房企只要开始走上高速扩张的路，资金链紧张就会成为常态。

大房企也不例外。

目前我国最大的开发商是谁，很多人可能会想到的是恒大、万科、碧桂园这几个企业。

毕竟这几个企业目前是房地产行业当中家产最丰厚的三个企业，也都进入了世界500强企业行列，是我国房地产行业当之无愧的扛把子。

但除了恒大，碧桂园，万科这些地产巨头之外， 中国平安是一个不得不说的存在。

做不好房地产的科技公司不是一家好的保险企业!

中国平安以保险业务起家，但其业务布局早已超越保险范畴。

2007年，公司开始进军房地产市场;2011年，公司旗下“平安物业”更名“平安不动产”，踏上不动产投资道路。

与传统地产公司相比，中国平安投资房地产有其独到之处，公司自己出资拿地盖楼的项目屈指可数。

更多的是通过投资其他地产公司快速获利。

据估计，中国平安投资房地产约3000亿元，买下一个万科绰绰有余，再加上其他与房地产相关的业务，其势力远超中国所有的房地产商!

截至目前，中国平安是：

碧桂园第二大股东;

融创中国第二大股东;

华夏幸福第二大股东;

旭辉控股第二大股东;

中国金茂第二大股东;

这些年很多头部房企都收到了来自中国平安的资金。据不完全统计，中国平安不涉及股权合作的房企超过20家。

他通过持股这些地产巨头的股票，成了幕后老板。

而地产公司成了辛辛苦苦的“打工仔”。

引用媒体的话就是，“在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候，猛一回头，发现从来没有自己盖过一平米房子的中国平安才是真正的隐形‘地产王国’帝王。”

01

花式套利

“钱多话不多”的平安在房企当中只要到二股东的位置，便不再继续增持，这对资本为主驱的集团而言，已属低调。

事情还要从名噪一时的“宝万之争”说起，从2015年起，宝能集团频频举牌万科地产，目标直指万科控制权，引发万科内部的强烈抵制。

股权争夺战期间，双方展开激烈的拉锯战，万科创始人王石与宝能创始人姚振华甚至公开对峙，引发外界高度关注，也刷爆了各大网站的头版头条。

最后，监管部门介入，宝能成了“门口的野蛮人”，在股权争夺战中铩羽而归。

“宝万之争”前车可鉴，中国平安明确表示：“我们不做野蛮人，不去干预企业正常运营管理。”中国平安对地产公司的投资比例不超过30%，只做纯粹的财务投资者。

单从财务投资的角度来看，中国平安绝对是一位成功的投资者，早就“闷声发大财”了。

以碧桂园为例，2015年，平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股。

随后碧桂园业绩一路走高，股价也开启主升浪。待2018年平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时，套现4.55亿港元，获利5倍以上。

类似操作还有绿地，2013年底，平安通过资管计划参与绿地集团增资扩股，斥资58.28亿元认购10.37亿股。

在绿地上市后的2016年至2017年两年间，连续减持，按照每股8.825元计算，套现约80亿元。

它似乎对地产有一种独特的偏好，旗下的资管、信托、银行，对房地产都有大量投资。

几乎是泛金融全线出击，将房地产这头奶牛的各部位都吃到。

在过去十年间，它依靠着在地产方面的投入，收入颇丰。从开始投资房企，到成为众多房企的金主，平安花了不过10年。

不知不觉中，它已经暗暗成为中国最隐秘的房地产巨头。

02

成也资本，败也资本

世界那么大，平安为何如此偏爱地产呢?

中国平安频繁布局地产，对于解决保险公司日益增长的保费规模的投资需求以及市场“资金荒”之间的矛盾，房地产是一剂不可多得的良药。

同时，加码布局头部地产也有抄底龙头地产的动机，前期房市的整体低迷环境，已大幅拉低头部地产估值，出现难得的投资洼地。

从内生因素来看，保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。

从外部因素来看，房地产行业龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大的吸引力。

由此可见，险企与房企之间可谓“天作之合”，而中国平安是将双方关系运用到极致的典范，不仅成了房企依赖的“金主”，也让手里的资金借助地产生出更多的钱。

从资本和投资的角度来说，平安是成功的。

精准的眼光、低廉的投入、丰厚的回报，平安的房产故事，比许许多多的开发商都精彩。

然而房地产的精彩，绝不应该只是资本的精彩。

房产作为牵动数亿人的大事，我们关注的是，类似平安一样的资本大肆席卷房地产行业之后，给这个行业带来了什么。

资本都是逐利的，资本大举入资房地产企业，必然有着很高的利益诉求。

怎样才能赚钱，赚更多的钱?被中国平安入资后的碧桂园，给了我们一个生动的答案。

那就是高周转，快速拿地，快速开发，快速销售。

高周转带来的是更高的排名，更多的销售额，更大的规模以及更差的产品质量。

从中国房企产品力排行榜可以看出，营业额第一的碧桂园，产品力却排在几十名。

资本推动下的高周转带来的是工期的缩短，产品把控不严格，各地维权事件频发。

碧桂园只是其中一个最鲜明的代表，其他被资本裹挟的房企也难独善其身。

早年间，资本力量还没这么强大，各个房企，还懂得依靠产品说话。

万科重物业，绿城重品质，正是靠着各具特色的产品力，不管是万科还是绿城都能依靠品质建立起高口碑，逐步塑造了品牌形象。

但过去的这些年，在强大资本力量的裹挟下，各个房企都发现了赚钱的捷径，乃至于集体忘记，归根到底，房企还是要靠产品说话。

但，这又有什么可重要的呢?毕竟，既然能这么轻松的把钱赚了，为何还要去关心什么产品力呢?

楼市的水被资本搅浑，调控的手或许能让他们回到正轨。

随着资管新规“三条红线”启动试行，年内融资环境进一步收紧，加大房企资金压力，对企业拿地、开发、销售节奏都将受到较大的影响。

在此背景下，更加考验企业运营实力，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。

整体来看，财务稳健、现金充足、管控得力的房企将具备更强的市场竞争力。

今年越来越多的房企也将被迫加快内部战略调整。

“三道红线”出台，这是行业重大游戏规则的改变，意味着房地产行业金融红利时代的结束。

过去猛加杠杆，高周转的房地产模式慢慢走向终点。

一方面：输血少了，核心要靠自己造血了。所以销售是重中之重，而保证销量的根本在于产品力，本质上是要引导房企“产品为王”。

另一方面：过去粗放型发展模式受到“三条红线”限制，对于各大房企而言，如何在新的环境下，建立自己的竞争优势;

如何差异化竞争，成为需要考虑的问题，而其中最重要的仍是产品力。

作者：政知事 来源：功夫财经

关键词： 投资房企