东莞楼市:房价未现普涨 未来趋于平稳

来源:21世纪经济报道 2020-06-10 13:49:01

作为“世界工厂”的东莞,聚集了大量的制造业企业。受疫情影响,今年东莞经济下行压力较大,不容乐观。

然而,东莞的房地产市场却“风景独好”,刚过去的五月,东莞楼市新房、二手房均实现了量价齐涨,土拍市场也是一片火热,地价居高不下。这背后是东莞承接了深圳的溢出需求,以及限价政策放松等原因导致的。

火热的表象之下,21世纪经济报道调查发现,东莞房价并非普涨,而是呈现分化态势,冷热不均,部分中心城区和热门楼盘确实涨幅较大,但也有不少镇街小幅下降。

如同深圳一样,东莞政府已出手遏制市场炒作。预计接下来,在“房住不炒”的基调和政府调控之下,东莞房价很难出现大面积的普涨。

火热下的分化

平淡了很久的东莞楼市,在今年疫情后却“蠢蠢欲动”起来。

不少家在东莞的朋友、中介人士反映,今年东莞房价上涨明显,不少新盘价格已经飙到了4万/平米以上。

进入4月,疫情的影响逐渐减弱,市场信心明显恢复,滞后的“小阳春”在东莞出现了,购房需求释放明显。到了5月,东莞楼市势头强劲,量价齐涨。

据合富研究院数据显示,5月份东莞一手房网签4452套,环比上涨14.5%,成交量连续3个月呈攀升态势,成交均价为22750元/平米,环比微涨1%。二手房网签2716套,环比上涨9.7%,成交均价为20082元/平米,环比上涨5.2%。

东莞多位开发商及中介人士指出,东莞房价今年的上涨和限价放松有关。近半年来,新建住宅项目备案价不断上涨。如常平碧桂园玫瑰臻园5月的备案价相比3月上涨超过3千/平米,涨幅超过20%。万江信鸿御江东岸近期2号楼备案,相比2019年12月的备案价上涨了近8000元/平米,涨幅超过30%;一些中心城区、临深片区的新房备案价,都上了4万/平米。

东莞是以新房为主的供给结构,新房突破限价,带动二手房房价上涨,加上东莞楼市供应和库存较少,才出现了一二手房量价齐升的局面。

东莞中原地产三级市场总经理刘熊认为,“恐慌、跟风以及供需失衡,是东莞二手房价格上涨的主要原因”。

房价和地价如同一对孪生兄弟,近半年来,东莞土拍市场的火热也是推高房价的重要原因。3月25日,东莞万江地块在经过59轮报价后,拍出16.25亿的封顶价。5月19日,世茂经过与6家房企的激烈争夺,最终以14.8亿元竞得沙田地。

近两年来,万科、融创、中海等百强房企加快了在大湾区布局的步伐,深圳市场不好进,临深的东莞就成为了“香饽饽”,僧多粥少的局面,刺激了土拍溢价,带动了房价走高。

不过,环比4月,东莞5月一手房微涨,二手房涨幅较高,但并未呈现大幅上涨。

其中,局部地区房价确实上涨较快,但主要集中于中心城区的热门楼盘,比如临深片区的凤岗、华为所在的松山湖等,但从全市来看,房价分化较为明显,多数镇街涨幅温和,个别镇街甚至略有下降。因此,冷热不均的房价平缓了全市均价的上涨曲线,呈现微涨态势。

据合富数据,东莞有14个镇街一手住宅成交均价超2万元/平米,其中莞城、东城、万江、松山湖、长安5个镇街成交均价超3万元/平米。松山湖、高埗、万江、厚街和望牛墩房价均出现较大幅度上涨,涨幅环比超10%。同时,也有部分镇街房价下降,谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降,其中,谢岗环比下降22%。

未来趋于平稳

2020年政府工作报告中,重申了“房住不炒”,要求因城施策,促进房地产市场平稳健康。“房住不炒”的基调下,东莞市政府也采取了不少“硬措施”稳控房价。

首当其冲的就是价格管控,之前松绑的新房限价又有重新收紧之势头。东莞市政府已出台相关措施,加强新建商品住房价格指导,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目或前期成交价格,又不能做出合理说明的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

类似深圳的做法,对于掌握在小业主手中的二手房,东莞政府也加强了价格管控,在每月定期公布上月新建住房网签销售数据的基础上,增加发布全市及各镇街二手房交易价格信息,进一步提高了房价透明度。

此外,有关部门还对二手房价的异动进行密切关注,对于二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源,全部进行下架处理。

业内人士指出,对于新房备案价和二手房价格的严监管,打击了部分开发商、中介和业主炒作、哄抬房价的行为,有望抑制房价大幅走高。

此外,受疫情影响,政府为给中小企业提供金融支持,市场上的流动性大幅宽松,出现了经营贷、信用贷违规流入房地产市场的操作。对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为,东莞金融监管部门指出,要实施常态化打击,并规范银行消费贷、经营贷等的审批管理,对房贷违规行为予以处罚。部分违规使用杠杆的炒房客将受到冲击。

而最终,供求关系作为影响房产价格最重要的因素,东莞房价的走势如何,很大程度上取决于土地和住房的供应。

2020年,东莞市计划供应住宅用地229.62公顷,土地供应量比2019年增长接近一倍,预计新增供应商品住房逾5万套,创近年新高,全市住房供需矛盾有望得到有效的缓解。

此外,自2017年以来,东莞强化房价地价联动机制,住宅用地严格实行限地价出让,剔除配建、自持等因素,近三年可售楼面单价稳定在11000-12000之间,地价总体运行平稳。

与此同时,东莞还将加大安居房、租赁房、人才房的建设力度,不断扩大保障范围,实现多渠道保障,尽可能地解决供需矛盾。

对于房企而言,随着半年度业绩冲刺季的到来,东莞房企或将进一步加紧供货、加大去化力度,预计6月市场整体仍将保持较高热度。但长期来看,东莞政府对于房价的严格管控,加上供应的增加,东莞房价将逐步回归理性,趋于平稳。

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