“窗口期”房企密集发债政策下调整融资思路

疫情影响叠加偿债压力，融资窗口期的到来，对于房企颇有久旱逢甘霖的意味。

房企正在发债“抢钱”，近两月超短期融资券成为房企高频次使用的融资工具。3月10日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(001979.SZ，下称“招商蛇口”)发布公告称，公司成功发行20亿元中期票据和19亿元超短期融资券;3月6日，据上清所披露，珠江实业开发股份有限公司(600684.SH，下称“珠江实业”)拟发行15亿元超短期融资券(疫情防控债)，债券发行期限90天。

Wind统计显示，截至3月6日，房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只，发行金额为254.50亿元，相当于2019年全年的三分之一。

针对疫情是否对现金流造成压力、房企融资计划等问题，《中国经营报》记者分别采访了招商蛇口、中天金融集团股份有限公司(000540.SZ，下称“中天金融”)和珠江实业的相关负责人，其中招商蛇口方面表示，公司目前各类融资渠道畅通，同时也在本次疫情后寻找新的机会提供充足资金保障。截至发稿时，中天金融、珠江实业方面暂未回复。

“窗口期”房企密集发债

疫情冲击房企现金流，房企通过密集发行短债打响了“防卫战”。

Wind数据显示，2020年1~2月，国内房企债券融资159笔，规模达到2484亿元，同比上升36%，这个数据仅次于2018年，为六年来次高。从3月以来的发债情况来看，房企的发债仍处于高潮阶段。

梳理各家房企的发债动作，可以发现短期融资债、境内公司债、境外美元债的发行成为房企发债的主要选择，不仅融资规模出现大幅度增长，高评级的规模性房企在融资成本上优势更加明显，部分超短期融资券的票面利率仅为2.58%。

“当前确实是房企融资的‘窗口期’。”佳兆业首席战略官刘策告诉记者，“首先，第一季度受疫情影响，房企为了保持现金流稳定，有动力去加大融资;从政府层面来讲，在经济下行的压力下，房地产对于稳定经济有积极作用，会希望房地产有个比较宽松的融资环境;对于金融机构而言，房企也是稳定的贷款对象。”

房企当前发债的主要目的仍然是借新还旧。

公开信息显示，3月9日，上海清算所发布中天金融集团股份有限公司2020年度第一期中期票据募集说明书。指出募集资金中的15亿元用于偿还即将到期的15中天城投MTN001、17中天城投MTN001、17中天金融MTN002本金。

3月6日，招商蛇口成功发行2020年度第一期中期票据。其中品种一发行金额13亿元，品种二发行金额7亿元，发行利率分别为3.00%、3.30%。公告显示，本次中期票据募集资金具体用于偿还3月13日到期的“17招商蛇口MTN001”20亿元债券。

同样于3月6日，招商蛇口成功发行2020年度第三期超短期融资券，实际发行总额19亿元，发行利率2.56%，期限200日。

3月6日，据上清所披露，珠江实业拟发行15亿元超短期融资券(疫情防控债)，债券发行期限90天，其中1.5亿元用于补充因防控疫情等原因而支出的流动资金;13.5亿元用于补充施工总承包与工程服务、物业经营管理及旅游酒店等非房业务板块所需营运资金。

在动辄几十上百亿元的公司债面前，十几亿元规模的超短期融资券似乎不显眼，但值得注意的是，超短期融资券却成为房企疫情期间高频使用的一款融资工具。

据记者不完全统计，仅3月份以来，招商蛇口、华侨城A、越秀集团、金地集团、滨江集团等十余家房企在上海清算所公示其新一轮的超短期融资券发行计划。

成本低、容易发行是超短期融资券的优势，也成为房企纾解短期资金压力的首选。

数据显示，2019年2月份，超短期融资券发行119宗，发行面值总额1221.8亿元。2020年在这两个数值上分别同比增长188.24%及226.94%。而反观中期票据等却仅轻微增长，其中中期票据分别同比增长53.97%及19.32%。

“短期看，目前是房企的一个融资‘窗口期’，但是当前‘房住不炒’基调没有改变。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出，“疫情影响了房企资金回笼和资金周转，尤其是资金实力本就不雄厚的房企，资金链将面临巨大压力。”

疫情冲击叠加偿债压力

对房企而言，最大的回笼资金手段是销售，但受疫情影响，今年以来，各房企销售回款业绩普遍下滑，且幅度不低。

克而瑞地产研究中心提供的数据显示，受疫情影响，2月份百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。其中，超八成的百强房企在2月份单月和前两个月的销售累计业绩中，呈现同比双降。

“对房企而言，此次因疫情导致的楼市销售乏力，无疑会加大房企的现金流压力，今年部分城市的小阳春或不及去年，预计楼市热度会延迟至第二季度。”58安居客房产研究院分院院长张波指出，以招商蛇口为例，2020年2月，实现签约销售金额25.31亿元，同比减少69.52%。2020年1~2月，公司累计实现签约销售面积55.27万平方米，同比减少42.16%;累计实现签约销售金额144.29亿元，同比减少28.18%。

疫情之下人们足不出户，房企销售也受到不小影响。招商蛇口相关负责人告诉记者，“公司的线上服务平台已上架全国8大区域的150多个品质楼盘，推出线上看房服务、网上认购福利及‘无理由退房’等优惠政策;此外，针对园区、写字楼等持有型物业的客户招商和运营服务，也在积极推进服务线上化。”

招商蛇口3月4日发布的超短期融资券募集说明书指出，存在一定的短期偿债风险，指出2016年、2017年、2018年及2019年3月，发行人短期借款余额分别为44.43亿元、167.68亿元、167.40亿元和193.36亿元，占负债总额的比例分别为2.57%、6.99%、5.33%和5.92%，总体呈现上升趋势。

据2019年中期财报，综合银行借款等全部有息负债，招商蛇口近两年的有息负债总额为729.83亿元，占全部有息负债的56.66%，偿债压力集中在2020~2021年。

去化受阻的同时偿债压力上升，招商蛇口相关负责人认为，公司目前在公开市场、银行业等各类融资渠道畅顺，并保有充足的可用额度，为应对疫情影响打下财务基础，同时也为在本次疫情后寻找、抓住新的发展机会提供充足的资金保障。

政策下调整融资思路

根据平安证券研究所发布的数据，2020年房企到期债务合计高达约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%。且从单月数据来看，今年房企到期债务额将从2月开始逐渐攀升并在7月达到峰值1490亿元。

2月24日，中国人民银行召开会议，要求从政策措施、完善金融支持方式、提供专项信贷额度等方面做好疫情防控以及金融支持经济社会发展工作。房企融资成为备受关注的问题。

近期，财政部以及银保监会等部门接连发声，强调要落实房地产长期管理机制，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

住建部在2月26日发文称，要加快推动银企合作，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，有效降低企业融资成本;另外，发改委也联合相关部门推出“疫情防控债”。总体来看，房企发债政策环境相比前两年，偏向宽松。

刘策指出，在销售基本处于冰冻状态下，保障房企现金流稳定可以有很多措施，通盘考虑投资、融资、开发、销售全开发链环节，达到经营一盘棋，稳定现金流。

此外，也可以充分利用各地减费降税、缓交员工社保公积金等政策，多渠道实现开源节流，保障现金流稳定。

近期房企融资的另一个显著特征，是频繁发行境外短债。据中国指数研究院的统计，今年1月份就累计发行了43笔美元债。

据不完全统计，今年来荣盛发展、建业地产、合生创展、佳兆业等，发行利率在4.8%~8.75%，利率最高的是中梁控股和荣盛发展的8.75%，但没有一家融资成本超过10%。在过去，对中小房企而言这是常态。

时代中国董事会主席岑钊雄也指出，“今年新的融资安排会置换原来旧的借款，会带来利率的下降。估计2020年平均利率下降到7%以下的水平。”