12月1日,A股房地产板块开盘快速下跌,市值蒸发近三百亿,而临近午盘房地产指数跌幅重新收窄,龙头股率先飘红。周一晚间媒体纷纷报道称,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清发文指出,房地产与金融业深度关联,房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”。

他强调坚决抑制房地产泡沫,文中指出房地产与金融业深度关联。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

而这两天,深圳楼市也被热度关注。网红盘“打新炒房”乱象被央媒点名后,深圳住建局快速回应表示:“将严查代持炒房行为,正研究进一步调控政策。”这也被市场解读为官方准备为火爆楼市降温的明确信号。

深圳房产税来了?

近日一则消息在网上流传,该消息称深圳将自明年1月1日起试点征收房地产税,征收对象为深圳市、深汕合作区区域内的商品住房。而有媒体向深圳市住建局有关人士求证,该人士否认这一消息。

12月1日深圳税务局表示,近日网上流传“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”,该消息纯属谣言,请广大市民勿信谣传谣。对于蓄意编造、发布、传播有关虚假信息、扰乱社会秩序的行为,我局将提请有关部门依法查处。

而此前深圳华润城润玺摇号过程中的“万人抢房”、“众筹打新”现象也引发社会舆论持续发酵,深圳官方进行了回应。11月30日,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示,政府主管部门高度重视媒体反映的代持炒房等情况,正在调查处理中,一旦发现存在违规行为,将依法依规严肃处理。

此外同样在昨日凌晨,西安市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,对二套房首付比例进行了细化,商贷首付最高调至70%。西安方面表示,要加强房地产市场运行态势的监测和房价调控,加强供需调节,完善住房供给体系,多措并举稳地价、稳房价、稳预期,坚决遏制房价过快上涨。

而今年下半年,包括杭州、宁波、东莞、成都等主要城市,都相继出台调控政策,如严格执行限购政策、加强购房资格审核等内容,对楼市的调控一直在进行中。

地产股估值高不高?

东方财富Choice数据显示,去年全年营业收入TOP20房企中,估值普遍不高。其中,去年财报营业收入超过千亿的四家公司,市盈率均在10以下:绿地控股、万科A、保利地产、华夏幸福的市盈率分别为5.26、8.82、7.29、4.79。

有分析认为A股房地产板块目前属于明显低估,是价值洼地;也有分析表示,由于“房住不炒”的定调,地产调控仍会持续,带来的不确定性是估值不高的主要原因。今年8月央行再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,其后“三条红线”政策出台,行业经历了一系列政策的打压。

据统计,三道红线政策发布后,多数房企踩线。从重点A股房企三季报数据来看,踩线3条红线的房企有8家,踩线2条红线的房企有8家,踩线1条红线的房企达7家,一条红线未踩的房企仅5家。

不过,国内地产行业的基本面依旧韧性十足。数据显示,今年前十个月全国房地产开发投资116556 亿元,同比增长6.3%,增速比1-9 月份提高0.7 个百分点。商品房销售面积133294 万平方米,同比持平,而1-9月份则下降1.8%。

关注地产板块价值重估

近期金融板块持续走强,市场风格向金融等顺周期板块切换的呼声越来越高,有机构发布研报认为,随着经济复苏预期走高,顺周期板块有望走出大行情。

不少分析认为,龙头地产股的估值依然处于“低位阶段”,而目前顺周期板块的估值正在逐步得到修复,其中房地产板块作为业绩确定性较强、且年内涨幅最低的板块之一,当前估值低估较严重。山西证券指出,行业龙头和二线龙头市占率保持上升,未来两年业绩基本能够保持稳定增长。较低的估值和较高的业绩确定性,使大部分行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。投资者仍可关注行业龙头和二线龙头。华泰证券认为,根据“十四五”规划,未来5年行业政策基调预计在延续“房住不炒”定力的同时,进一步强调长效机制建设,户籍制度和供地管理有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革,赋予行业长期的健康发展活力。国信证券也认为,2021年A股地产将迎来明显的估值修复。传统开发行业的长期机遇在于提效率对冲降杠杆,从“高杠杆+高ROE”走向“低杠杆+高ROE”,促进公司价值重估。

华西证券表示,回顾2020年,政策基调先松后紧,受疫情及宏观环境影响,一定程度上扰乱了市场的预期。目前,房地产从规模导向逐渐转向利润导向,行业集中度提升的逻辑仍将延续。该机构表示,展望2021年一方面政策将以“房住不炒”、“因城施策”和“三条红线”为核心思路,另一方面行业基本面韧性仍在,预计2021年的政策仍将延续2020年下半年的态势。未来板块的投资思路也将聚焦业绩,财报靓丽的地产公司,将更受到投资者的关注。

(文章来源:东方财富研究中心)