随着市场累积需求的释放，近期北京石景山区域热度再起，长安云尚和长安九里两个纯商品房项目集中面市，受区域热度高涨影响，号称“石景山最后一个限竞房”的禧悦学府也喊出了即将售罄的声音。无论是年初出让的不限价地块，还是随后继续推盘的新房项目，限竞房或将在石景山区域成为“历史”，是赶上限竞房的末班车，还是选择投入纯商品房的怀抱，“每周看盘”带您一探究竟。

选开发商

华润还是中海

做为北京城六区之一，京西石景山存在感一直比较低，此前受新房供应不足影响，其外溢需求甚至已经扩散到门头沟地区。目前随着首钢园区的搬迁，石景山区域不但有了土地的供应，也有了冬奥“标签”的加持，其再次成为北京市场的热点区域。

近期石景山区域有两个纯商品房项目即将入市，长安云尚和长安九里预计在今年6月初搭台“打擂”。

因两个项目所处位置基本相同，其所享受的配套服务也几乎一致。价格相似、区位配套比肩，两个项目在大环境上的PK站在了同一起跑线上，购房者在选择时有哪些可辅助的加减分项?

首先，从区域深耕上，长安云尚背后的中海已经深耕石景山板块12年，在渠道口中，有这样一组数据：石景山近三年成交的房子中，10套中有7套是中海出品，无论是前期的中海金鑫阁、中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑，还是连续多年稳居北京市销冠的中海寰宇天下，以及后来的长安云锦，都积累了不错的口碑。

华润虽然在京西有开发门头沟项目的经验，但石景山的城市运营层面，与中海差距明显。一企业在某一区域运营越久，对该区域的配套话语权越大。

其次，收房口碑上，截至目前，中海在北京的收房口碑也不错，尚未发生严重的质量问题或施工安全问题。反观华润，无论是之前的昆仑域项目减配风波，还是未来城市的维权纠纷，都一定程度上反映了华润在后期收房方面存在的瑕疵。

选定价

高层九里售价比肩洋房云尚

目前长安云尚和长安九里还未能拿到预售证，处于排卡阶段，预计6月开盘。价格上，两项目均对外宣称单价7万元左右。“具体价格要等开盘当天公布。”案场销售说。

北京商报记者了解到，长安云尚属于8层低密度洋房社区，长安九里则是13-26层的高层产品，高层产品定价与低密洋房比肩，长安九里缘何选择相同价格设定?对此，长安九里销售人员也承认，高层容积率高，舒适度没办法与洋房相比，之所以如此定价，是因为长安九里在精装标准上进行增配。

两项目皆为精装修，从实体样板间体验看，长安九里精装标准确实要高于长安云尚。但最近新房交付“货不对版”时有发生，特别是精装标准，购房者很难分辨。

选社区

疫情后围合式云尚更受青睐

受限高和容积率限制，长安云尚规划成了围合式洋房社区，整个小区呈现一个“日”字状，户型也并非全部南北朝向，还有部分东西朝向户型。因其4号楼王位置居中横立，也把整个小区拆分为两个“口”字，整体居住状态给人感受略显局促。尤其是拐角户，未来还会伴随一定的采光遮挡。

不过，围合式住宅的优势和产品本身的低容积率，在疫情之后得到购房者的充分认可，也符合居民的居住习惯。

长安九里是开放式社区，这对经过疫情考验的购房者来说并不友好。长安九里销售人员称，开放式设计是按照政策要求执行的。未来交付会用绿植创建“隔离带”。

但预计未来小区私密性、安全性将会受到部分影响。一旦再有疫情来袭，绿植隔离带与围墙相比，后者给人的安全感会更强。

比得房率

云尚户均超过90%

在户型设置方面，长安云尚可以说非常丰富，涵盖了一居到三居，主推78-115㎡三居户型，也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小户型，这部分主要分布在围合的拐角处，也就是容易被遮光的地方。面向客群更广泛，涉及少部分刚需人群，毕竟总价要更低。

长安云尚最值得关注的就是其超高的得房率。据上述销售人员介绍，78㎡户型得房率能达到将近91%，88㎡户型得房率约为92%，115㎡户型得房率约为94%。

长安云尚115㎡户型位于居中楼王位置，价格最贵，视野也更加开阔;88㎡户型位于南北两端;唯有78㎡户型在主力户型中是东西朝向。长安云尚的三个主力户型基本属于一个模子刻出来的，差别仅在数值。

以长安云尚78㎡户型来计算，该户型实际得房可达到70㎡左右，三居中最小次卧为2.4m×3.1m，这完全抵得上市面90㎡以上的高层得房率。对比之下，长安九里的86㎡只能做到两居，实际得房不过66㎡左右。

户型设计上，长安九里“槽点”颇多。120㎡户型，虽然是南北通透，但两个次卧的通风无法形成直接对流;125㎡是一个狭长设计，客厅位于中部且正对着入户门，受南北两侧挤压，给人最直观的感受就是狭小，不符合现在大客厅的设计理念;138㎡户型虽为四居，但实际利用是三居半，正北侧一间面积过小，如果后期能打通，可以做一个“L”形厨房。

此外，两个项目面向客群虽有交叉，但也有所区别。长安九里除86㎡小户型外，整体以大面积户型为主，138㎡是其主力户型，这也就解释了为什么在精装标准上进行增配，“豪华”装修所图客群不同。

第三个选择

赶不赶最后的限竞房

此前两年，石景山一直以限竞房项目居多。在看盘期间，北京商报记者也注意到，号称“石景山最后一个限竞房”的禧悦学府已经喊出了即将售罄的声音。

诸葛找房数据显示，受限竞房供应影响，石景山新房价格一直处于5万-6万元的区间，从去年5月到今年4月合计平均价格约5.3万元。再加上目前石景山二手房以“老破小”居多，价格更是不到5万元。按照这种状态，市场能否接受7万元的定价还是未知数。

据了解，继长安九里、长安云尚之后，该区域又一纯商品房项目确立案名，项目叫中海天钻。上述项目地块在今年1月3日被中海竞得，同期融创也在临近区域拿了一块不限价宅地，这些都预示着石景山即将迎来纯商品房的“混战”。

按照目前节奏，限竞房或将在石景山区域成为“历史”，这也给购房者一个选择，是快步赶上限竞房的末班车，还是选择投入到纯商品房的怀抱?

(北京商报记者 卢扬 王寅浩)

关键词： 北京石景山