年初，房企密集发债。
据Wind统计，截至1月26日，房企发行包含一般公司债、私募债在内的公司债31只，录得总发行额278.55亿元。去年同期，房企发行对应公司债只数和金额分别录得12只、121亿元。海外债也迎来新一轮的发债高潮。
与此同时，市场也出现了存量公司债利率密集调整，显示开发商正积极利用海外债市流动性宽松的背景，加大融资，优化债务结构。
利率调整
自2020年底以来，在沪、深两市交易所上市交易的房企“存量”公司债，利率出现明显异动。
其中，房企7年期及以上存量公司债发债，利率近期开始上调。
比如，龙湖集团(00960.HK)旗下“16龙湖04”，为“5+5”结构的10年期存续期产品。公司最新公告在本期债券存续期后5年从3.75%上调至4.40%。
保利发展(600048.SH) 旗下“16保利02”，为“5+2”结构的7年期存续产品，最新公告将本期债券后两年的票面利率从3.19%上调至3.95%。
华夏幸福(600340.SH)旗下“16华夏债”，为“5+2”结构的7年期存续产品，最新公告将本期债券后两年的票面利率从4.88%上调至6.60%。
相对于7年期“存量”公司债产品，房企5年期及以下期限产品的利率整体延续了过去金融大环境融资利率下行的走势，但也有少数房企开始下调存量债利率。比如，时代控股(01233.HK)的“18时代13”债券，期限3年，目前已进入存续期的最后一年，公告披露该债券利率将从7.5%下调到2.5%。
无独有偶，美的置业(03990.HK)的“19美的01”、“19美的02”两只存量债券，在存续期最后一年，最新公告将利率集中下调到0.1%。
2020年，个别房企曾发生类似下调存量债利率的情况。金地集团(600383.SZ)曾发布公告，欲将存续的“18金地03”债的票面利率由5.29%调降至1.50%。万科(000002.SZ/02202.HK)意向在“17万科01”债存续期后2年将票面利率由4.50%调整为1.90%。
企业调降存续债券的票面利率，势必会刺激投资者的回售意愿，难免引发争议。发债企业通常会给出“根据合同协议，有调整票面利率的权利，属于正常的回售操作”，“公司会与持券投资机构提前沟通好”等说法。
但是，债市相关人士曾告诉第一财经记者，2020年出现的个别房企下调存量债利率与房企信用债融资成本下行的大背景密切相关。即使房企大幅下调票面利率倒逼持有人回售，在市场上仍有望以相对更低成本发债融资。尤其是融资成本分化严重的态势下，头部优质房企有了更多底气公开下调。
此轮债市再现房企调降存续债券的票面利率较去年存差异，多被认为与房企借新还旧以优化债务期限结构、降低财务成本有直接关系。
时代控股回应第一财经称，“18时代13”债券附带发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，在债券到期之前公司已提前新发行3+2年期的公司债券，用于置换该笔即将到达行权期的“18时代13”。且因“18时代13”的期限为2+1年，+1年对公司来说期限稍短，因此选择在第二年末行权期时降低行权后的票面利率，投资者将债券回售给发行人。
债市利率涨跌互现通常离不开企业随行就市的决策准则。但若是聚焦到地产这一具体行业来看，企业或许还有更深层次考量在内。
深圳一家中型房企融资部门的业务负责人告诉第一财经记者，房企调低存量债利率回售，再去交易所发新债多会被视为报表上的长期贷款而非短期债务。“这对公司的财务指标包括债务结构调整都是有好处的。尤其是‘三道红线’出台后，房企核心财务指标考核被放在了监管的红线之下，企业有动力和诉求去调债务结构让自己在符合监管。”
国内一家头部信用评级机构的债市交易研究人士也表达了类似的看法。
至于龙湖集团、保利发展等房企主动下调存量债利率以借长债。该债市交易研究人士坦言，“开发贷、信托等受限于产品结构很难去做长期限，稍微上调利率能够将短债长借可以说是开发商普遍的想法。”他言及，房企从流动性管理的角度上来说也存在这种合理性的诉求，倾向于发长债锁定长期资本。
利率分化严重
年初集中发债属于历年传统，房企抢跑发债，一方面年初融资成本较低，另外，也是防止后期融资环境难测所带来的融资困难。
以美元债为例，久期财经的统计数据显示，2021年至今，房企发行离岸债折合约131.94亿美元。相较之下，2020年1月，海外债单月发行额度达183.38亿美元，一举刷新了房企近两年的发行记录。今年，房企美元债发行额度较去年同期有所回调但仍处于近年高位。
具体到发债结构来看，阳光城(000671.SZ)、蓝光发展(600466.SH)、正荣地产(06158.HK)、新力控股(02103.HK)、中梁控股(02772.HK)、中国奥园(03883.HK)等十家房企今年1月发行了共计10笔364天到期的离岸债，规模为20.53亿美元，平均息票率8.385%。
其中，碧桂园(02007.HK)1月拟发行5亿美元五年期票据及7亿美元十年期票据，利率分别录得2.7%、3.3%，这已经属于近年低位。
但是也有富力地产 (02777.HK)发行5亿美元一年期优先票据利率高至11.75%;明发集团(00846.HK)一年期境外优先票据利率高至15%，融资利率分化之势仍显著。
深圳另一家中型房企的资产管理部门负责人直言，去年房企1月、2月选择利率更高的短期离岸债多是出于应对因疫情销售停摆的现金流。今年房企发行短期离岸债热情仍较高，除了美元债利率趋低，还有融资监管环境的因素在内。
继房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”后，上海、广东部分银行涉房信贷又收紧。新的一年接踵而至的是更严格的融资管控。
与国外债市类似，国内房企债市利率的分化格局同样显著。
整体来看，华侨城A(000069.SZ)、金融街(000402.SZ)、龙湖集团、世茂集团(00813.HK)等房企近期债券利率集中于4%-6%之间;但也有中小房企债券利率高居10%以上。“马太效应”凸显，中小房企在本轮融资中成本仍较高。
有时常关注债市动向的华南房企融资人士心态坦然，“并非不让企业融资，是让企业杠杆降下来、控风险。”
据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%。标普等国际评级机构预计行业融资环境将延续2020年下半年中性偏紧的状态。
截至目前房企的发债情况来看，房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。
伴随今年甚至未来三年内房企的债券到期潮，房企的偿债压力更大。在此情况下，除了发债之外，房企应加大项目去化，同时持续性加强销售回款，增加自有现金。
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