发生纠纷后房东房客要以合同应对“扯皮”

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发生纠纷后房东房客要以合同应对“扯皮”

News.eeju.com　2004-05-17　　文章来自:房地产时报　　阅读次数:10157

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房屋租赁并不比买卖简单。对于房东，租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控，要通过合同确保自己的租金收益，同时保护房屋不被人为损坏，更要避免面临租客违约提前退租后“人去楼空”的被动处境。对于房客，因并非房屋的所有权人，其仅从所有权人处取得有限的使用权，在租赁期限内对房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担在合同中也均应明确约定。
　　确定租赁双方当事人身份首先，需要确定的是当事人为个人还是公司。若以公司身份作为出租或承租人，租赁合同必须体现该租赁行为为公司行为，否则一旦出现问题，相对人很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。
　　另外，承租人应当依据产权证上记载的权利人来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同，则该合同须经有权出租的人认可。否则，在此之前该租赁合同的效力尚未确定。如果未经认可，承租人可能面临缺乏有效合同的不利处境。
　　租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋，并按时支付租赁期间应由其承担的各项费用，双方可于租金之外另行约定租赁保证金，即俗称的押金。押金通常为一至三个月的租金。租赁酉抵罩故保饬薇Ｖそ鹂捎糜诘殖湟篮贤级ㄓ沙凶馊顺械５姆延茫Ｓ嗖糠钟Ψ祷钩凶馊恕Ｔ诔鱿殖凶馊颂崆巴俗狻⑼锨废喙胤延玫惹樾问保市沓鲎馊讼刃幸宰饬薇Ｖそ鸬殖逑喙胤延谩?Br>　　租赁登记的重要性租赁合同经双方签章后即行生效，但承租人应于之后要求将该租赁合同至房屋所在区、县房地产交易中心作备案登记。至此，该租赁关系产生对抗第三人效力。签订租赁合同后，该合同于双方当事人之间虽然有效，但如果发生“一屋两租”的情况，即之前该房屋已存在租赁关系，或此后房东另行与他人设定租赁关系，而且该租赁关系经过登记备案，则其他承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人，即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。
　　确定房屋类型房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人需根据自己用途选择相应类型的房屋。如果该承租房屋需用于办公，必须选择非居住用房。因为办理营业执照必须有非居住用房。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外，确定房屋类型并选择相适应类型租赁后，租赁期内承租人不得擅自改变该房屋用途，否则视作违约行为。例如，居住用房不得擅自改变为非居住，除双方同意外还需取得有关部门
　　的批准。租金的支付时间及支付方式通常大多数秩衔妥饨鹗畲锍梢恢潞缶屯蚴麓蠹耍涫底饨鸬闹Ц妒奔浼爸Ц斗绞酵哂芯僮闱嶂氐牡匚弧３鱿殖凶馊送锨纷饨鸬那樾问保绻贤惺孪仍级ㄓ兄Ц妒奔洌庋鲎馊擞腥ㄗ愿弥Ц妒奔淦鹣虺凶馊思邮罩湍山稹６杂谥湍山鹗钊粲性级ǎ谰菟皆级ǎ蝗羲酱饲拔从性级ǎ荨渡虾Ｊ蟹课葑饬尢趵返诙豕娑ㄒ酝锨纷饨鸲畹娜胀蚍种募剖铡Ａ硗猓晒娑ǔ凶馊宋拚崩碛晌粗Ц痘蛘哐悠谥Ц蹲饨鸫镆欢ㄆ谙蓿鲎馊擞腥ń獬饬藓贤７稍市硭降笔氯俗孕性级ǜ闷谙蕖Ｈ粑拊级ǎ渡虾Ｊ蟹课葑饬尢趵返诙豕娑ǔ凶馊擞馄诓恢Ц蹲饨鹄奂瞥鲈拢鲎馊丝梢越獬饬藓贤Ｗ饨鸬闹Ц斗绞桨ㄏ纸稹⒅被蛞凶说取３凶馊艘嘤σ勒账皆级ǖ闹Ц斗绞街Ц蹲饨稹?Br>　　转租中承租人须知房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋，此种出租行为称为转租。转租在租赁范围、时间等方面很大程度受之前租赁合同的限制。转租的租赁条件不得大于转租人于上手租赁合同中取得的租赁条件，主要指租赁范围、时间等，否则超出部分属无效。需要注意的是，在转租房屋时需要取得所有房屋产权人同意本次转租关系的证明，该同意证明可以采用两种形式：上手租赁合同中已约定承租人醋馊ɑ蛘叻课莶ㄈ酥苯佣员敬巫馓峁┩庵っ鳌Ｈ粑慈〉梅课莶ㄈ硕源舜巫獾纳鲜鋈魏我恢滞庵っ鳎撕笏凶夤叵稻唤獬?nbsp;

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留言人：张先生　　E-mail： tjtaotao888@eyou.com　　留言时间：2005-8-10 9:16:45

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