房产买入信心走势
由于房地产固有的地域特点，全国不同地区的房地产信心走势实际上并不完全一致，总体而言，由于房地产价格要明显低于东部，在比价效应的作用下，中西部地区的房产买入信心值要明显高于东部地区，而房产卖出信心值则明显低于东部地区。对于东部地区，这里以中国房价最高的四个城市的信心变化为例来说明从北到南各地的差异：
1. 北京：由于今年房价的表现和去年迥异，第二季度以来房价突然猛涨，北京消费者对政策面期待很强，认为高房价不会持久的预期非常明显，因此买入信心值几乎始终一直在四个城市中垫底，而卖出信心值则最高。
2. 上海：上海的信心值正好和北京相反，在经历长期宏观调控后，消费者认为调控只是尽量减缓房价上涨速度而已，不太期望房价会下跌，因此买入信心在四个城市中最高，而卖出信心则垫底。
3. 广州：广州人务实、温和的性格，以及较强的购买力在指数的变化中都有表现，其买入信心和卖出信心都居于北京和上海之间。
4. 深圳：深圳人的购买力最强，原先房地产买入信心在四个城市中最高，但随着房价大涨50%以上，信心值直线下跌，至8月份见底且低于其余三个城市，但马上就随着当地出台一系列控制房价上涨的政策而快速回升，最终在12月又重回四个城市的最高，走势呈标准的“V”型。
2008年房地产市场走势展望
中国的房地产市场，已经不能被看成是一个完整的市场，而应当至少被切分为两大块：主要用于投资的中高端市场，以及自住与投资兼顾的中低端市场，而这两块市场未来的走势很可能将出现差异。
目前山雨欲来的房产市场宏观调控，实际上其政策的主要着力点是在中低端市场，国家将全力保障的双限房、廉租房等措施也主要解决的是中低端家庭的居住需求。而这一市场的价格失控也的确会严重影响社会和谐，由于2007年房价的普涨已经引起了中央政府的严重关注，因此可以预期2008年上半年还将会有一系列严厉的地产调控政策出台，整个2008年中低端市场的房价应当很难明显上涨。但是，房地产市场对宏观经济正常运行的重要性也不言而喻，楼市成交量的速冻甚至于大批开发商的资金链断裂也绝非调控政策所期待的结果，因此对房价的实际跌幅不能期待过高。
对不同地区的房地产市场，我们认为明年的走势可能大不相同。简单地说，北京由于年中会召开奥运会，将会成为一个特例，房价在下半年回落的可能性非常之大；上海、广州等东部的大型城市虽然房价已处高位，但人口迁移所带来的自住需求，以及股市等投资渠道的收益转移，使得房地产价格有着比较有力的支撑，房价将难以大幅回落；其余在2007年房价出现快速上升的城市，我们认为虽然其房产价格中长期仍然看好，但在2008年则不容乐观，很有可能出现一波幅度有限的回调，随后房价稳定在一定水平之上。
至于中高端房地产市场，我们认为政府将会主要将其交由市场来定价，也会将其看作是一个投资领域而非民生领域。不仅如此，由于该市场上的投资者以国内高端人群和海外投资者为主，受宏观调控政策的影响非常之小。因此在国际游资纷纷涌入，国内投资渠道狭窄的背景之下，我们认为除那些炒作过度，并且已成为当地价格标杆的地产项目会出于社会和谐的需要而受到严厉打压，从而被迫压低价格之外，该市场的平均价格应当维持在高位并继续震荡走高，但这已经与普通百姓的居住需求无关。（编辑：惊文）
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