风光背后，暗藏隐忧。规模扩张同时，蛋壳公寓的关键词还指向了“亏损加剧”、“现金流告急”、“依赖现金贷”等。近期蛋壳公寓又因疫情补贴事件再度引发舆论关注，初期颇受租客赞誉的政策，在落地过程中却因“一刀切”引来租客一片讨伐声。
疫情补贴政策遭租客诟病
蛋壳公寓于2月初出台了疫情补贴政策，其中一项措施为，针对武汉地区无法返程的租客，3月2日系统将自动发放1个月租金至钱包，无需申请。
武汉租客小李在武汉封城前便已离开，至今无法返程，按照上述政策，理应享受返还一个月租金的待遇。但疫情期间邻居因晾衣服曾多次出入他房间，导致客服以有开锁记录为由拒绝返还租金，即便小李有不在武汉的证据也不予采信。
对此，蛋壳公寓回复《投资壹线》称，开锁记录是一个重要参考，可以用来辅助判断租客的房屋使用情况。如果有特殊情况，租客可联系客服，公司会根据实际情况作特出处理。但是租客如果每天都有开锁记录，表明房间一直在正常使用中，因此可能不符合补贴领取条件。
但小李对此说法并不接受，“事先并不知道有开锁记录这一评判标准，蛋壳在上线方案时也并未说明，否则我也不会让邻居出入房间”，小李对《投资壹线》表示。
小李向《投资壹线》提供的资料显示，蛋壳公寓的提示短信及APP介绍页，均未对符合租金返还政策的具体标准进行说明。
“除了事先不知道判别标准，事后也不知道自己已被取消相关权利，打电话询问后才知道是因为开锁记录。目前蛋壳所有费用照收，投诉、反馈都没有效果。”小李称。
《投资壹线》发现，因存在开锁记录而错失补贴的租户不在少数，不少蛋壳公寓的武汉租户在社交媒体上反映免租因开锁记录碰上钉子。
ID为“武汉新闻快递员”的微博用户3月3日发布了一则案例，一名网友在23日回到老家，次日邻居因出租屋里存在异味，出于安全考虑对其房间进行了查看，此后也被蛋壳公寓以存在开锁记录为由拒绝返还租金。该条微博的评论区里还有不少其他用户有着同样的遭遇，表明此类案例可能不在少数。
微博网友就免租政策的反馈
图片来源：微博截图
事实上，此类案例折射出蛋壳公寓与租客间关系的一角，而此间的不和谐或非一日之寒，从各大投诉平台上的投诉量即可见一斑。截至2020年3月12日，聚投诉上关于蛋壳公寓的投诉量达991起，黑猫投诉上则达7717起。同为美股上市公司的青客(QK.O)同期的投诉量分别为1352起、2362起，自如则分别为257起、1333起。而蛋壳公寓近期被投诉的理由包括“疫情期间仍带人看房”、“克扣补贴”、“停止提供服务却照常收取服务费等”等。
上文受访的小李便对《投资壹线》表示，自己入住蛋壳公寓已近两年，期间数次因为电费畸高、公寓管家态度恶劣等问题而对蛋壳公寓产生不满，“处理事情不主动，工作消极，后来还发生过争执”，为此，小李曾考虑退租，但退租过程却不顺利。
据小李透露，因使用了一年的床垫存在磨损，蛋壳公寓要求其承担全部损失，扣除1000元押金。小李与蛋壳公寓多次协商沟通无果，后来在给当地区房管所及市房管所打了30多通电话后，蛋壳公寓方才同意减免500元。
但退完租的小李发现，自己所在区域的房源已绝大部分被蛋壳公寓承包，且各大租房平台都是蛋壳公寓代理人的联系方式，故不得不重新选择了一处房源，再度与蛋壳公寓签约。
加速扩张下的盈利难题
上文受访的小李所述的房源覆盖情况，或可一窥蛋壳公寓近几年来在规模上的强势。据招股书，截至2019年9月末，蛋壳公寓的房间数量为40万间，较成立之初增长逾160倍。
与此同时，蛋壳公寓的入住率也逐步提升，但租金利差却在逐步缩小。截至2019年9月末，蛋壳公寓入住率、每月每个出租单位平均收入、租赁成本分别为86.9%、2155元、1564元、而去年同期上述数据则分别为82.9%、2408元、1656元。
正因如此，拔足狂奔的蛋壳公寓在盈利上屡屡败退，并出现了收不抵支的情况。2017年-2019年三季度，蛋壳公寓的营收分别为6亿元、26亿元、50亿元，净亏损额分别为2亿元、13亿元、25亿元，经营活动产生的现金流则为-1亿元、-11亿元、-16亿元。截至2019年9月末，蛋壳公寓的营业成本为73亿元，同比增长206%。
对此，广东省房地产研究会执行会长、资深房地产专家韩世同对《投资壹线》称，大多数长租公寓的流量，是通过高进低出的方式获得，即以比拿房成本低的价格进行出租，加之房价在近两年来涨幅较大，蛋壳公寓的拿房成本想必也会上涨。在此背景下，这种运营模式目前难以盈利。涨租或许可行，但租户接受不了高额的租金。而通过这种模式上市的公司，是否能被资本市场认可，也有待商榷。
蛋壳公寓亦曾公开称，公司整体尚未盈利，主要是由于过去两年持续高增长，大量资源投入到新城市及新公寓开发过程中所致。招股书显示，在蛋壳公寓的营业成本中，租金费用占比较大，在2019年已扩大至61%。
以“亏损换市场”并非蛋壳公寓一家的境遇。据另一家美股长租公寓企业青客(QK.O)招股书，2017-2018年，青客的营收分别为5亿元、8亿元，同期净亏损额则分别为2亿元、4亿元;2019年上半年，青客的营收为8亿元，净亏损额为3亿元。
主要收入租金贷遇政策规范
据招股书，蛋壳公寓的营收主要来源于租金收入，而其租金收入结构显示，租金贷所得的预付款远高于租客直接支付的租金收入。
租金贷即租客与长租公寓企业签下租约，并与该企业合作的金融机构签订贷款合同。金融机构替租客向企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。截至2019年9月末，蛋壳公寓有67%的用户使用租金贷支付房租，贷款金额达31亿元。
对于租金贷在营收中占比过高的问题，蛋壳公寓回复《投资壹线》称，租客需要租金贷。在蛋壳公寓的租客群体中，大多数租客是刚毕业的大学生和公司白领，押一付三或者押一付六对于他们来说有一定压力，因此更多租客愿意使用分期贷款这样的形式来支付房租。另外，蛋壳公寓合作的都是正规银行及金融机构，租金贷的使用也是流程标准、风险可控的。
但韩世同对此则表示不认同，“对租客而言，住房属于基础消费，应在自食其力的情况下解决，此前盛行的‘学生贷’便是前车之鉴。对银行等金融机构而言，投资长租公寓这类收取租金差价的企业，易出风险。长租公寓企业属于二房东的角色，在长收短租背景下，倘若房子租不出去，而又需要支付业主房租，便会陷入亏损，且会扰乱市场。”
值得关注的是，2019年12月，住建部联合国家发改委等六部门发布了《关于整顿规范性住房租赁市场秩序的意见》，要求“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成。
对此，蛋壳公寓回应《投资壹线》，称会积极配合响应，在规定年限达到标准。
营业执照公示信息