碧桂园区域数量激增至73个 延迟出现的“小阳春”?

来源:21世纪经济报道 2020-05-13 13:33:31

2020年新冠疫情的发生,令房地产市场的波动和周期表现得更加复杂,对于销售市场的有效判断和布局,成为所有房企的必修课。

5月11日,碧桂园悄悄地开始了一场组织架构大调整,拆分沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等15个大区,向下裂变。调整后,碧桂园的区域数量由47个激增至73个。

碧桂园回应称,这是去年以来公司一系列组织架构调整的延续,目的是适应新的市场变化。

这个新的变化就是疫情后楼市复苏,“小阳春”初现,不仅发生在一二线城市,也在一些三四线城市出现。

自2018年四季度以来,楼市波动越来越剧烈,疫情黑天鹅事件更进一步放大了风险,对房企的经营提出了挑战。在过去一年多里,碧桂园、万科、保利等十余家房企已多次调整组织架构、进行人事大换防。

与此前不同,碧桂园这次新动作带有扩张的意味而非收缩精简,此次裂变究竟是精准狙击还是冗余低效,最终还要经过市场检验,用业绩说话。

区域数量激增至73个

不同于此前的大规模裁撤合并,碧桂园这次新的组织变化,是将大区域拆分、细分。

记者获得的一份碧桂园内部文件显示,这次调整涉及21个区域,分别为15个大区的裂变和6个区域的管辖范围变动。

首先是对原来的沪苏、湖南、安徽、湖北、广西等15个大区进行了裂变细分。例如,原沪苏区域、原湖南区域均一分为四。前者拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域,后者拆分为湖南、湘北、湘西、湘南区域。

记者发现,裂变前的15个区域均为业绩可观、增长潜力大的公司头部区域,年销售规模都在300-800亿元左右。

例如,原沪苏区域去年全口径销售额约870亿元,已连续三年位居集团第一。以此体量,可排全国房企销售额的40名左右。

其他的调整还有,陕西区域新建分出渭北区域;合并湖北区域、鄂北区域为鄂西区域;调整安徽区域、皖东区域,成立皖北区域、皖南区域、皖西北区域。

碧桂园方面透露,调整依据是所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、团队综合能力等实际情况,灵活采取合并或裂变等举措。

至于调整的原因,碧桂园表示,这是去年以来集团主动进行一系列组织架构调整的最新延续,目的是适应市场变化,有利于继续深耕三四五线市场。

接近碧桂园的人士透露,碧桂园根据最新的一些市场数据发现,下沉市场并非像之前预想的那么差,复苏的迹象和力度超预期,杨老板要重新对三四线做深耕布局。“此外,碧桂园之前裁撤多个区域进行合并后,留存了很多人才,出于人才成长性的考虑,当一个城市公司的业务量足够支撑它成为一家区域公司,杨老板都会给予充分机会。”

这一番调整后,碧桂园区域的摊子越摆越大,区域数量由47个激增至73个,远远超过其他房企。据统计,万科、龙湖、融创分别仅有4、5、7个大区。

73个区域,这还是碧桂园大调整瘦身过的。碧桂园2016-2018年之间的区域裂变,最多时细分为100多个区域,业内罕见。

碧桂园组织架构的调整尚未结束。4月3日,碧桂园总裁莫斌在管理会上表示,未来可能根据市场、内部管理需要继续调整,然后聚焦深耕、提高效能。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,“碧桂园本来区域太复杂,属于谁有能力谁跨区的进取型区域,但现在市场波动幅度大,逐渐进入存量时代,这种情况下,碧桂园之前进取型的区域划分不是很适应市场,做出调整难免的。”

延迟出现的“小阳春”?

碧桂园这两年的调整,是从总部开始的,而后延伸至区域公司,此前多以总部精简、区域合并为主。

与以往不同,这一轮调整开启了新一轮区域裂变,是做加法而非减法,目的是精细化聚焦当地市县市场。

显然碧桂园董事局主席杨国强对市场的判断又发生了变化。这源于市场本身的突变。

3月份以来,各地复工复产,关门已久的售楼处再次开放,尤其4月中下旬开始,楼市明显回暖。由深圳引领的复苏之势,蔓延至北京、上海、成都和三四线城市。

曾经春节时期的“回乡置业”需求,也延缓到五六月入市,不少三四线城市房价开始上涨。据碧桂园多个城市公司销售反馈,三四线城市的购房需求明显回升,一些城市的房价在短期内甚至出现了千元/平方米的上涨。

碧桂园想抓住这波机会。张大伟表示,“房地产市场分化,一二线城市依然是优质区域,从市场看,次第复苏已经成为趋势, 5-6月的小阳春趋势已经出现。”

综合中原、链家等机构数据,5月份市场已经明显复苏,特别是大部分热点城市的网签数据也开始升温,链家公布的门店签约数据,涨得比网签更快一些。

总体来看,5月上旬,全国热点城市市场成交量同比去年5月同期上涨了50%,其中最热的城市,有北京、廊坊、上海、深圳、石家庄等城市。

土地市场更早释放了信号,房企更为乐观。4月以来,全国已经有9家企业拿地超过百亿。其中最高的企业拿地超过300亿。以北京为例,包括最近几年很少拿地的企业,合生、龙湖等都在参与拿地。

张大伟预计,小阳春至少将持续到6月份。“中国楼市走势由政策面主导,根据当前的信贷政策、经济结构、疫情影响等,我们判断5-6月的小阳春是肯定持续的,但这个趋势能否延长至7、8月,还要看接下来的降息幅度等。”

这些表现,完全超出了疫情初期人们对楼市的悲观预期,市场的表现瞬息万变,周期越来越短,汰弱留强的速度加快。

为了生存与发展,房企纷纷调整战略布局、组织人事架构以求在新环境“活下去”。

当万科、中海、融创等大多房企选择深度聚焦一二线城市时,碧桂园提出不同的发展论调。4月的管理会上,杨国强表示,仍长期看好新型城镇化前景,继续深耕三四五线。

年报显示,截至2019年末,碧桂园已获取的权益可售资源为17022亿元。目标为一线城市、二线城市和三四线城市的资源占比分别为17.07%(2906亿元)、36.07%(6140亿元)、46.86%(7976亿元)。

如此看来,碧桂园将继续在下沉市场寻求主要的盈利引擎,而下沉战略的前景充满未知。

西南证券研究认为,碧桂园的三四线项目依然存在资金周转快、复工返工更早、市场定价能力强、产品竞争力突出等优势。

但同时也指出,三四线基本面处于高位,疫情带来了额外的不确定性,应关注三四线尾部风险。当前碧桂园存在三四线销售及回款不及预期、竣工交付低于预期等风险。

在张大伟看来,房企在快速变化的市场中,能做的有限,只能尽量做高周转、追求规模化:“企业做大做强是应对市场变化的唯一办法。”

碧桂园区域结构在短期内出现这么大的变化,属业内罕见。据不完全统计,这次大规模区域裂变,是碧桂园今年第三次、两年内第六次的大调整。

为了适应市场变化,碧桂园组织结构如此频繁调整是否合理?管理和团队能否跟上?是否真的能提质增效,进而精准捕捉购房需求,最终还需后疫情时代楼市的检验。

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