时至年底,绿地再迎风波。近日,有媒体报道称,一份绿地集团的商办项目推荐书显示,其有意挂牌一个价值231亿元的资产包,其中包含上海和江苏两地14个项目27个物业,涉及地铁上盖综合体、市中心物业等,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易。

在此之前,投资标的为绿地GIC成都中央广场项目公寓的“天玑绿地中央广场私募投资基金一期”出现兑付危机,原本该私募基金计划“以房抵债”,最终方案被证监会驳回。在外界看来,私募基金“爆雷”掀开了绿地的债务冰山,此时出售物业就是为了“回血减负”。

不过,针对挂牌“商办资产包”一事,绿地方面向时代财经表示与事实不符,“此次推介的物业均是公司部分区域的常规可售商办物业,种类多样,意在吸引更多潜在买家,促进年终销售。且四季度为商办物业大宗交易活跃期,在此节点进行物业的集中推介属于公司正常市场营销行为,并非外界理解的出售‘资产包’。”

再陷“卖资产回血”风波

媒体援引知情人士说法,因部分资产价较高,且商办税率较高,绿地资产包暂未找到接盘方。而时代财经从一位资管人士处了解到,市场中确实有绿地的物业在出售,“但涉及的金额较高,打包接盘的可能性非常小,还是以单个项目的出售为主。”

实际上,这不是绿地第一次陷入“卖资产回血”的风波之中。

去年5月,媒体曝出绿地西南区域事业部计划出售多个商业项目,包括曾被规划为“成都第一高楼”的绿地中心·蜀峰、成都绿地中央广场GIC、成都绿地城、绿地保税中心以及绿地西南城际空间站等项目,总货值超过80亿元,同时指出优先考虑整售。

彼时就有声音认为,绿地西南区域事业部意在通过整售物业的方式加速回笼资金。这种说法在后来遭到绿地西南区域事业部的否认,其表示,出售商办等优质产品是常规的物业销售行为,但整售说法不实,上述项目是以正常的散售模式进行。

此次对绿地而言,又再一次遇到了同样的状况。绿地方面表示,“在绿地每年的销售额中,一般有30%以上的比例来自常规的商办销售,所以出售优质商办物业是绿地的一种常态,加上现在接近年末是商办大单集中期,销售部门会抓住机会,提高商办物业销售的贡献,这也是绿地近几年年度房产销售能在年终最后的冲刺中,实现最后超越和月度环比大幅增长的独特优势。”

如其所言,绿地在年报及半年报中均提到,绿地的房地产项目主要包括住宅和商办两大类,住宅项目开发完成后基本用于出售,商办项目除大部分出售外,也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。

去年,绿地的房地产主业合同销售金额中,住宅与商办的占比分别是65%和35%;合同销售面积中,住宅占比77%,商办占比23%。到今年上半年,绿地房地产主业合同销售金额中,商办的占比有所下降,为30%,住宅占比70%;合同销售面积中,住宅占比81%,商办占比仅19%。

前述资管人士称,近期商办市场的投资热度有所回升,有个别外资正在积极寻找合适的标的, “按照往年的行情来说,的确有很多房企选择在第四季度出手商办物业,到了年末,投资方和出售方都需要冲业绩。”

“红档”绿地的焦虑

今年“三道红线”的出台令房企都积极“降负债”。绿地被外界认为“卖资产回血”,某种程度上也与其“红档”身份不无关系。

从绿地的财务数据来看,不仅“三道红线”全踩,降负债、降杠杆的效果亦有限。

其三季度财报显示,截至2020年9月30日,绿地的净负债率为183%,超出“红线”规定。并且,今年以来,绿地的这项指标正在不断攀升,前三季度数据同比2019提升了10个百分点,较2019年末期上升27个百分点,与今年年中数据相比,仍然提升了3个百分点。

剔除预收款项后的资产负债率方面,截至2020年9月底,绿地披露的数据为82.4%,与去年同期相比,略上升0.9个百分点,但“红线”的标准仅为70%。另外,前三季度,绿地的现金短贷比为0.69,低于“红线”划定的“现金短债比小于1倍”。

但是,更让外界为绿地捏一把汗的是,今年销售端遇到疫情“黑天鹅事件”,整个行业的增速有所放缓,绿地的销售增速也并不乐观。

数据显示,第三季度,绿地的去化速度大幅提升近三成,但总体来看,今年前三季度,绿地实现销售面积1760.4万平方米,录得合同销售金额2178.8亿元,分别比去年同期减少16.8%和7.1%。

下半年以来,绿地有意降低了拿地力度,并且正在积极融资,以缓解债务压力。其分别在9月和11月向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元,还计划发行一项170亿元的公司债。

但就目前而言,这并不足以将绿地拉出“红档”。“绿地手里有很多不错的商办物业,如果是考虑快速回笼资金,出售优质商办物业是不错的途径,毕竟一个好的标的估值通常都是数十亿,利润也会比住宅更可观,体现在财报上,降负债的效果会更加明显。”前述资管人士说到。