许小乐:做好“六措施”,帮助房企和员工渡过难关

来源:房讯网 2020-03-05 17:39:36

一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心,更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战,但同时也蕴含着新的商业机遇。

疫情发生以来,房地产、商业地产及上下游企业同样损失严重,经营受阻业绩停滞。疫情之下,对房地产行业、企业会产生多大的影响和冲击?房地产企业从业者应该怎样应对和反思?对房地产市场有何预测和展望?

日前,全联房地产商会写字楼分会、联合发起新商办50人专题采访行动,邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访,围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为房地产行业平稳发展提供真知灼见。

3月4日,针对疫情对房地产行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题,采访了贝壳研究院首席市场分析师许小乐。

贝壳研究院首席市场分析师 许小乐

疫情究竟对房地产行业、企业会产生多大的影响和冲击?

许小乐:新房方面,疫情爆发期新房销售几近,停滞,房地产开发企业资金承压。由于定金预收款及按揭贷款在开发企业到位资金构成中占比接近50%,销售回款下降冲击房企的资金链,容易陷入现金流和债务困境,开发销售收入占企业收入比重超过90%,高杠杆高周转企业的资金困境尤其突出。

二手房方面,经纪公司业务模式重人力投入,受疫情影响也较大。具体来说,此次疫情对二手房流通的冲击比较大,链家重点18城1-2月份成交量同比下降55%,廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台成交量同比降幅超过60%。在业务停滞,收入显著减少的情况下,门店租金和人工成本的刚性支出成为企业巨大的负担。当前贝壳平台上已有50家中介机构向平台提出融资需求。若疫情持续到4月份乃至更长的时间,预计将有20%的中介门店关闭,我国房产经纪人约有150-200万人,可能会对15-45万人就业造成影响。

租赁方面,疫情之下市场上租赁需求的大幅减少对于长租公寓企业造成巨大冲击。受疫情和防控措施影响,租赁市场降温明显,成交量大幅下降,新增供需减少。今年1-2月链家重点18城住房租赁总成交量同比下降 82.7%,重庆、廊坊、合肥、西安和武汉同比下降超过90%。租赁需求的减少对于长租公寓企业造成巨大冲击,据调研,截至 2 月底,自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋壳公寓全国总出租率跌至75%,同比下降20个百分点;自如房源平均多空置15天;安歆公寓销售预订同比减少30%。同时,租赁企业为保租客安全,采购大量防疫物资,引起成本增加。疫情之下长租公寓企业对业主端的付款压力大大增加。

房地产企业从业者应该怎样应对和反思?

许小乐:疫情是不可抗力,对于企业来说是危险,短期需要考虑的是如何渡过这段艰难的时期。从长期看,需要顺应趋势,对业务作出调整,促进相关能力的建设、增强抗风险和穿越周期的能力。

以经纪行业为例,无论是中国还是美国,我们可以看到房地产市场随经济波动潮起潮落,交易量在波动,经纪机构和经纪人规模也在波动。以美国数据为例,历经四次较大的经济冲击,执照经纪人数量增长12倍。从长期发展趋势来看,行业还是会持续增长和发展,企业需要顺应线上化和职业化趋势,转变思维,优秀的企业都能从危机中寻找出路。

以中介公司为例,可以做好以下六大措施,帮助企业和员工渡过难关:

第一,做好 组织文化建设 。文化建设以信心传递为主,拉齐认知,保持队形,帮助团队树立信心。

第二,有选择地聚焦业务。包括六点:业务结构上舍弃非核心业务,减少不必要支出、拓展租赁业务、提升新房渗透,但有针对性选择结佣周期快项目或者垫佣产品、做好业主维护与线上委托、聚焦降价急售房、钥匙房源、学区房、高度配合业主、聚焦线上活跃客户与疫情前持续看房的客户、高配合度客户

第三,做好人员保留和绩效。对于资金相对充裕的企业,可以全员提供保障性薪资,维持员工生活和生活信心,保持团队稳定。同时,针对核心员工可以提供加薪、提高佣金点、利润分红等方式实现长期绑定;对于资金紧张对的企业,可以与员工协商延迟有息支付(即向员工进行工资的有偿借款)、有偿按比例发放等政策,同时提供远期季度(年度)分红协议,树立远期目标,通过企业文化、组织建设维持人员稳定。

第四,管理好业务指标。例如重新梳理经纪人的作业场景,把培训、线上工具更好地渗透、融合到作业场景里面,加强以VR为代表的线上工具(VR 看房、掌上售楼部)的学习、互动和模拟。

第五,调整战略及公司管理。在公司管理与战略布局上,建立远程管理能力,根据财力情况,适时看准收并购机会,做好融资应对策略,谋全局而顾远期。

第六,抓住特殊时期社区共建的机会。在特殊时期,加大社区共建,发挥门店“城市补给站”的价值,配合社区服务体系、配合街道、配合社区,提供我们的志愿者服务,可借鉴餐饮业“共享员工”,加入志愿者团队,进行社区内困难老人的定点捐助与帮扶。

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