土地“两集中”政策正在加快落地。继广州打响4个一线城市集中供地“第一枪”后,北京也公布了首批集中供地计划。3月31日晚,北京市规划和自然资源委员会发布公告称,2021年,北京将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

公告显示,本次出让共计30宗地块,约169公顷,建筑规模约345万方米,挂牌总价超1035亿元。本次供地共涉及12个区,其中中心城区15宗地,占比约43%,分别是朝阳区10宗,地块分布金盏、王四营、东坝、崔各庄乡等;海淀区2宗均位于海淀镇树村;丰台区2宗,位于长辛店区域;石景山区1宗。其中29宗挂牌,1宗招标,除招标的住宅用地外,其余全部将在5月8日集中现场竞价。

去年因受疫情影响,对比来看,此次一次供地的起拍价占去年全年住宅土地出让金(1736.9亿元)60%,建筑规模相当于去年全年住宅供应(605万方)的57%。也就是说,北京仅3月这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。

总体来看,此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合考量,在户型限制上将“套型面积”调整为“套内面积”,在“重调控”、“强保障”和“稳品质”上寻求了一定衡。“此次北京综合运用了一系列土地出让方式,标志着北京房地产行业调控向精细化管控向纵深发展,将对土地市场和商品房市场将产生深远影响。”中指研究院北京公司研究副总监李益峰说。

“1000亿的体量,将对房企资金链带来巨大考验,如何准备保证金?这些将成为未来一个月大部分房企的最难课题。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京房地产市场“小阳春”已出现,但热度远低于其他一二线城市,此次一次供应30块地,年底很可能带来超过2万套商品房住宅的供应量。

万科集团董事会主席郁亮日在业绩会上表示,今年土地集中供应新政下,要求对企业的资金实力要求来说有很大弹

市场普遍认为,集中供地政策下,土拍溢价率有望降低。“不太可能出现地王了,北京摁住地王的决心非常坚决,北京在土地供应阶段已经开始执行‘个化’调控了。低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。”张大伟说。

值得一提的是,北京限竞房或已进入下半场。“30宗地块没有一宗限竞房,个别地块虽然有7090限制,但是也从‘套型’宽松成为‘套内’。以后北京89米及以下小套刚需产品供应比例不出意外会锐减。”张大伟说。

目前,北京除了房山青龙湖、顺义新城及其他偏远郊区外,限竞房已经进入快速去化期。数据显示,2021年一季度北京供应限竞房2845套,网签成交6934套。限竞房累计供应已高达9.5万套,目前还有未入市2万套和积压库存2.6万套。

从全国来看,自从2月23日自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出土地“两集中”政策以来,目前已有青岛、天津、济南、南京、合肥、长春、无锡、西安、成都等地已陆续公布了集中供地计划。

土地出让“两集中”政策主要涵盖22个重点城市,包括4个一线城市,18个二线城市——南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。不过,一些非热点城市未来也可能加入了集中供地的行列。

据中指院统计数据显示,2020年,上述22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%;销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%;住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%,占比均四成。