3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年收入为4775.6亿元人民币，净利润为172.8亿元人民币。

发布会上，恒大董事局主席许家印宣布恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

从具体举措来看，恒大此次战略转型力度之大前所未有。如何保证新战略的成功?未来增长空间如何?网上卖房成效如何?未来房地产行业总体研判如何?对于这些问题，许家印在本次业绩会上都一一作出了回应。

2019年营收4775.6亿

核心利润408亿

恒大财报数据显示，2019年收入为4775.6亿元人民币，上年同期为4661.96亿元;2019年净利润为172.8亿元人民币，上年同期为373.9亿元。对此，恒大表示，明年实现500亿到600亿元的目标一点都没有问题。

此外，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%;核心利润408.2亿元，同比下降48%;资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

从收入结构来看，中国恒大的主要收入来源于房地产开发业务，2019年收入为4645.68亿元。物业投资、物业管理服务以及其他业务的营收，分别为17.29亿元、67.34亿元、384.38亿元。

高增长+控规模=三年降负债4500亿

近年来，中国房地产市场在“房住不炒”的基调下步入平稳发展新周期，高负债的发展模式显然已走不通，必须有所改变。许家印表示，2020年对恒大来说，是极其重要的一年。今年开始，恒大要全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。

“一定要把负债降下来。”发布会上，许家印表示。

所谓“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，未来三年要大降负债4500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

而目标明确后，战略执行尤为关键。如何有效降低负债?“高增长+控规模”成为了恒大完成减“负”目标的两条必由路径。

“高增长”是指实现销售高速增长，2020年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

而“控规模”则是严控土地储备规模，实现土储负增长。恒大未来三年每年降低3000万平方米，到2022年降低到2亿平方米左右。恒大管理层表示，按照这个目标，大概以后三年每年新增的土地储备约4000万平方米左右。

同事，许家印也在现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

三大法宝加持新战略

充足土储+强劲销售+成本管控

中国地产黄金20年成就了现今的龙头房企。而如今红利期过去，地产的逻辑也渐渐从早期的勇于加杠杆规模化转变为追求高质量增长获得平稳发展。

从2017年开始，恒大便开始了自己的转型之路。2017年，恒大宣布由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，成功实现净负债率从2016年的450%多下降到目前约150%。

对于公司提出的“高增长、控规模、降负债”新战略能否成功实现?许家印祭出了三大法宝。

第一大法宝：充足的土地储备。业绩报告显示，恒大土地储备约3亿平方米，即使在完全不拿地，仍可支撑多年开发，可谓“粮草充足”。

第二大法宝：出众的销售能力。今年2月，恒大启动 “网上卖房”带动房地产行业迈入地产营销新时代。“首发选手”恒大在本轮网上卖房中成绩亮眼，第一季度销售额1465亿，为今年8000亿销售目标奠定坚实基础。

第三大法宝：强大的成本控制能力。恒大通过实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用。

网上卖房刷新公司销售记录

今年剑指8000亿2022年要破万亿

疫情之下，国内房地产销售下降10%—15%，然而，恒大却迎来一季度销售额新高的业绩。

今年，恒大实施“网上销售”的营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，更充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

不过，这些销售是恒大打折促销之下的成绩，不少人担心这对恒大的毛利润、净利润会不会受到影响?

对此，夏海钧表示，恒大大量优质的土地储备是其进行打折促销且能保持较高利润率的底气。“这两年大家看到恒大的效益比较好，最主要的原因就是土地储备。恒大目前的土地储备是1800元/平方米，总成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾打折，8100元/平方米，毛利率是30%，净利润是10%左右。我们卖1500亿元就实现6000亿元的销售，投资者对恒大的经营和利润不用担心，面粉已经在我们的口袋里面，做面包我们有清晰的定价。”

年报显示，截至目前，恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿。

许家印：房价不会上升，也不会大跌

许家印认为，受疫情的影响，全世界每个国家的各大银行，都在放宽金融政策，流动性的增加对房地产的销售同样会产生刺激，需求同样也会增加。但在国家“住房不炒”的政策指引下，房价也不会升。总体来说，房价不会上升，但也不会大跌。

夏海钧补充道：作为房地产商来说，地产的黄金二十年已经结束了，现在必须将房地产的金融属性去掉。恒大从2017年开始就沿着国家房地产发展的思路在做转型，销售的房价和购买的地价基本保持均衡，达到国家“稳低价、稳房价、稳预期”的三稳要求。

同时，夏海钧表示：“满足老百姓的居住需要，这是恒大的特点。恒大140平米以下房屋占到了96%，69%都是自住，现在基本上炒房客也不会买了。现在的恒大，是沿着国家房地产的“三个稳定”，房住不炒的政策继续贯彻执行，沿着“高增长、控规模”大的战略去发展，恒大未来会非常的美好。”(中国基金报记者 吴羽)

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