12月21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。

一般中央经济工作会议开完后,住建部就会落实再开个会,分析住房面临的形势和问题,布局2021年房地产工作。

会议对明年住房和城乡建设工作明确了八个方向,涉及房地产长效机制、补齐租赁住房短板、建立健全住房租赁管理服务平台、整顿租赁市场秩序等。

图片来源:中国建设新闻网

稳妥实施房地产长效机制方案

会议明确,稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制,保持房地产市场平稳运行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,预计四大价格监管体系,包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系会形成长效机制。

东方金诚首席宏观分析师王青表示,明年需关注一、二线城市对租赁房的供地数量,这是房地产长效机制建设的一个重要数量指标。预计明年房地产调控大幅收紧的可能性不大,房贷利率掉头向上的风险可控。但监管层对类似今年深圳这样房价较快上涨现象的容忍度会进一步下降,调控将主要采取因城施策方式。

而根据此前《国民经略》的分析,与往年相比,刚刚召开的中央工作会对租赁的重视程度前所未有之高。不仅关注了租赁房建设、租房权利,而且连长租房、租赁税费、租金水平都纳入了政策范畴。

相比于千方百计增加租赁住房,更值得重视的政策信号有三点:

其一,房租调控,将会成为常态。

长期以来,中国楼市调控的重点在于房价,从限购、限价到限贷、限售,均聚焦于房价;而房租问题,则由市场进行调节,这一局面即将得到改变。

相比于房价,房租更关乎稳定的基本盘。

在一二线城市,租房是许多人生存的最后防线。房价过高还能以无奈的态度置身事外,转往租房市场。

来源:贝壳研究院

房租一旦过度上涨,超出必要的承受底线,那就无路可退,影响的不仅是消费,还关乎城市经济发展和抢人的基本盘。

其二,租购同权,有望得到更进一步的落实。

国人之所以热衷于买房,除了“房价跑赢通胀”这一根深蒂固的认知之外,更重要的是买房与租房的权益有着天壤之别。

租购不同权,这是中国住房市场的重要症结之一。房产背后附着了太多的福利,这让房子除了居住属性和投机属性之外,还包含了户籍属性和教育属性,以至于尾大不掉。

2017年广州等城市就提出了“租购同权”,这一政策仍有待推进落地。会议提出:“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,正是对这一问题的回应。

其三,长租房问题,获得顶层关注。

这两年来,长租公寓问题受到普遍关注。一些长租公寓通过高进低出、长收短付,借助租金贷,生生把简单的租房交易完成了金融游戏,同时带动了房租的上涨。

一旦资金链出现问题,长租公寓问题就会尾大不掉。所以,解决好长租房问题,有必要让租房的归租房,金融的归金融,规范市场发展。

就房地产税来看,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心12月21日发布《中国住房发展报告(2020-2021)》(下称报告)建议,加快开征房地产税以带动长效机制建设。

报告建议,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。坚持“立法先行,加快立法”“充分授权,地方主责”“逐步推进,水到渠成”的总体思路,以仅对新交易或者过户(包括赠与和继承)的非经营性住房家庭开征房地产税制度,而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案,并根据一定税率(0.5%-3%区间内)、税基、起征点开征房地产税。

健全住房保障体系

对于租赁住房领域,会议提出了多项要求,包括加强住房市场体系和住房保障体系建设、建立健全住房租赁管理服务平台、整顿租赁市场秩序等。

图片来源:中国建设新闻网

住建部表示,明年将加强住房市场体系和住房保障体系建设,加快补齐租赁住房短板,解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建租赁房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

同时,扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。

中央经济工作会议此前也明确要求,解决好大城市住房突出问题,住房问题关系民生福祉。

严跃进表示,大城市住房问题和租赁住房发展放在一起表述,说明后续此类物业的发展将会加速,这具有非常强的信号。其次,住房保障的体系更为清晰,即包括保障性租赁住房和共有产权住房。再次,租赁市场秩序整顿是亮点,预计2021年会加大力度给予规范。

报告预计,2021年房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。建议启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”,重点健全新市民租赁住房体系。首先,对于保障性租赁住房,建设一批公租房很有必要,但鉴于目前控制存量住房已经较多,建议主要通过购买旧房作为公租房出租、收储社会闲散房源配租、由保障对象从市场上租赁由保障部门认可并租金补贴等形式。加快构建租赁住房在线信息和交易平台,尝试探索出租和承租家庭直接交易模式,反对租赁市场垄断。

城市更新行动被提上日程

房地产从增量时代进入存量时代,城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极,住建部也对城市更新方面做出了最新部署。

此次会议指出,全力实施城市更新行动,推动城市高质量发展。切实转变城市开发建设方式,统筹城市规划、建设、管理,推动城市结构优化、功能完善和品质提升,深入推进以人为核心的新型城镇化,加快建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。完善城市空间结构,构建以中心城市、都市圈、城市群为主体,大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。实施城市生态修复功能完善工程,提升人居环境质量。强化历史文化保护,塑造城市风貌。全面推进城镇老旧小区改造,加快建设完整居住社区,推动物业企业大力发展线上线下服务业。深入开展新型城市基础设施建设试点工作,探索形成可复制可推广的机制和运行模式。

根据《华夏时报》,“2020年可谓城镇老旧小区改造政策的元年”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,政府工作报告第一次明确了年度老旧小区改造目标,1—11月,新开工改造城镇老旧小区3.97万个,惠及居民近725万户。经过探索实践,住建部于近期印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》,为未来改造工作提供指引。

许小乐分析,城市更新行动是重大民生工程及发展工程,近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点,要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来,城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示,这次会议涉及到了城市更新的多个重要领域,包括城市生态修复、历史风貌区保护、老旧小区以及物业服务等内容,说明后续城市更新还会有许多新的机会,尤其是老旧小区改造和物业服务导入,会是一个较大的亮点。

完善住房公积金缴存等机制

会议要求,进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。

对当前公积金制度,市场讨论颇多,此前有市场人士甚至建议取消公积金制度。社科院报告认为,应改革现行的住房公积金基础制度,构建完善住房公积金基础制度体系;改建住房公积金管理体制,建立政策性住房金融融资机构;以住房公积金为主体框架,建立政策性住房金融体系。

就改革现行的住房公积金基础制度看,报告表示,建立基于工资收入的职工缴存与单位补贴反向相关的制度,以保证制度的保障性、均衡性和公平性,尽快完善住房公积金异地存取和转移接续制度,实现住房公积金管理中心的全国联网,尽快建立不同机构、地区和期限的住房公积金有偿借用机制,加快扩大住房公积金缴存制度在单位和个人中的覆盖面,完善住房公积金的收益分配制度。

文章来源:中国证券报、国民经略、华夏时报、第一财经