《中国建设报·中国房地产》获悉,近日,58同城、安居客发布《2020年三季度楼市总结报告》(以下简称《报告》),从政策背景、新房市场、二手房市场、租房市场等维度解析2020年三季度楼市发展情况。

《报告》指出,在“房住不炒、因城施策”的主基调下,房地产市场持续平稳健康发展,2020年三季度商品房前8月销售额近10万亿元,增幅今年首次转正;2020年4-9月二手房市场的访问热度同比均出现上涨,5月份二手房访问热度同比上涨12.6%,前8月一线四城二手房成交量同比涨12.3%。同时,三季度购房者信心指数总体上涨,8月份已达111.7;经纪人信心指数也基本稳定,除了2月份均保持在100以上。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,9月整体的市场表现依然可以认为是好于预期,并且今年大概率上9、10月份的表现要好于去年同期。值得关注的是,房地产整体融资层面的收紧对于市场将产生更深层次的影响,一方面对于房企的规模化将形成较大挑战,同步也会影响到高负债房企的后期发展,另一方面则会进一步提高购房者二套以上的门槛,对于投资性需求将起到明显的压制作用。同时,预计四季度楼市出台调控的城市还将进一步增多,热点城市渐进式调控收紧的步伐还将持续,调控的节奏也会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求,房价整体上不会出现大幅波动。

01

调控政策不断加码

平稳健康发展仍是大势

《报告》认为,7月24日房地产工作座谈会进一步明确了房住不炒,因城施策的政策基调。在此基础上,多地出台因地制宜的调控政策,部分城市调控加码,调整限购、限售政策,明确离异家庭限购政策等,堵住“漏洞“,坚持“房住不炒”。

2020年政府工作报告中还提到加快落实区域发展战略,城市群一体化已成未来发展的主导方向。三季度,长三角、珠三角等区域在推动社保互认、公积金一体化、人才资格互认、人才积分互认方面做出积极的努力。

在各项政策的积极推进下,房地产市场总体朝着平稳健康的方向发展。《报告》显示,2020年三季度2020年1-8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%;土地成交价款7088亿元,增长11.2%。

02

前8月商品房销售额近10万亿元

西安新房找房热度居新一线首位

《报告》显示,从新房市场的具体表现上来看,2020年1-8月,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%。商品房销售额96943亿元,同比增长1.6%,同比增幅今年来首次转正。住宅销售额增长4.1%,办公楼销售额下降18.0%,商业营业用房销售额下降19.9%。

58安居客房产研究院监测数据显示,三季度市场去化速度明显加快,截至2020年8月末,商品房待售面积50052万平方米。成交量方面,2020年1-8月一线四城商品住宅成交量同比下降9.4%,6月份之后四城月度成交总量超过去年同期,上海、广州均出现月度成交面积超百万平方米的情况;成交价格方面,一线城市商品住宅成交均价波动中呈下降趋势,8月北京成交价格在5万元/平方米以下。此外,三季度房地产企业融资同比转正,2020年1-8月份,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%。

《报告》认为,与市场表现相呼应的是,三季度购房者信心指数总体上涨,8月份已达111.7,有55.1%的购房者认为政府会继续调控抑制房价上涨,48.3%的购房者认为今年楼市成交量同比将上涨。月度访问量方面3-9月的新房访问热度基本都保持在较高水平,从同比来看,6月以后月度访问热度同比涨幅均超过20%。

58安居客房产研究院全国监测数据显示,不同城市级别来看,2020年3月份一二线城市新房找房热度环比涨幅超30%,4-5月份环比涨幅回落,但访问热度仍保持增长态势。三季度,环京、环沪、环广深地区的新房找房热度同比去年均有所上涨,环广深9城新房找房热度同比上涨27.4%,佛山、惠州新房找房热度高于深圳。新一线15城中西安新房找房热度排名首位,武汉、重庆、成都排在其后;同比来看,西安、成都、长沙、杭州、南京、东莞新房找房热度同比涨幅均超过20%。

03

二手房找房热度

北京、上海同比涨幅超30%

《报告》指出,2020年4-9月,二手房的访问热度同比均上涨,5月份二手房访问热度同比上涨12.6%。三季度,一线城市中上海的二手房找房热度依然领先,北京、上海二手房找房热度同比涨幅超30%;新一线城市中,与上半年类似,重庆、成都、沈阳二手房访问热度排在前三。成都、西安、长沙二手房访问热度同比涨幅超10%。

2020年1-8月,一线四城二手房商品住宅成交量同比上涨12.3%,月度来看,1-4月一线四城二手房成交量同比下跌,5-8月同比上涨,其中8月份四城二手房成交面积同比涨幅超五成。二手房挂牌均价方面,三季度一线城市中北上深均破5万元/平方米,其中上海、深圳价格同比上涨;新一线城市中南京、杭州二手房挂牌均价领先,苏州三季度价格同比出现明显上涨。

58安居客房产研究院统计数据显示,经纪人信心指数除了2月份出现明显下跌之外,其余月份相对较为平稳,均保持在100以上。从用户行为来看,3居室及2居室两种户型总关注度占比近八成;面积偏好多集中于90-120平方米户型;总价百万以下的二手房依然最受购房者关注,三季度低总价房源关注度占比回升,9月份100万以下关注度占比已接近50%。

04

4月租房供应量达顶峰

重点19城平均租金同比降0.4%

租房市场方面,《报告》显示,从月度新增供应量来看,4月份达到供应高峰,而后呈现缓慢下降的趋势;同比来看,三季度重点19城的租房供应量同比下跌17.9%。一线城市中上海的租赁房源新增供应量依然领先,同比去年基本持平;新一线城市中,武汉新增租房供应领先,重庆、沈阳、合肥、长沙的租房供应量同比涨幅超20%。

2020年前三季度,租房访问热度除了1-2月受春节假期及疫情双重影响造成租房需求下降外,其余月份租房访问热度均保持在较高水平。三季度,重点19城租房访问热度同比去年微涨0.3%。一线城市中北京租房访问热度领先;新一线城市中,成都租房访问热度最高,同比去年也有3.7%的上涨;重庆、郑州、长沙、东莞租房访问热度同比涨幅均超8%。

租金层面,58安居客房产研究院数据显示,2020年三季度,重点19城的平均租金在每平方米每月41.1元,同比下降0.4%。一线城市中,上海平均租金同比持平,其余三城租金同比均有不同程度下跌;新一线城市中杭州租金价格每平方米每月52.7元,南京、武汉、天津租金超过40元/平方米·月,其他城市的租金价格多在每平方米每月20-40元之间。