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“别买，别买，千万别买”。

每次有人向小彭打听燕郊房子的时候，小彭都要先向对方泼一盆冷水。

2017年，在京工作多年的小彭终于想到了置业，“再不买房你就更买不起了”，这样的话听多了，难免着急，但是北京的房价又实在高攀不起，于是他就把目光转向了“北京睡城”燕郊，这里距离天安门，只有30多公里，虽然地处河北，但早就是“精神上的北京”。

在不少小区已经快进入到3万区间的当口，小彭终于在燕顺路附近以2.5万/㎡的单价，拿下了一套小三居，付完首付成为“有产者”之后，他也成了一名房奴，每月1.2万的房贷着实很累，但是想到有房了，还是开心啊。

当时大家都非常乐观，京津冀一体化，中介们纷纷鼓吹，以燕郊的形势，迟早向隔壁的通州看齐，这里的地理位置、地铁规划以及并入北京的传言，都有着广泛的群众基础，那时候房子不是一般好卖。

好景不长，转折也在2017年来临了。

到了年底，小彭小区里卖房子的人开始多了，价格一路走低，从2.5万到2万，各种报价都有，到现在，二手房的报价已经到了1.8万，小彭的房子已经跌掉了一个首付，最近又有邻居报出了1.5万的价格，前景一点不看好。

卖吧，不好卖还赔钱;等着，可能更赔。

这情势下，地产商们也着急，包括燕郊在内的“北三县”宣传又卷土重来，不少没售出的老盘和一些刚出炉的新盘，都打上了“不限购”的噱头，不限户口，不限社保，只为了能卖出去，怎么看都是最后的疯狂，能捞一笔是一笔。

这一切都是怎么发生的呢?

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其实自打2011年北京开始限购之后，“环京”就成了炒房的一个重要去处。

河北省的存在感一直很弱，光芒都被周围的京津掩盖着，但也有例外，比如“北三县”，这块被戏称为河北“飞地”的房价超过了它上级的廊坊市，一直向北京看齐，高点的时候，是河北之最。

这样的地方，还有不少，有五六年的时间，饥渴的投资客们开始按地图炒房，绕着北京的固安、永清、霸州、高碑店、涿州、怀来轮流被关注，这些地方狂飙突进，建了一大批“北京概念房”。

● 北三县不用说了，“并入北京”的概念炒了这么多年了，经久不衰;

● 固安县在北京新机场项目开始后，就跟上了脚步;

● 永清县、高碑店据说是承接了北京的一些挪走的批发市场;

● 高碑店的白沟因为靠近雄安新区，顺带着搭上了“北京+雄安”的双重概念。

而其余的，纯粹是因为距离北京近，就连天津的武清和宝坻，都是因为北京概念涨起来的。

涨是真涨，在2017年的高峰时刻，廊坊全市10个区县市的均价都过万，距离北京越近房价越高，郊县区的价格超过市区很平常，燕郊更是走出了独立行情。

但拐点一过，各种期望都落空，跌惨了的岂止燕郊。

从2017年的下半年开始到现在，环京均价下跌超过30%是很平常的事儿。

永清跌的最多，香河其次，均超过了50%，三河、大厂、涿州跌幅超过40%，而且当年让人尝到甜头的房价倒挂也没有了，现在这些地方新房价格基本上超过二手房，也就意味着，一味地抢新房已经不赚钱了。

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这里面，永清县最惨。

55%只是均价的跌幅，如果具体到个别炒作水分大的项目，跌得更惨，腰斩之后再腰斩都是有的。

在永清，有不少大盘，环京概念起来的时候，不少开发商的布局很快，划一片地，盖楼，建大盘甚至超级大盘，因为地价便宜，大家都憋着大挣一笔。

那时候公布出来的规划图，看上去就是密密麻麻的一片楼，有的项目楼号甚至过百，开盘价也是节节高，撩拨买房人赶快掏钱。

某京籍开发商在永清规划了一片生态城，从别墅、洋房再到板楼、公寓，各种形态基本上全齐了，那价格也在短期内以肉眼可见的速度上涨。

● 2015年8月开盘的时候，均价6100元/㎡，当时永清的均价只有5000元;

● 到了2016年的8月份，这个项目的均价已经是1.4万了，一年涨了130%;

● 两个月以后，均价又涨2000元，真是做到了一天一个价。

那时候，这地方车满为患，北京的客户一车一车往售楼处拉，门口需要保安指挥，里面也是人挨人，都是抢房的。

开发商一看这架势，那价格还得涨!

到了9月底，小区均价就破2万了，到了2017年3月，这里的价格达到了峰值的2.6万，只不过持续的时间很短，6月份就回落至2万-2.3万。

房价炒出了股市的味道。

趁着这一波，这个超级大盘的板楼和洋房已经卖得差不多了，开发商的宣传重点转向1.65万的商住公寓。

此后的价格宣传战没有了，因为这里的房价一路走低，2.3万，2万，1.7万……

为啥会这样呢?

原因也挺简单的，限购政策纷纷出台、金融政策不断紧缩、规划预期基本无望，几个因素加一起，直接没了接盘侠，房价根本撑不住。

高价抢了房的业主没多久就后悔了，现在，小区的二手房已经跌到了8000多，如果急售，那么6000多的价格也是可以挂的，能卖出去就行。

从2.6万到8000元，70%的钱都亏掉了，一套100平方米的房子，要亏250万，多讽刺的数字啊。

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太惨痛了，很多砸锅卖铁买房的人就不干了。

不久前，永清某楼盘的业主开始组织维权，部分业主号召“断供”，来逼迫开发商退房，并且在各种渠道投诉开发商欺诈，归根结底，现在的价格已经跌得比买时还低了。

实话说，各种质量问题、交付问题的维权，还算是在情理之中，但是这种价格涨跌的维权，一直都处在一个很尴尬的位置。

白纸黑字、愿打愿挨，这事儿本没什么置喙的余地，但是损失那么一大笔钱，放在谁身上，都是难以承受的，别说70%，就是30%，都够业主和银行心惊一阵子的。

只是断供也威胁不了开发商啊，当初的卖房款人家收了，断供了银行收一堆房子还得处置，打折出售不知道便宜了谁。

实际上，无论是环京还是环沪，还是目前更加热门的环深，光按“地图炒房”这事儿就一直不靠谱，跨区域买房还是有很多功课要做的：

● 买房不是跟风的事儿，炒房也不是，自己买的时候，到底是在峰顶还是半山腰，得搞清楚，跟着别人一窝蜂杀进去，很容易成接盘侠;

● 实地走一走，起码向当地人问一嘴，这里收入多少，靠什么维持，哪里是中心，哪里是郊区，新房什么行情，二手房是咋卖的;

● 顺便问问自己，现在自己住吗?未来有人住吗?

至于那些中介的忽悠更不能听啊，政策的事他们说了能算吗?北京使劲控制人口都控制不住，还把河北一块地圈进来让你政策套利?这跟听消息炒股一样，只能被套。

问清楚了、想好了，再下手也不晚，可惜，在最热的那个时段，很少有人想这些问题。

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“有一所房子，面朝大海，春暖花开”。

这是多少人的梦想啊，如果这房子买的便宜、买完飞涨就更好了，眼前的苟且、诗和远方一样都不耽误。

这样的房子存在吗?在一些中介和开发商嘴里，乳山银滩就是一个完美的选择。

很多人可能都不知道乳山这个地方，这是山东威海下面的一个市，临黄海，因为境内的“大乳山”而得名，这里的位置其实不错，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地。

光看“银滩”这个名字，你也能想象出一片银色沙滩的样子，在北方，算是不错的海景了。

这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，但是建设速度一直很慢。

进入新世纪，有人看中这里的潜力，大笔资金突然冲了进来，2000年的时候，这里的房地产投资只有8000万，2005年增加到7.53亿元，2007年至2010年是乳山地产发展的巅峰，每年的投资额都在30亿以上，这些钱砸到土地里，房子像庄稼一样密密匝匝地建出来，大家共同打造的概念就是“海景房”。

穿过白沙滩镇的银金大道、穿过海阳所镇的金银大道和风景区旁的长江路，这一片地上，大大小小建了100多个小区，而每个小区，少则近十栋，多则近百栋房子，房子的总量有多大呢?这里别说住下附近两个镇的居民了，如果完全开发，住下整个乳山的市民，也是绰绰有余的。

自己肯定消化不了，那就从其他城市拉人过来买房吧，大巴车接踵而来，乳山银滩很快变得有名起来。

这里的关注度比乳山市区的关注度还要高，如果从二手房网站上搜一下，乳山市区只有397套在售房源，而银滩有3267套在售，是市区的8倍多。

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为什么会有这么多二手房出售呢?原因很简单，房价跌的太惨了!

有一种说法，叫做“跌回十年前”，这说法在银滩非常不准确，这里的房价大概分成三个阶层：

1、最惨的房子在过去15年跌了60%多，完美错过了房地产好几个上涨周期。

猫哥看了一眼挂牌价最低的那套，一套70平的房子开价7.3万，单价只要1000多，小区在2005年开盘的，新房售价已经快3000元了，如今已经跌了三分之二，再算上这些年的货币增速话，基本上就是血亏。

2019年的时候，价格还没这么惨，去年7月时最低价还能维持在1800元/㎡，谁能想到白菜价的海景房，一年时间还能再跌45%?

2、当然不是所有的房子都这么惨，中间阶层的房子过去这两年也就跌了快50%，有人两年前7000块钱买入，买完了没多久发现周边的二手房还不到4000块，很多房子都是这样的情况，大概在银滩目前的均价3800元左右波动，早期买入的房主基本都是亏的。

3、银滩房产鄙视链的顶端是新房。这里完全是另一个景象，8、9千的很多，1.2万、1.5万的也不少。

一个不大的区域，房价高低差了十几倍，像前面说到的挂牌最便宜的那套海之缘花苑，与在售的最贵住宅长城文华花苑是同一家开发商开发的，他们开盘前后不过相隔5年，但高低价差达到了11倍。

而要说地理位置，最便宜的海之缘花苑，距离银滩风景区还要更近一点，位置的优越完全没有体现在价格上。

与价格相对应，银滩的房地产也是两个景象，二手房一片惨淡，挂好几个月也没人问，新房市场红火连天，特别是从贝壳找房上来看的话，感受到的完全是一片火爆景象。

这种反差是怎么造成的呢?

这就涉及到了乳山银滩独特的销售模式。

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这里房地产刚起步的时候，房子还是以卖给本地人为主，但是乳山没那么多人啊，后续的卖房难度不小，于是，就把视线转到了外地人身上。

房子想顺利卖出去，就得会包装，离海边这么近，妥妥的海景房了，吹着海风看着海，这是多划算的旅游地产;

这么舒适的环境，多么适合来这里养老啊，养老地产的概念就有了吧?

而且乳山还是著名的长寿之乡，这些概念打包在一起，目标人群直截了当：有钱地方的中老年人群。

于是各种销售团队奔赴北京、天津、青岛等等城市各种宣传。

城里人图个啥呢?空气好，能看海，北京雾霾还很严重的时候，不少北京的看房团开往银滩，空气好这一点，就诱惑了不少人掏钱，毕竟不差钱，这里一套房只是北京的零头。

就这样，银滩涌入了全国各地的“看房团”，而“看房团”也成为地产商和中介们最大的财富密码。

前两年的高峰时期，银滩旅游区的停车场，都被来自全国各地的看房团大巴占领了，不少团都是不收钱还供吃住的，稍微黑心点的也收钱，比如北京过去吃住全包100块，老人家们很开心，100块，就当旅游也行啊，毕竟是海边啊，这可比三亚便宜多了，于是银滩每天人头攒动。

你还别说，这一车车的人，销售转化率很高，于是大家都有了默契——没有看房团的带领，散客恕不接待。

为啥呢?

一团一团的人，人多，方便走量，而且没有外人参与，也容易被这里面的价格和销售策略忽悠住， 这就是个典型的场景消费了，参加过旅游团购物环节的人都知道，在那个场景下，销售一顿吹，感觉效果惊人，不知不觉就下单了，贵贱都没法比较，只是咱们买的也就是些特产、奢侈品之类的，但这些图便宜来的老人家买的是房子。

但是散客就不一定了，散客可能已经走过周边的小区了，有过了解可就不好忽悠了，尤其是周边的二手房的价格可比新房有吸引力多了。

所以‘看房团’会把时间安排得很紧，也根本不给客人接触当地人的机会，被一通忽悠买了房的人根本不知道这里二手房这么便宜。

价差一直都在，买房的卖房的都达成一种默契，看房团看新房，散客买二手房，基本上已经算是约定俗成，各个对自己面对的价格都没有异议，那当时的场面可能就是皆大欢喜了。

所以，新房火爆，乳山房价上涨，海景房房价过万的神话，传遍了全国，买房卖房，循环往复，有些人就被坑惨了，有的人刚买完没多久就发现周边的二手房价格很低，但是买都买了，就当买个海景房养老自住吧。

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事实证明，这么想也是很天真的。

这地方位于北纬37度，夏天凉快，去度度假也还好，其他时间真的不太适合，尤其冬天，海边的风跟刀子差不多，从大城市来这儿过冬，可能是找罪受。

而且，这里并不是所有的房子都有暖气，可能人家设计的时候就没考虑过有人冬天会在这边住吧?

当地的住户说，多数小区夏天可能有10%的入住，冬天估计连1%都没有，太冷了。

不光是气候，生活也很不方便，出行主要靠“小蹦蹦”，卖菜的没有卖房的人多，当初说的什么旅游地产、养老地产啥的，通通不太靠谱。不少人说，除了房子，其他该有的都没有。

其实，所有以“江河湖海”景作为最终卖点的房子是需要一些烟火气做支撑的，否则就是一堆钢筋混凝土，说养老概念，周围的配套设施得健全吧，起码医疗条件得好一点吧，至少头疼脑热甚至生离死别，都能有地方去，如果到了这种地步还得“打回原籍”，那这哪儿是养老啊，这就是遭罪。

海南这些年价格涨了不少，是因为地理位置独特，中国人避寒的需求比避暑的需求更大， 这是三亚甚至整个海南被东北人“占领”的原因之一，而且这些人穿越多半个中国去海南，不仅因为气候原因，主要还是能在那扎根，能提高生活质量。

而银滩这个路子，有点杀鸡取卵式的意思了，买个房撂荒，家里有矿也不是这么个花法，老这么玩的地方，还是远远的避开吧。

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

关键词： 房价