深圳小产权房销售火爆!诱惑大 风险更大

来源:中国基金报 2020-06-16 16:33:39

“这么大的规模,这么多人购买,国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人继续下赌注的支撑点。

这个高达30多层的楼体,外墙设计整洁大气,若不是王经理事先告知这是村委统建楼,从踏进小区的那一刻起,记者很难将其同常见的商品房区分开来。一楼的“物业租赁”中心宽敞明亮,从咨询租售信息到带人看房,专人指引、介绍,一改记者脑海里密集、脏乱、无人看管的小产权房印象。

(村委统建楼懿园的小区不大,但绿化不错,自住人口为多)

在售楼姑娘的带领下,记者一行进入小区。小区园林面积不大,但绿树成荫、安静舒适,有老人在户外打牌,或带着孩子悠闲地聊天,显然居住有些时间了。转入电梯大厅,装潢大气,犹如VIP客户室,真不能小瞧盖楼的村委财力。听着售楼姑娘的专业介绍,电梯行至5楼的样板房,四种房型,大小不一,均设计时尚,户型紧凑。

(小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室,装潢高档而气派)

再看沙井其他片区的小产权房,记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于沙井商业中心区,临宝安大道,地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟楼盘,记者上网查询二手房信息显示,这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有很多人熟悉的村委统建楼裕盛华庭,享受着同样的区域配套,出门就是地铁口,小区车库、游泳池一应俱全,但挂牌单价仅2.2万左右,相当于禧园房价的4成。

相比此前的懿园,这里的小区环境更为热闹,车库出入口私家车络绎不绝。“这个楼盘性价比很高,交通便利,还可落户。我好多客户买了这里,都涨价了,很满意。”售楼人员说。一系列流程走下来,再听闻只需低于周边商品房一半的价格,就能享受差不多的住宅品质,连记者都有点心动。

但走访多个沙井小产权房后,记者也发现,这种村委统建楼,尽管外型看,越来越接近商品房,但细节上还是存在很多差异。比如户型层高偏矮,大约2.8米。且使用面积有点虚,公摊面积偏多,基本上公摊在30%左右,相比商品房的公摊20%左右,同面积的户型明显小气很多。此外,这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的,相对而言,车位比较紧张。

(沙井小产权房的样板房有模有样,似乎有与商品房一样的居住品质)

王经理介绍说,在深圳,除了沙井,龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空,比商品房还抢手。其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩,龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区,也零星有些村委统建楼,但规模没有沙井、龙华、龙岗那么大。

诱惑大 风险更大

“这么大的规模,这么多人购买,国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点。

记者身边也有不少购买小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年,她甚至后悔买晚了:“以前是想在市区买套商品房的,越看越涨,涨到存款只能买个小户型,一家人怎么住呢?后来听朋友推荐龙华的小产权房,当时单价才9000多。我去看了,还是很犹豫,担心有风险。纠结的过程中,商品房在涨,小产权房也跟着水涨船高,我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款,近100平的大三房。水费、电费偏贵点,其他都还好。”

记者的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资,60万一次付款,现在每月收3000的房租。“上周,和我一样户型卖到了150多万。这些年,周边的商品房涨了三倍,我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她甚至建议记者也投资一套小产权房:“投入成本低,回报高,现在销售环节都是一条龙,成熟的,不用担心。”

王经理说,和往年以低收入人群购买为主不同,近些年,小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变,“今年房价太高,二手房买不起,很多人把目光转向小产权。疫情过后,沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千,水涨船高,很多小产权房,收入低的刚需者也未必买得起了。”

目前,深圳的小产权房在销售环节上,有组团看房、现场销售,律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务,已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是,很多统建楼就算有30层,也只有一个产权证,购买者只能同村委会签合同。

王经理介绍,虽然不是房产证,但过户非常严格,业主过户、律师公证,以及村委盖章,一样都不会少,房价一次性付清,基本没有后顾之忧。可据记者了解,律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证,公证处也不能公证。即使做了见证,也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为,更不可能因律师见证导致该行为有效。

作为全国小产权房问题最突出的城市之一,究其原因,一是因深圳房价高企,买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择,而看到这一市场需求的投资客也会进场;二是看到城市更新背后的巨额利润,不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年,深圳拆迁进程明显开始加快,随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下,一栋栋农民楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

若单纯考虑居住,而不考虑下一代教育问题或者产权问题,小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低,不失为过渡性的选择。

如果买来投资,小产权房无法使用杠杆,不能以最小投入撬动最大收益;不具备商品房的金融属性,意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利;无法自由交易,不能随着市场或自身的变化及时置换,相当于花大价钱买了一个大宗商品,只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

如果买来等拆迁,为了尝到旧改的那口汤,把筹码压在这里,不见得是最好的选择。

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