随着疫情放缓，北京商业地产也在逐步复苏，近日北京土拍市场竞价热火朝天可谓生猛，10天时间合生创展集团(以下简称“合生”)花费近180亿元连夺北京3宗地，一时间引发市场侧目，豪掷千金背后也引发了市场对合生资本实力的猜测。5月20日，北京商报记者注意到，早在土拍之前，中诚信托就悄然入股了合生旗下3家房企公司，意在获利。
以股东借款形式放款
5月19日，北京迎来新一轮土拍，合生作为这项土地的一级开发商参与并全部拿下了2宗地的拍卖，土地成交价款为107.4亿元，再加上10天前拿下的地块，合生共花费179.6亿元连夺北京3宗地，实现“大满贯”。
豪掷重金拿地一时间引发市场对合生资本实力的猜测，而这或许与金融机构入股合生旗下子公司有莫大关系。天眼查信息显示，4月24日、5月11日、5月13日，宁波诚车投资管理合伙企业(有限合伙)悄然入股了北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司3家房企公司，各出资700万元，持股比例均为70%。据天眼查显示，这3家公司中，北京合盈锐恒房地产开发有限公司疑似实际控制人为合生，其余两家公司疑似实际控制人均为合生资本国际有限公司。
而上述宁波诚车投资管理合伙企业(有限合伙)背后大股东实则为中诚信托，公开资料显示，中诚信托初创于1995年11月，前身是中煤信托，2010年完成增资扩股，注册资本为24.57亿元。
在土拍前，中诚信托光速入股合生旗下3家公司意欲何为?一位信托公司从业人士透露称，此次中诚信托间接入股房企，意图主要在项目融资，以股东借款形式对项目公司放款。在金乐函数分析师廖鹤凯看来，现在房地产贷款投放额度受限，只能通过其他合规的方式操作，中诚信托通过股权模式给合生提供资金支持，而不是直接通过信托贷款的模式开展业务，这对中诚信托来说风险可控，股权在获利后退出，布局的意图就是获利。
超六成产品投向地产业
从信托公司发展业务的角度看，房地产信托仍是信托公司展业的重中之重，2019年，中诚信托就加大了对这一传统业务的转型创新力度，与头部房地产投资基金公司合作房地产股权投资业务。据了解，该类业务与国内地产基金管理人合作设立房地产股权投资基金，最终投向多个地产项目，通过分散投资降低风险。
今年虽然疫情之下多家信托公司房地产业务出现了延期，但中诚信托丝毫没有停止展业的脚步。用益信托监测数据显示，开年至今，中诚信托共发布33款集合资金信托计划产品，其中，投资领域涉及房地产行业的产品共有20款，占比高达60.6%，交易对手包括恒大地产集团、长沙明昇发展有限公司、贵阳中渝云上房地产开发有限公司等知名房企。
一位不愿具名的信托从业人士分析称，因为信托具有灵活的制度优势，所以中诚信托通过很多业务方式都可以帮助企业融资，比如地产信托、资产证券化、股权投资等，很多信托公司都在做地产信托业务，因为地产行业对资金要求高、融资需求大，给信托公司的报酬也高。
用益信托研究员帅国让在接受北京商报记者采访时表示，在严监管大环境下，房地产信托融资的规模有所压缩，但房地产信托业务作为信托公司重要业务收入来源之一，短期内不可能萎缩，尤其在信托业深度转型期，未来的房地产业务模式可能会有所转变。
涉房业务多次“踩雷”
近年来，监管部门不仅持续关注信托公司在房地产领域的业务风险，提出规范性要求，还通过净资本管理加强对信托公司的资本约束。
中诚信托涉水房地产业务也并非一帆风顺，例如2019年10月，中诚信托公告称，因三盛集团在其他金融机构债务违约，已直接触发信托计划提前还款条件，受托人已以正式函件形式要求三盛集团提前偿还信托计划项下融资本息。产品踩雷三盛宏业的事还未了，中诚信托又在随后的一个月内接到了北京银保监局开出的70万元罚款，被罚事由为“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权、信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款行为”。
“从上述处罚缘由来看，监管限制的信托资金不得用于房地产企业缴纳或变相缴纳土地出让价款，这涉及到监管对信托或者说金融机构对房地产业务的硬性要求。调控地产是我国多年的国策，近五年相关政策逐步收紧，特别是对原来系统漏出的非标业务，逐步地收拢了缺口。”廖鹤凯指出，不过房地产业务作为信托公司的主要业务之一，限制是阶段性的，在经历调控之后市场会进入新常态，房地产业务将进入相对成熟的阶段，后续的存量市场会衍生出公募REITS等新的业务机会，预计在我国房地产信托的存量业务还大有可为，而且依然是我国信托业未来的重要发展方向。
上述信托行业从业人士也表示，房地产行业在中长期仍然会作为支撑经济的基础行业之一，存量市场还存在一些机会，未来中诚信托与房地产企业合作应从以前粗放型的简单合作下沉到更为专业和细致的合作领域，包括房地产股权基金更符合国家政策引导的方向。
(北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐)
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