“对美的置业来说，今年是战略巩固年。”8月21日上午，在美的置业2020年中期业绩说明会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》在内的媒体表示，从行业发展趋势来看，房住不炒是长期战略，稳是大方向。大规模价格战逻辑是不成立的，当然有些城市会存在去化和价格压力。

截至6月30日，美的置业实现营业收入209.36亿元，同比增长47.5%;毛利55.23亿元，同比增长8.5%;利润及综合收益23.54亿元，同比增长24.6%;归属于上市公司股东的净利润20.24亿元，同比增长14.4%。

“下半年的去化策略仍然是兼顾流量、价格，保持相对的平衡，采取‘一城一策’‘一盘一策’的基本策略。”郝恒乐表示，接下来，公司将坚定战略，进行精准投资、精细运营和精研创新，进一步巩固有质量、可持续的增长模式。

销售额三分之一

用于动态补货

“在精准投资方面，巩固城市升级战略，做实原来已经进入的城市，在某些城市进行换仓换档，提升单城市产能和效能。”郝恒乐表示，目前公司已经进入60多个城市，城市布局基本完成，接下来是怎样在这些城市深耕的问题。

据中报显示，截至6月30日，美的置业土地储备的总建筑面积为5431万平方米，涉及295个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的61个城市，其中通过合营企业和联营公司参与了67个项目。一二线城市占比57%，长三角和珠三角区域占比47%。

在旧改项目布局方面，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，旧改项目储备了10个，预计可售货值为550亿元，已经转化项目4个，预计可售货值为193亿元。预计今年还将新增转化两个项目，预计可售货值为109亿元。

“上半年疫情下土地市场出现冷热不均，发达城市土地热度非常高，主要原因还是资金避险行为，有限资金要往高能级城市聚集。”郝恒乐表示，“四季度后，往往是房企资金相对较紧的时刻，土地热度和溢价率应该会有所控制。”

“在拿地策略上，会根据年初定下的用销售额的三分之一的资金来补货，同时会根据净现金情况进行动态调节。”郝恒乐进一步称，公司没有必要激进高价拿地，公司土地储备是相对充足的，下半年会选择合适时机进行策略性补地。

“未来市场基本趋势是稳，但也有不确定性，公司拿地策略相对审慎，对新进城市和新增土地很谨慎，拿地不一味推高，会按照自身定下的核心财务指标标准对每一块地进行精准研判。”郝恒乐对《证券日报》记者表示，公司内部认为，在相对稳定市场售价预期下，按照利润率8%的标准去衡量，但8%不是机械红线，会根据不同城市情况进行弹性管理;另外更看重IRR指数，一般要达到20%的标准，一定要产生合理回报。

融资成本

持续降低

审慎的拿地扩张策略之下，美的置业继续保持较为稳健的财务盘面。

截至2020年6月末，美的置业净负债率下降至86.8%，较2019年期末再降2.2个百分点;现金总量约260亿元，现金短债比2.26。此外，公司还有874亿元尚未动用的银行授信额度。

“公司债务结构正在优化，一年之内到期债务占比为21%，两年之内占29%。现金短债比达到2.26，处于健康区间。”林戈表示，另外，公司的融资成本近年来也在不断降低。

截至6月30日，美的置业新增借款平均加权融资成本为5.18%;加权平均融资成本降低至5.52%，在同规模民营房企中具有较强的竞争力。今年2月份，公司抓住窗口期，发行“2+2”期限公司债，利率低至4%;8月发行一笔“2+2”期限公司债，利率再次走低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。

对于融资成本下降的原因，林戈表示，第一，上半年整体融资政策偏松;第二，公司稳健财务风格得到市场认可;第三，投资者和金融机构看到了美的置业重视资产结构和运营效率，靠内生动力而不是靠杠杆推动增长;第四，公司目前的融资没有用股东的征信，但股东的背景间接给予了美的置业良好增信。

总体来看，内外形势变化正推动房地产行业发展模式加速迭代升级，客户需求、行业竞争逻辑正发生深刻变化。在这一趋势下，美的置业聚焦运营力、产品力、服务力和营销力，坚定推进城市深耕和升级战略，以“双轮驱动”战略强化“提质增效”能力。本报记者 王丽新

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