房屋纠纷频上“热搜” 业主如何自处合理维权

来源:人民网 2020-03-18 15:45:39

1.近几年围绕房屋引发的纠纷频发,在这样的背景下,购房者应如何保障自身的合法权益?

曹文峰:房地产相关的维权案例从未断绝,之所以在近两年集中爆发,在客观上与各地限价政策有关,部分楼盘的备案价格无法达到开发商的预期,令其感到无利可图,甚至赔钱,导致开发商会在施工质量、装修交付、小区内配套等方面做文章。

此外,房价上涨情况遭到遏制,业主所投资房屋的升值幅度没有达到理想预期,也是业主维权潮集中爆发的重要原因。

李梦瑶:其实所有房屋纠纷,对于业主而言,都是“预防第一”,因为只要走上了维权的道路,都需要花费大量的时间和金钱成本,无论结果如何,都是迫不得已的最后一个选择。

首先,购房者应尽量选择口碑较好的品牌开发商,虽然房地产市场乱象频发,但品牌开发商在重视利润的同时更爱惜羽毛,同时也有支持违约金、赔偿金的资金实力;其次,在前期看房时,对于楼盘的沙盘、广告、承诺和样板房都需要拍照、录音,保存证据;最后,签署合同时需要仔细审查合同条款中的户型图、户型面积、套内面积、公摊面积、延期交房的补偿金条款、违约责任等。

2.在各类房屋纠纷中,质量问题引发的问题最为引人注目,消费者遇到此类问题该如何解决?

王康佳:房屋质量问题引起的纠纷可大致归纳为两大类。一类是可修复、但不影响主体结构的质量问题,例如非承重墙体开裂、漏水漏电以及装修上的瑕疵等,这类问题最优的解决办法就是与开发商协商和解,要求开发商按照合同要求和相关规定,在一定期限内恢复房屋质量、排除隐患。

另一类就是承重墙开裂、楼栋整体质量不合格等难以修复的问题,如果开发商不同意退房,就可以通过法律诉讼解决,并且一般都会得到法院的支持。

3.预售机制下,业主收房时常常发现,房屋情况与开发商所描述的大相径庭,这时应该如何维护自身权益?

李梦瑶:一般情况下建议业主直接通过市民热线、消费者协会、住房建设部门和规划部门投诉举报,也可以通过官方媒体等第三方力量介入监督,越是重视商誉的品牌开发商越会认真对待这些第三方力量的公正监督,且通过媒体曝光之后,也更容易受到相关部门的重视与处理。

4.在实际交付过程中,常常遇到配套与早期规划不符的情况,这时消费者该如何做?

郭韧:面对配套不达预期的情况,业主不要反应过激。装修过程中有变化实属正常,具体要看开发商出售时对房屋的宣传广告和实际交房的差距程度。比如说好的游泳池、学区房、豪华地下车库、会所、人车分流等,如果没有,那就是宣传与实际交付不符,而开发商在宣传中的这类说明,我个人认为可以视为要约,如有不符,完全可以要求降低房价,赔偿损失,甚至退房。

曹文峰:在提起诉讼之前,一定要弄清楚究竟是开发商人为的“虚假宣传”,还是因为不可抗力导致的合法变更。如果开发商存在主观上故意的虚假宣传,就属于合同欺诈,可以主张退房,并按照合同约定索取违约金;如果是因为不可抗力导致的合法变更,例如小区内规划经有关部门批准中途变更,或地铁、学校、道路等周边配套由于市政规划导致变更,大多数情况下就不是开发商所应当承担的责任。

5.违规交房的情况近年来也屡见不鲜,个别开发商甚至明知房屋尚未达到交付标准,而强制业主收房。遇到这类情况,业主该如何处理?

王康佳:因为开发商违规交付而无法取得房产证的情况,业主可以拒绝收房,主张解除购房合同,并按照合同约定获取赔偿,这是毫无疑问的,也是最为稳妥的处理方法。但如果已取得房产证的业主,发现类似“违章建筑”需要拆除的情况,一般情况下已经不能主张退房,因为购房合同已经执行完毕。这时,业主首先要执行相关部门“恢复原状”的要求,其次向法院提起主张开发商赔偿损失的诉讼,这个需要具体案例具体分析,因为大多数情况下,购房者也是知情者,一定程度上存在主观上的过错,需要法官酌情裁定。

需要注意的是,购房时所有的交易都应当落实在书面上,一定要弄清楚哪些是合规的“赠送面积”,购买类似的违章“赠送面积”本来就需要承担相应风险,消费者在作出决定之时要有相应的心理准备。

6.在购房过程中,有时明知所谓的“服务费”“团购费”属于市场乱象,但却由于实实在在地可以帮助业主“省钱”而屡禁不止,购房者该不该抵抗这类诱惑?事后该如何补救?

郭韧:事实上,早在2016年10月10日,住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,就已经明确了各类房地产销售活动中“乱收费”现象,消费者无需过分担心。

李梦瑶:首先,“贪便宜”必然增加受损风险,不能体现在合同上的钱最好不要付,如果要付就要做好承担风险的思想准备;其次,要树立风险意识和证据意识,无论是定金还是服务费、预付款,都要仔细看清条款,最好留下视频或录音证据;即便出现纠纷,如果经过协商,对方拒不退款,也可以不当得利、合同无效、合同撤销等事由向法院起诉,要求退还全款。

曹文峰:即便对方巧立名目,以“第三方”收款为借口,但由于目前法律上对“额外收费”这一项目的定义比较明晰,所不同的是,假如收款方为第三方公司,则需要再向“第三方”公司共同提起诉讼,追回款项。

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