寒露时节已过,楼市却在“黄金周”催化下显现暖意。

国庆小长假最后一天,石家庄市多个热门楼盘人头攒动,夜色落下时仍有购房者涌入售楼处。“现在是看房的好时机。”现场一对老夫妇告诉记者,尽管他们觉得购房有压力,但疫情间接带来了上车机遇。

促使他们动摇的因素是价格。据当地中介人员透露,受此前市场低温及疫情影响,今年石家庄多个大盘价格下跌10%~20%,再逢房企营销造势,假期看房者明显增多。“国庆几天成交了一个月的量。”他说。

珠三角、长三角等一些热点城市同样微幅升温。中原地产研究中心数据显示,10月1日至7日,深圳新建住宅成交411套,较去年同比上涨15%;广州同期新房成交794套,较去年同比上涨50%。

“金九银十本身就是传统楼市销售季,加上七八月份出现‘淡季不淡’的行情,整体市场信心还是有的,此时房企积极营销,市场反馈会比较好。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为。

不过,随着许多城市房价涨幅较大,以及新一轮调控加码,市场的疲态已经有所显露。一位业内人士透露:9月份市场开始往下走了,各个开发商明显感觉到推货过后,来访客户的犹豫程度在增加,从前三季度数据看,四季度要完成目标实际上难度增加。

市场上,房企对后市大多呈谨慎态度。在热度较高的广州,以万科为首的多个开发商新推项目仍以“跑量”为策略,定价上相对平稳。

开发商积极推货入市

经过国庆小长假一番血拼,不少开发商战果颇丰。“我们公司9月卖了120亿销售额,国庆八天至少卖了65亿。”某家行业排名二三十的房企透露。

中国恒大(3333.HK)也已披露目前的销售业绩。官方数据显示,9月1日至10月8日38天内,恒大实现合约销售金额1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米,已完成全年6500亿销售目标的91.1%。

若以克而瑞数据计算,恒大九月单月实现全口径销售额818亿元,这意味着,仅国庆假期八天,恒大就卖掉近600亿元的房子,达到九月业绩的七成之多,超过8月整月514.8亿的销售额。

今年来,恒大率先发起营销战,宣称九月至国庆期间全国619个楼盘推出7折优惠;与此同时,集团总部与地区公司部门负责人以上领导,可在公开优惠的基础上,拥有额外96折权限的签批权利。

据悉,9~10月期间,恒大单月销售目标为1000亿元,且会至少加推40个纯新盘入市。仅10月8日,恒大便在哈尔滨、重庆、贵州等城市推出9个新项目,截至下午1:30,半天录得销售额超80亿元。

其它房企在营销上同样不甘示弱。譬如,富力与广汽传祺联合造势,提供超过350套房源以及车位8.17折购的优惠,碧桂园广清区域推出“917碧淘好房节”,万科地产上海区域推出“十全九美好房节”等。

记者走访发现,小长假期间不少楼盘确实花样促销。某TOP5房企石家庄一项目推出十几套清尾特价房,总价直降二十多万,处于认筹期的房源也可享受98折优惠;另一TOP5央企某项目同样推出一批秒杀房源。

“国庆有个刚需盘加推,12多套房子排了900多个号,两个小时就卖完了。”石家庄当地一中介称,另一刚需流量大盘八天成交160余套,假期尾声仍有近30套房源成交,置业顾问当夜“不打烊”。

北京区域的房企也加入抢客大战。有当地中介告诉记者,丰台区有精装现房项目推出特价房源,总价535万起,较项目开盘价降低65万。“周边项目二手都挂六万多,目前新房单价才五万八。”

中原地产首席市场分析师张大伟分析称,国庆节市场因为网签数据并非当下真实成交,实际数据滞后,但整体看,大部分城市成交量依然明显出现同比上涨的现象,一二线城市继续维持“温”的表现。

以广州为例,据广州中原研究发展部监测,十一假期广州一手住宅实际开盘/加推货量重回3000套大关,同比增长56%,整体去化率53%,介于近两个黄金周的中等水平,整体表现在预期范围内。

“受上半年疫情影响,下半年(尤其第四季度)开发商冲刺年终任务压力不轻;此外高层于8月下旬明确开发商融资的三条红线,刺激部分‘越线’企业加快推货回款。”上述研究部认为。

卢文曦还表示,今年受疫情影响,出国游人数骤减,部分有购房意向的买家搁置出游计划,改为“假期看房”。开发商也抓住时机集中推货,以刺激市场成交,这是与往年相比较为特殊的情况。

购房者观望情绪升温

房企如此贴身肉搏,与其业绩压力息息相关。

克而瑞数据显示,今年前三季度,百强房企整体业绩同比增长9.2%,第三季度销售规模较一二季度有所恢复,但9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势,目标完成情况不如历史同期。

从市场层面看,楼市“金九”也难言成色十足。克而瑞称,9月楼市有走弱迹象,供应明显放量但成交平平,30个重点监测城市供应面积环比增长37%,累计成交面积环比下降4%,同比涨幅收窄至8%。

贝壳研究院也称,今年前三季度,66座大中城市新房市场累计成交套数同比下滑9.4%,成交面积同比下滑8.8%,较二季度降幅收窄5~6个百分点。在调控压力下,四季度新房市场难有超预期表现。

记者在走访中也发现,有购房者冲着房企的打折力度来,到项目案场却发现实际折扣并非宣传所言,于是选择继续观望,不急于入场。“房价高买不起,房价跌的话又怕一直跌,先等等吧。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示,年初至今,市场已出现两个明显趋势:一是受访家庭买房信心明显下降;二是需求在提升,但预算在下降。

相关调查数据显示,今年4月,有67%受访家庭改变购房计划,其中决定放弃置业的仅为23.75%;而在最新一期问卷调查后,56.67%受访家庭表示购房计划有变,仍有购房计划的仅占31.16%。

“受访家庭买房信心下降,很大程度上受其未来收入不稳定的影响。”丁祖昱称,目前市场购房需求仍然存在,但人们对于置业的需求及对市场的看法产生改变,使得短期观望的人数变多。

日渐密集的调控政策也对购房端产生影响。近期,深圳、杭州、宁波、南京、成都等10余城相继升级调控,有热点城市限贷政策也出现收紧,涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率等。

“近六成受访家庭表示调控政策对其置业计划影响较大,其中14.25%受访家庭表示自己失去购房资格。”丁祖昱称。

也有业内人士对市场保持乐观态度。张大伟认为,疫情对房地产市场的影响已经过去,后续市场将继续升温。但调控政策频繁出现,虽然力度不足以让市场萧条,但涨幅也会维持在温的程度。

合硕机构首席分析师郭毅也表示,当下市场整体处于供需两旺的局面,加上疫情得到好转,整体消费需求出现明显升温,这有利于行业特别是热点一二线城市出现成交小高潮的状态。

卢文曦直言,大家对市场的期望值可能太高了,以上海新房成交为例,今年金九成色还是不错的。目前调控政策多侧重交易秩序的梳理,以促进市场平稳健康发展,市场需求还在,“银十”依然可期。