部分长租公寓“暴雷”愈演愈烈，深圳等地发布紧急通知。
11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式。
深圳市住建局通知指，住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
同日，陕西省西安市人民政府也下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》，住房租赁企业应在监管合作银行开立我市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为。严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。
近期，美股上市公司蛋壳公寓，在北京等地遭遇房东、租客、供应商维权，以致其商业模式再受质疑。蛋壳陷入困境的报道多次见诸媒体：房东被电话通知要求降租金，保洁、维修人员因被拖欠工资不再提供服务，网络服务供应商因为蛋壳欠费切断了公寓内的网络等。
此外，11月16日，《21世纪经济报道》记者根据各地消费者保护机构发布信息统计，在深圳，今年9月以来，深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。
深圳：住房租赁企业不得“长收短付”哄抬租赁价格
深圳市住建局在《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》中指，部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。
该通知要求，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益;住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。
同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
《通知》要求，住房租赁企业应取得营业执照，经营范围中明确注明“住房租赁”，不得超范围经营。自然人转租住房10套(间)以上的，应当依法办理市场主体登记。企业取得营业执照后，对于频繁变更法定代表人、负责人、股东及经营地等商事主体登记、备案信息的，市住房建设部门将会同市场监管部门予以重点监管，并向社会发出预警信息。
住房租赁企业及其从业人员应当根据建房规〔2019〕10号文第二条规定，加强对房源信息的发布管理，对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。同一机构的同一房源在同一网络信息平台限发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从所有发布渠道上撤销。
此外，住房租赁企业出租住房的，不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同，不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务，不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务，不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。住房租赁企业应当与承租人严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益，不得违法强制单方解除合同。
近期，美股上市公司蛋壳公寓，在北京等地遭遇房东、租客、供应商维权，以致其商业模式再受质疑。蛋壳陷入困境的报道多次见诸媒体：房东被电话通知要求降租金，保洁、维修人员因被拖欠工资不再提供服务，网络服务供应商因为蛋壳欠费切断了公寓内的网络等。
此外，11月16日，《21世纪经济报道》记者根据各地消费者保护机构发布信息统计，在深圳，今年9月以来，深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。
深圳市消费者委员会披露，深圳爱租公寓目前已停止营业，被列入经营异常名录。由于爱租公寓大量租金无法向房东交付，房东已要求消费者搬离，消费者面临无房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鹰公寓，均被投诉出现资金链断裂，大量租金无法向房东交付，房东已发布告示要求消费者搬离。乐居公寓已停止营业，该公司此前9月发布公司转型暨告业主书，单方面宣布公司转型以及分期赔付租户的决策，由于商家未向房东交付房租，房东要求消费者搬离住所。
西安：房租涨幅不得超过居民人均收入增幅
11月17日，陕西省西安市下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》。
其中提到，稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。
此外，建立健全住房租赁交易服务平台。为租赁当事人提供住房租赁交易资金监管服务。住房租赁企业应在监管合作银行开立我市唯一的企业住房租赁交易资金监管专用账户，分账核算专款专用，避免恶意克扣押金、随意挪用租金行为，保障租赁双方的资金安全，维护当事人合法权益。
严厉查处住房租赁违法违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合治理工作，严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。完善多部门联合执法机制，加大执法力度，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众财产安全。
此外，西安要求，在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售。加快租赁住房用地的审批供应，土地出让金可采取分期缴纳方式。新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。
此前，长租公寓自如官方认证账号在知乎回应网友提问时表示，近期的行业危机，有疫情的影响，但也有一些同行企业过度运用租金贷手段等因素。采取长收短付、高收低付的经营方式，在市场环境较好时能实现快速的规模扩张，同时也带来了很大的经营风险。租金贷不是一种可以快速扩充现金流的杠杆工具，而是让一些年轻人不那么捉襟见肘的必要协助。
11月16日，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。此前，杭州、深圳、成都、西安等地也已陆续发布住房租赁资金监管通知。
11月18日，蛋壳公寓股价突然上涨逾75%，报2.40美元。今年4月，据媒体报道，建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园近期接手了青客公寓在杭州的部分房源，数量约为5000间。
蛋壳公寓再探：深圳"实际问题"未解 租金贷风险凸显
11月16日，正值周一，在深圳福田区泰然四路26号劲松大厦办公的上班族们赶到公司楼下准备开工时，被楼下熙熙攘攘的人群惊呆了。人群来自深圳各区，他们是深圳市蛋壳公寓管理有限公司(下称“蛋壳深圳”)的租户和房东，要求该公司解除合同，并寻求维护自身权益。
目前蛋壳在北京、华东以及杭州等全国主要城市均陷入同样的集中兑付困局，此前第一财经已经进行了相关报道(《蛋壳深圳实探：租金兑付困难持续，员工称未准时收到工资》)。
第一财经发现，租户的预付租金以及来自金融机构给的预付款，是蛋壳模式快速崛起的两大支撑。但随着蛋壳陷入兑付困境，其核心的租金贷业务也面临风险，蛋壳所承受的压力也更为显著。
相关部门介入“首轮谈判”
全国多城的蛋壳租户和房东，自发在网上建立聊天群寻找解决途径。第一财经记者就加入了蛋壳北京、上海、深圳、杭州等地的租户和房东聊天群，大家在群内进行商量和信息交汇后，寻求与蛋壳的后续解决方案。
第一财经记者曾于11月11日来到蛋壳深圳总部，见到了来此寻求解除合同的租户和房东。
多位受访的租户和房东表示，心里有许多疑惑，主要集中在三点：第一，已申请退租的租户，在还未收到退款之前，是否可以暂住在原蛋壳公寓;第二，还未申请退租的租户，在遭遇房东强行上门收房时怎么办;第三，已通过蛋壳APP申请退租的租户，在仍未成功与租金贷银行解除合同，是否还要继续偿还贷款。
许多租户反映，在蛋壳还未退还房租且自己仍未搬离公寓的“过渡期”内，仍会被房东要求尽早搬离，目前正在家中与房东“斗智斗勇”。
“昨晚房东过来，给我们三天时间，(要求)要么和她重新签合同继续住，要么搬出去，三天后会换锁。蛋壳跟房东合同上是季付，后来改成了月付，月付租金到11月20日。按(我们与蛋壳的)合同，我们是可以一直住，蛋壳也没有违约。”一位蛋壳租户说。在记者调查过程中，这样的例子并非独有。
房东邹女士与租客的解决方案是，双方重新签订了合同，房租适当降低，共同等待蛋壳的事件进展。房东和租户重新协商似乎是目前解决问题的唯一出路。
不过，很多租户似乎并没有那么幸运。“一大早物业就来敲门。房东托物业来谈直租。蛋壳没付租金给房东，亦没交物业费。我想等蛋壳缓过来，可房东不想等，我退租的话微众银行的月付也没有明确的解决办法。”一位租户反应说。
除此之外，许多租户反映，目前退租了仍未能收到房租退款。截至11月16日深夜23时许，租户朱女士的万余元租金仍未退款。
据深圳蛋壳租户微信群内流传的一份“11.16首轮谈判结果”截图显示：于上周至今已经申请退租，未搬走公寓的租客，政府会跟蛋壳沟通，撤销各位的退租申请，可在公寓继续住下去，如果执意要搬走，就要承担两份房租，“如果房东上门强行收房，请拨打110，民警会出面制止房东恶意行为。”
蛋壳深圳总部所在地的天安派出所值班人员向第一财经记者证实，11月16日，有天安派出所领导以及福田区相关部门人员前往蛋壳深圳总部参与了相关各方代表的协调沟通。
上述“11.16首轮谈判结果”截图还显示，蛋壳的恶意欠款行为，公安部门已经立案调查，但调查需要时间，有关信息会在“福田警察”公众号上同步。
2019年，蛋壳有业务运营的城市数量达13个，经营的公寓数量扩大至43.83万个，其中在北上深的公寓数量达22.38万个(占比51.06%)。蛋壳深圳的工作人员日前表示，蛋壳在深圳的房源有上万套。
除了深圳之外，杭州蛋壳的情况亦不容乐观。有媒体消息指，蛋壳公寓的杭州分公司的门头招牌已经撤下，杭州分公司仅剩下几名员工。
“租金贷”的风险与压力
“在与金融机构合作提供租金融资方面，我们可能会面临挑战。”蛋壳上市时的招股书中曾有过这样的风险揭示，如今似乎是一语成谶。
与蛋壳合作为租户提供贷款支付房租的金融机构为微众银行，业务主要为“租金贷”。据蛋壳公寓此前披露的信息显示，2019年约有6成租户选择了“租金贷”。
招股书显示，蛋壳为租户提供灵活的付款方式，他们可以选择按年、半年或季度预付租金，“我们还与提供租金融资的持牌金融机构合作，后者为某些居民提供房租融资。居民选择租金融资后，我们会将其与我们合作的融资机构联系起来。”“金融机构将向我们预付款，居民将按月分期偿还贷款给金融机构。我们向相关金融机构支付相应的利息。”
“利用来自金融机构的预付款来支持我们的扩张”，蛋壳招股书称，目前，公司大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及居民的预付款。
在蛋壳的商业模式中，本来蛋壳-房东-租户-金融机构之间，可以形成一个闭环。房东提供房源，蛋壳作为牵头的中介机构，银行提供租金贷，租客从蛋壳和银行上享受服务。但其中任何一个链条出现问题，这一闭环就可能有破裂的风险。
在尚未结束的兑付困难风波中，蛋壳的不少租客都面临退租和解除“租金贷”的困扰。
上述“11.16首轮谈判结果”显示：“无论租户是否已申请退租，租赁贷款都要偿还，微众银行给到的支持是于2021年3月31日前，对所有深圳蛋壳租户予以征信保护，在该时间内逾期未还款，不会有征信记录”，租户可关注“微众银行租住消费贷款服务”公众号，登记个人信息，申请征信保护。
这与微众银行对第一财经记者发来的“致租房消费贷款客户”的公告一致。该公告称，如客户(租户)已被迫搬离，请登录该行消费贷款公众号，回复“信息登记”，该行将尽快向其核实确认，协助解决租赁纠纷，为租户就贷款事宜做出适当安排，“至少在2021年3月31号前，租户征信将不受影响。”
很多租户认为，这份公告并不能解决自己的“实际问题”。“不管是否与蛋壳解约，由于与微众银行的贷款合同仍在有效期，必须按期偿还贷款。”有租户表示。
“房东来了3次，催我们搬走。我们申请退租，但是蛋壳还没人前来处理。租赁合同到明年的4月份到期，以租金贷款的方式交租。”华东一位租户对第一财经记者说，现在微众银行承诺说，至少在2021年3月31日前征信不受影响，那在这一时间之后呢?后续如何解决目前还不知道。
第一财经发现，蛋壳在2017年，2018年和2019年的经营活动所用现金净额分别为1.15亿元，11.64亿元和19.12亿元(2.745亿美元)，其中居民预付租金是公司经营现金流入的重要来源。此外，2017年、2018年和2019年，蛋壳从金融机构获得了与租金融资相关的预付款，分别为9.37亿元、21.27亿元和27.53亿元(3.955亿美元)。
“在所示期间内，2017、2018和2019年与我们有有效租赁的居民中有91.3%，75.8%和65.9%与我们有房租融资安排。”蛋壳称，如果提前终止租约或居民拖欠还款，公司需要将剩余租赁期的预付款退还给金融机构或相关居民(如适用)。
“如果居民的租期提前终止或居民拖欠每月分期付款，我们将需要将剩余租赁期的预付款退还给相关金融机构，这将导致现金流出并减少我们的营运资金。”蛋壳称。
“我们无法完全预测何时，有多少居民提早终止租赁或拖欠还款，这使我们的现金流出无法预测。如果发生大量提前终止或违约的情况，我们可能会面临现金流短缺，并且我们的业务运营和财务状况将受到不利影响。”蛋壳在招股书中表示。
目前，随着资金紧张问题爆发，蛋壳面临越来越多难以兑付的局面，如果再出现需要退付金融机构相关资金的情况，其所承受的资金压力将更加巨大。
11月17日，有消息指，由于蛋壳资产恶化，微众银行及时收手，已经不作为蛋壳的租金贷供应商了。对此，微众银行方面截至发稿未获回复。
“步子迈得太大”
自2020年伊始，长租公寓爆雷事件频发。仅今年七八月份至今，就有20多家长租公寓项目“爆仓”“跑路”，主要原因多为“高收低租”模式下的资金链断裂。而据第一财经记者调查，与它们“高收低租”不同的是，蛋壳称自己是创新的“新租金”业务模式运营。
蛋壳称，这一“新租金”模式，被三个功能定义，即集中化(集中经营从业主那里购得的公寓，并将其出租给我们的居民)、标准化(规范公寓单元的设计，装修和装修，并提供高质量，可靠的一站式服务)、在线(技术为公司整个业务流程提供支持，为业主和居民提供无缝的在线体验)
在这一模式发展之下，蛋壳于2015年快速起步，此后接受来自投资机构的大额容资，估值不断推高，公司也成为长租公寓行业的明星企业。
“我们将公寓单元的数量从2015年12月31日的2434个增加到2019年12月31日的43.83万个。”蛋壳招股书披露，四年中公寓数增长180倍。
在一位长租平台的业内人士看来，蛋壳的崛起“步子迈得太大”。
与180倍的公寓数量对应的是，近年来蛋壳的各项经营费用的增长。招股书指，公司的总运营费用增长了163.8%，由2018年的38.96亿元增至2019年的102.99亿元(14.67亿美元)。
此外，蛋壳的租金成本从2018年的21.718亿元增加了194.7%，至2019年的64亿元(9.193亿美元)，“这主要是由于我们业务的持续扩张导致开放式公寓数量的增加。”
为了保持竞争力，蛋壳需要大量资金对业务运营的各个方面进行持续投资。据此前接受第一财经记者采访的蛋壳员工介绍，在将业主的房子收回来之后，蛋壳通常需要大量的前期资本支出，这包括用于向业主购买和租赁公寓的资本支出，以及必要的公寓装修和装修，以使其适合出租给居民。
从创立至今，蛋壳公寓一直未能盈利。招股书显示，蛋壳公寓已连续三年处于净亏损状态，并且亏损幅度在不断上升，累计亏损达到63亿元。其中，2017至2019年，蛋壳公寓亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。财报显示，2020年一季度蛋壳收入为19.40亿元，同比增长62.5%，但仍处亏损状态，净亏损12.34亿元，上年同期为8.162亿元。
今年6月，蛋壳创始人高婧被调查的消息传出，虽然公司声称，“高靖涉及的调查与蛋壳公寓无任何关联，公司各项业务和经营活动一切正常。”但是，股权关系说明一切，“截至本年报日期，我们的联合创始人，董事兼首席执行官高靖拥有我们的所有B类普通股，占我们已发行和已发行股份总数的75.7%的表决权。”蛋壳称，由于所有权的集中，高靖将对公司事务产生重大影响，例如合并，收购，合并，出售资产，重组和其他重大公司行为。
随着近期各地接连爆发兑付危机，蛋壳所承受的压力也更为显著。
关键词： 长租公寓
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