“虽然有些指标不理想,但是总体而言还是比较理想。”

对于刚刚过去的2020年,绿地集团董事长张玉良在1月21日的媒体交流会上,给出了上述评价。

理想的地方大概是在于,集团全年业绩的整体向上:全年营业总收入4813亿元,同比增长12%;扣非归母净利润131亿元,同比增长3%。且作为“三道红线”试点房企之一,绿地在降负债方面取得了明显进展。

不理想的地方或许还是地产销售。2020年,绿地实现合同销售额3583.53亿元,同比减少7.7%,合同销售面积2909.3万平方米,同比减少10.7%。

对于2021年,张玉良还是充满信心,“总体上来看,我们有把握保持10%乃至以上的增长速度,坚持高质量的前提下降负债。”

不过对于当天的热点问题——绿地被收购的传闻,公司管理层直接予以否认,并表示混改正在推进中,意向对象是央企金融机构。

地产:不在意销售目标

绿地还是没达到4000亿销售额。2020年全年,绿地实现合同销售金额3583.53亿元,行业排名较2019年下降一位至第七名。其中,住宅销售金额2725亿元,同比增长8%;商办实现销售金额859亿元,同比下降37%。

对于整体销售金额跟2020年初的预期目标仍有差距,绿地集团董秘王晓东表示,这主要是商办销售不理想。绿地商办产品占比相对同行偏高,也导致2020年疫情影响下,整体去化、出租存在很大压力。

“数据显示,2020年中国办公楼的需求量降了60%,并且这个趋势不断在进行中,已经连续降5年,从商业的成交来讲,是降了30%。”王晓东表示。

绿地还在持续调整结构。数据显示,2020年全年,绿地累计获取项目90个,新增土地面积1365万平方米。总土地款929亿元,基本与2019年持平。

今年的销售目标又是如何?

“单一地产方面的排名我们不在乎,因为我要看整个企业,整个结构调整中,希望它达到什么程度,按自己的需求来看。”张玉良坦言,“我们是希望今年比去年增长,而且是质量增长。”

尽管以房地产起家,但经过多年发展,房地产已不是绿地的单一主业。2020年全年,绿地的大基建成员企业实现营收2801亿元,同比增长19%;金融产业全年实现利润总额43亿元,同比增长23%;商贸产业实现营收81亿元,同比增长21%。张玉良透露,目前收入经营的目标中,房地产占不到三分之一。

负债:预计一季度可降一档

相较冲规模,监管层给地产行业划下的“三道红线”给绿地带来更大压力。

作为最初的12家试点企业之一,绿地最初是“三道红线”全中的“红档”企业。而经过半年的加速,绿地降负债效果明显。

2020年初步数据显示,绿地现金短债比快步提升,累计提升幅度超40%;净负债率累计下降近50个百分点;剔除预售款后的资产负债率逐步回落,有息负债总额较高点下降约450亿元。

绿地集团财务负责人吴正奎补充,公司在2020年8月末收购了广西建工,也要求其降负债,如果将其包含在内,整体有息负债规模共下降了逾600亿元。

按监管层的要求,踩线房企要“每年降一档,三年降三档”。“降负债确保在今年6月末完成降低一档的任务,力争在今年一季度末就完成。” 吴正奎表示。

“先降短债比,原来预计6月份完成,现在远远提早了,一季度降完一条线没问题。”张玉良表示,其他两条线也有望提前完成。

在去杠杆上,王晓东介绍,绿地将围绕“三年三步走”的计划,6项措施包括:主动压减有息负债规模,优化土地储备结构,以销定产、灵活调整生产供应节奏,加快销售资金回笼,加快已售项目建设和交付结转,积极充实企业资本金等。

尽管绿地没有物业板块进行分拆上市以协助去杠杆,但其金融板块的上市已在推进中。不过,2020年初曾提及的研究分拆大基建业务上市,“现在还没有提到日程上”。

混改:意向是央企金融机构

媒体交流会上的高潮既不是2020年销售表现,也不是分拆上市,而是此前业内流传的一则传闻。

日前,有消息称,“某十强房企欲收购某十强房企”。1月21日下午,故事主角突然有了更清晰的形象:被收购方是绿地,而收购方可能“万科+诚通组成的国企改革基金”或“中海和其他投资者组成的投资人”。

对于这一传闻,张玉良笑称,第一次听说,“没什么可能”。事实上,对此次混改,上海国资委具有导向性的意见。张玉良表示,如果是同行,基本上和方案不太相符。万科、中海没有接触过。

“现在是进行二次混改,主要是国资股东之间股权的变动。” 王晓东进一步解释转让上限是17.5%,不存在收购的说法。

2020年7月中旬,绿地集团对外披露了其二次深度混改计划,其两大股东上海地产、上海城投拟通过公开征集受让方的方式,转让不超过绿地总股本17.5%的股份。

据了解,目前绿地是三元股权结构。上海地产持有31.42亿股,持股比例25.82%;上海城投持有25亿股,占比20.55%;而以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持股35.45亿股,持股比例为29.13%,为绿地的单一最大股东。

王晓东表示,“转让完之后,我们格林兰依旧是绿地的单一最大股东,这个股权结构是没有变化的。”

王晓东介绍,此次混改的目的和背景是进一步深化国企改革,进一步优化国资布局的结构调整,并进一步完善绿地的股权机构。

至于当前混改的进度,张玉良透露,目前谈得比较深的是两家央企金融机构,具体“今年春节后可能会进一步明朗化”。