物业股由热转冷的状态还在继续。近期港交所迎来四位物管新成员,与之前开盘即大涨的局面不同,新股入市整体表现欠佳,四家物管企业有的开盘首日即破发,有的刚刚守住开盘“底线”,一路高歌猛进的物业股突然“转冷”。记者注意到,截至2020年11月6日收盘,上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态,合景悠活报每股6.21港元,世茂服务报每股16港元,双双处于发行价之下;而在10月下旬上市的第一服务已跌破发行价40.83%,卓越商企服务则较发行价微涨2.43%。

截至目前,A股和港股上市的物管企业共计34家,其中2020年上市的物管企业已经达到10家,后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP,另有七八家物管企业处于递表排队状态。在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下,资本风口开启即终结?

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三家物业新股仍处于发行价下

受疫情影响,物业服务板块被普遍看好,继正荣服务、弘阳服务、建业新生活之后,近期多家物管企业也成功登陆港交所,但与之前股价开盘大涨的局面不同,物业新股入市整体表现欠佳,有的开盘首日即破发,有的刚刚守住开盘“底线”。

十月的最后两周,四家物管企业敲开了港交所大门。10月30日,合景悠活、世茂服务双双在港交所挂牌上市。根据最终定价结果,世茂服务每股定价16.6港元,合计发行5.88亿股。上市首日,世茂服务开盘报每股15.8港元,较发行价下跌约4.82%,截至30日收盘,世茂服务报每股16.6港元,勉强保住了发行价。

彼时市场方面认为,世茂服务“平稳”收盘,也是源于绿鞋机制起了作用,盘中大跌9%,承销商及时出手护盘,尾盘出现神奇拉升。

与世茂服务不同,同日上市的合景悠活则一路“唱衰”,开盘报每股6.48港元,较发行价每股7.89港元跌17.87%,截至30日收盘,合景悠活报每股6.08港元,跌幅更是高达22.94%。

值得一提的是,合景悠活此次上市引入了8位基石投资者,上述8位基石投资者共认购1.2亿美元(约9.36亿港元),但显然这并没有给市场带来信心的加持。

记者注意到,截至2020年11月6日收盘,上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态,合景悠活报每股6.21港元,世茂服务报每股16港元,双双处于发行价之下。

市场瞬息万变,也让后来者体会到了凉意。早在合景悠活、世茂服务双双挂牌之前,当代置业旗下的第一服务就刷新了物管企业上市首日最大跌幅记录。10月22日,当代置业旗下的第一服务正式登陆港交所,开盘首日即破发,最终收盘报每股1.76港元,较发行价每股2.4港元跌26.67%。

时间再往前移,10月19日上市的卓越商企服务,也没能保持此前物业股“一路高歌”的状态。上市首日,卓越商企服务收盘报每股11港元,虽然高于每股10.68港元的发行价,但却比每股11.4港元的开盘价下跌3.51%。

截至2020年11月6日收盘,第一服务报每股1.42港元,已跌破发行价40.83%,而卓越商企服务报每股10.94港元,较发行价微涨2.43%。

高估值回归理性

地产分析师严跃进表示,受疫情带来居住体验的影响,此前物业股的股价一路飘红,这也造成后续上市的物管企业估值过高,投资者却并不买账。随着市场回归理性,尤其是物业股上市增多的情况下,投资者对于物业股的判断会更加严苛。“物业新股上市遇‘冷’也在情理之中,只是到来时间的早晚。”严跃进称。

贝壳研究院高级分析师潘浩则表示,随着内外部竞争环境加剧,物业服务板块的估值被理性削弱。受全球经济波动影响,近期市场短线偏好上升,物业服务板块飞速上涨趋势在疫情逐渐常态化后有所回落。疫情下被加速抬升的板块估值,逐渐被理性投资削弱。四季度资本市场多行业活跃将会大幅分流物业板块资本流入;同时,大型优质房企物业或将于四季度陆续完成拆分上市动作,增加板块内部竞争激烈程度。

在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下,资本风口开启即终结?对此,潘浩分析称,小规模物管企业的表现不足以代表整个行业的资本偏好,当前物业公司上市具有一定分化特征,后期预计头部房企物业上市的表现将会呈现较大的差异,物业服务行业仍具较大的市场空间。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫同样指出,近期物业新股上市整体遇冷,一方面是物管企业自身因素所导致,另一方面也是市场氛围在此之前就已“转凉”所带来的影响。以第一服务为例,其不但自身体量较小,所属母公司在众房企中也趋于落后位置,因此才会有如此之大的跌幅。后续随着“优质”玩家的融入,物业股“转凉”的氛围或将改写。

克而瑞物管统计数据显示,物业股最重要的指标是成长性,从盈利能力上看,2020H1,超过一半的物业公司保持了30%以上的营收增速。而从增长空间上看,典型企业储备/在管比高于0.5,这说明大部分上市物管企业有强大的盈利增长能力,核心物业股的增长预期是确定的。

克而瑞物管方面称,市场的短期波动是资金和情绪左右的结果。物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块,而且成熟企业在加重专业服务的比重,未来在利润上物业公司也会拥有更好的表现。

物业市场头部趋势

“随着疫情常态化,物业服务多元化正在构筑,而物业服务企业也将向头部集中。”谢逸枫称,行业马太效应是不变的法则,未来“大鱼吃小鱼”这种兼并收购会越来越激烈,毕竟规模体量是吸引资本市场的关键因素。

延续房地产行业的打法,物业服务板块也开始朝着“强者恒强”的方向发展,规模扩大,收购兼并无疑是最好的选择。以刚刚上市的世茂服务为例,其在招股书中披露,于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购,又在今年以零现金代价收购福晟生活服务51%的股权、收购北京冠城的全部股权以及收购浙大新宇51%的股权。查阅招股书发现,世茂服务收并购的“招数”,对在管面积的贡献率直线攀升。

在谢逸枫看来,“三道红线”给房地产行业带来了前所未有的压力,分拆物业板块上市是众房企缓解融资压力的“造血”手段,可以最直观降低母公司的净负债率。除此之外,房地产行业已经进入“白银时代”,物业服务具备受众体量大、与房企连接紧密等特点,这也是众房企积极布局的原因。

恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧就曽透露,“恒大分拆旗下金碧物业上市,并成功引入战投入股235亿港元,恒大净负债率预计将因此降低19个百分点。”

而另一个层面,国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积首次突破17亿平方米,创下近十年来的峰值,2019年依然保持17亿平方米的状态。2020年1-9月,全国商品房销售面积为11.7亿平方米,而这还是在上半年房地产销售基本停滞的情况下。随着开发商积极销售促回款,2020年末或将继续保持17亿平方米的规模。如此大的体量之下,众房企的加速也是看好物业服务这块市场蛋糕。

随着合景悠活、世茂服务的上市,截至目前,在A股和港股上市的物管企业共计34家,其中2020年上市的物管企业已经达到10家,后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP,另有七八家物管企业处于递表排队状态。

记者注意到,一向对分拆物业板块上市表现“佛系”的万科,近期也有了积极的表态。在万科物业品牌更新之前,万科集团董事会主席郁亮公开表示,“万科物业一定会上市,只是时间还没想好。”

重塑市场架构,历来都是“大玩家”的特权。截至目前,头部房企中,碧桂园、保利、中海等已经完成了物业分拆上市,融创、金科即将赴港IPO,恒大、华润则正式向港交所递交了招股书,绿地的入股、万科的表态,物业服务板块的后半场可谓强者云集。

北京商报记者卢扬王寅浩