从最近政府的房地产政策来看，防范银行信贷风险应该包括两个方面的内容。一方面是房地产开发的银行信贷风险。对房地产开发商发放信贷，监管部门有严格的市场准入。比如，房地产开发商的自有资金必须在３５％以上，否则就不可能获得银行贷款；住房只有在建筑房屋封顶之后才能够预售等。另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。对此同样有严格的规定。比如３５９号文件对第一套住房信贷的严格准入、对第二套住房信贷的界定，都在信贷管理上有详细的规定。由于国内房地产市场发展时间短、制度法规不健全，银行信贷风险管理缺陷到处都是。如果资产价格或房价下跌，可能导致银行信贷资产的风险逐渐放大。这样，银行以抵押物设置的风险防线就面临着考验。

   近几年来，国内商业银行房地产企业开发贷款快速增长，占整个贷款比重也快速上升。比如，２００７年工行、建行、中行房地产开发贷款达到３０４０亿、３１７８亿、１４３６亿，占比分别为１０．４％、９．７１％、６．２％。而房地产开发贷款增长最快、占贷款比重最高的还是一些股份制银行及城市商业银行。如，北京银行、兴业银行等。

   目前，国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。在从紧的货币政策下，房地产开发投入资金不足也是必然，再加上股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投清淡，也会迫使不少房地产开发商为了回笼资金而降价。

   房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降，从而放大银行信贷的风险。因为，就目前来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，不仅会把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。但是，房地产开发信贷风险完全暴露，受到惩罚的首先是房地产开发商而不是银行。

   对于住房按揭贷款，中国不会走上美国式的次贷危机之路。因为中国没有让按揭贷款证券化及衍生品化。当然，中国既没有美国式的多元化的住房按揭贷款体系，也没有相关的法律制度规则及贷款人信用管理与评级等。各商业银行在短期利益的驱使下，让不少不符合准入标准的人进入了市场，从而导致中国房地产投机炒作十分泛滥，房价迅速推高。但是，严格的首付比例也在一定程度上降低了国内银行的信贷风险。由于２００７年房价涨得最快，从而带来了１万多亿元风险较高的住房按揭贷款，而２００６年底以前的２万多亿住房按揭贷款风险则较低。因此，只要全国住房价格下跌不超过３０％，国内商业银行的风险就不会太高。而一旦房价下跌，房地产开发商则面临资金断链甚至倒闭的风险。

   如果房地产开发商能够随着房地产政策及融资环境的改变，调整其运作方式，那么也就根本不存在所谓的资金不足问题。比如，在任何一个国家的房地产市场，没有一家房地产生产企业在生产好房子后会“惜售”，但是在中国就出现了。房地产开发商之所以敢“惜售”，就在于其预期房价会上涨，就在于早些时候银行信贷管理规则不合理。如果房地产信贷规则改变了，房地产开发商难道还敢这样做吗？因此，当前房地产开发商资金紧张，根本上还是自身造成的结果。如果房地产开发商把持有的住房降价销售，就可以回笼资金。房地产开发商没有这样做，而是寄希望于房地产市场政策回到过去的老路上。越是在这个时候，相关的政府职能部门就越是要把其制定的房地产政策落到实处。只有这样，房地产市场才能回归理性，才能够持续健康地发展。

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