浙商证券研报显示，截至3月上旬，售楼处开放比例已提升至67%。影响商品房销量的主要因素是供给而非需求，在售楼处开放后，成交量复苏明显。
而就在几天前，作为春节后上海首个开盘项目，知名豪宅绿地海珀外滩认筹结束，203套房源共计认筹328组，认筹率达161.6%，更是吸引了大量眼球。
众人纷纷猜测，上海楼市真的开始回暖了吗?
带着这个疑问，《国际金融报》记者近日以购房者的身份走访上海地区多个售楼处。
售楼处陷“冰火两重天”
记者最先来到位于唐镇板块的大名城紫金九号，发现售楼处几乎门可罗雀，除了销售人员之外，看房者仅有记者一人。
不过，当记者询问销售人员售楼处开放以来的带看和成交情况时，对方表示，“人数较少是因为工作日，周末时候人还是挺多的。目前售楼处虽然开放，但毕竟是特殊时期，由于售楼处看房有提前预约、佩戴口罩等诸多事项，所以人数不及平时，但能来看房的几乎都是意向较高的客户，所以房源依旧紧俏。”
随后，记者又陆续走访了位于浦东新场板块的中粮首创禧瑞祥云、宝山顾村建发央玺、闵行虹桥板块的首创禧瑞荟、浦东高行板块的森兰壹公馆等数个售楼处，看房者寥寥无几。链家新房顾问汪华(化名，下同)告诉《国际金融报》记者，售楼处人员较少的主要原因就是正处于工作日，“特殊时期，购房者一般都是到周末时一家人一起来看，一次性解决，很少像之前一样反复看房了”。
汪华还表示，另一个原因是，这些人数较少的楼盘大多是春节前就开过盘的，本身所剩房源不多，也无需摇号，“大家就觉得晚一点等疫情结束了再买也没关系，不着急”。
而当记者前往位于浦东御桥板块的绿洲康城亲水湾时，则发现尽管防疫工作同样严格，但无论是售楼处还是样板房，看房客户均络绎不绝，虽不至于人满为患，但与其他几个售楼处情况大相径庭。
“我们现在是‘网红盘’了，周末看房人数会更多，一共300多套房源，仅上周末一天看房人数就超过房源总数，十分抢手。”绿洲康城亲水湾项目销售人员方芳告诉《国际金融报》记者，项目预计将于4月初取证并开启认筹，目前累计意向客户已经有700多组，“如果看中了，建议早些定下来，晚了可能就没有了”。
据了解，除了绿地海珀外滩、绿洲康城亲水湾之外，作为上海市春节后第二个取证项目的颐景园江南院，同样受到购房者追捧。
“楼市回暖”言之尚早供应少是关键
不过，据记者实地观察了解，受到购房者追捧的楼盘也并非完美无缺，例如绿洲康城亲水湾虽然有户型方正、得房率高、交通便利等优点，但“硬伤”同样明显，由于靠近外环高架环境嘈杂、小区设计为“长条形”等;再如颐景园江南院，由于地处临港新片区，周边配套不成熟、远离市中心等缺点同样明显。
不过，这些“瑕疵”依旧难挡购房者的看房热情。
链家另一名新房顾问告诉《国际金融报》记者，虽然在疫情防控时期，但售楼处一解禁，购房者立马就来了，之所以这些新取证或者待开盘项目受到的关注多，主要是因为供应少。正常情况下，春节过后一两周时间，就会有大量房源入市，楼市逐渐回暖，也就是俗称的“小阳春”，但今年明显要滞后一些，因为受疫情影响，新房供应量实在太少，而有购房需求的人有时候却等不起。
亿翰智库研究总监于小雨认为，这样的情况并不稀奇，“上海本来也不缺需求，最近的疫情把很多人犹豫的购房需求都逼出来了”。她指出，当前也没有更好的投资渠道，核心城市的资产依然是个好选择。
上海中原地产资深分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时同样指出，部分新盘之所以能够吸引大量眼球，主要是供应少。楼市总体而言跟其他商品所遵循的市场供需关系是一致的，供应少自然就会让需求量看上去高一些。
不过，上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾向《国际金融报》记者分析指出，类似绿地海珀外滩这类关注度较高的项目，由于为了避免人员密集，都采用了线上选房的方式，从公布的认筹规则来看，是不收取认筹金的，这也极大地提高了认筹的参与度。
值得注意的是，对于“楼市回暖”甚至“小阳春”的说法，卢文曦认为“言之尚早”。他表示，新房看房人数以及成交量总体上相对往年还是要少得多，较好的楼盘大约能恢复到往年的五六成，差一些的甚至不足往常的三成。
不止新房，二手房市场同样如此。“某些房产交易中心，看上去周末人山人海，十分忙碌，但真正新成交的二手房特别少。”卢文曦补充道，二手房的交易流程本身就要比新房长，经常要一两个月才能完成，所以现在去产权交易中心办理过户的，大都是疫情扩散之前的意向客户，只不过是补办手续，“现在中介门店都没有开业，哪来这么多新的成交”。
光大证券统计数据显示，3月1日至15日，16个重点一二线城市成交面积较前15日(2月15日至29日)增长63%。但其研究认为，考虑到房企恢复线下售楼需要较多准备工作，预计一季度销售整体并不突出。随着二季度气候逐步转暖和复工有序推进，行业销售数据或出现回升。
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