2015年蓝光发展借壳上市,这家发源于四川的房企便开启了全国化布局,进入到了规模扩张的“快车道”。仅仅是5年的时间,蓝光发展就从一个销售额不到200亿的中型房企,发展到了“千亿”规模。

不过,激进的发展速度,让蓝光发展背上较为沉重的债务负担,融资成本高企。今年前三季度,蓝光发展实现销售额662.13亿元、销售面积794.96万平方米,同比增长-7.4%和1.4%。保住千亿销售规模,对蓝光发展来说,不是件容易的事。

多名高管离职 房二代接班

急速规模扩张之下,蓝光发展在业务扩张、促销售、抓回款等方面,对领导层提出了十分严格的要求。近年来,不少公司高层都因业绩、公司发展战略等原因离职。

2018年,随着魏开忠的离任,公司董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川以及董事李澄宇等几乎在同一时间辞任。2020年,见证了公司从小到大,从公司重组上市到突破千亿的全部历程的“一把手”余驰辞任常务副总裁兼首席运营官;服务公司14年的张巧龙辞任公司副董事长、董事;王万峰辞任公司副总裁;在这两位“二把手”辞任之后,公司人力“一把手”孟宏伟也向公司提出离职申请。

如今,蓝光发展董事局主席杨铿之子杨武正接任老将余驰,担任公司常务副总裁、首席运营官,分管投资体系、经营体系。随着这位95后上任,刷新了业界房二代“接班”年龄的纪录。

杨武正先后就读于美国德雷塞尔大学、英国华威大学,主修专业均为金融。杨武正上任之后,将主要分管投资体系和运营体系。在此之前,他先后在蓝光投资控股集团董事、董事长助理等多个岗位上历练。启信宝显示,蓝光投资控股集团注册成立于1993年,系上市公司蓝光发展的控股股东。

今年4月,杨武正获得公司董事提名,5月15日即被选为公司董事。半年之内,杨铿把资历尚浅的儿子扶上马,加速了这家四川房企二代接班的意图。

规模扩张承压 借款创新高

蓝光发展在2015年之后的几年中,虽然走出了四川“大本营”,但在销售的表现上略显乏力,蓝光发展在成都的市场占有率正在明显收缩。据其2019年年报,成都区域是蓝光发展六大区域中唯一下跌的区域,销售额为189.26亿,同比下降34.16%。

在今年,这个趋势更加明显。在上半年,其销售面积由上年同期155.22万平方米骤降至88.25万平方米,同比下跌43.15%,销售金额也同比下跌38.03%。突如其来的疫情,打了蓝光发展一个措施不及,前三季度蓝光发展累计销售额 662 亿元,同比降低 7.4%。

蓝光发展再规模扩张的过程中还存在土储不足,拿地溢价率高的问题。2019年年报数据显示,蓝光新增土地储备总建筑面积1121万平方米;截至报告期末,待开发建筑面积1773万平方米。如此规模的土储与许多千亿房企相比,明显储备不足。

这让蓝光在今年的拿地上走得十分激进。据统计,2020年前10个月蓝光发展共计新增52个项目,蓝光发展所拿地块中溢价率最高者超过了150%。

而高溢价拿地的后果是蓝光发展负债率的升高,以及现金流的紧张。根据其三季报,公司经营现金流净额为-98.49亿元,较上半年的-83.77亿元进一步扩大。蓝光发展对此给出的解释是其受到公司前三季度季度土地储备规模扩大影响。

对于下一步的拿地规划,蓝光发展表示将通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比,土地储备量质齐升,资源结构进一步优化。

为了应对偿债缓解资金压力,“借新还旧”成为大多数房企的选择,蓝光发展也不例外。数据显示,2020年蓝光发展通过各种渠道的融资超过100亿元。其中发行公司债7.5亿元、美元债9.5亿美元、中期票据30亿元。另外,三季报显示,蓝光发展今年因借款而流入的筹资现金流高达474.52亿元,较去年全年的298.77亿元大幅增长,也创出了借款流入资金的历史新高。

多元布局折戟 或弃卒保车

2008年,蓝光发展斥资3.22亿元拿下迪康药业约30%股份以此谋取上市路径。2013年,蓝光集团正式启动迪康药业重组预案,并于2015年3月30日完成重组,4月13日正式更名成功上市。

为了抢占大健康领域,蓝光发展曾于2015年提出地产+医药双轮驱动战略,将迪康药业视为支撑业务发展的重要一环,虽然药业发展不争气,但是借壳迪康药业上市之后,蓝光地产确实迎来了突飞猛进的发展。5年前借壳迪康药业上市的蓝光发展,如今却要9亿弃了它,从“宠儿”到“弃子”,难免令人唏嘘。

自2015年以来,蓝光发展谋求的多元化布局迟迟未能成形,就连商业地产类营收占比也逐年下降,而住宅及配套相关营收则由2015年的61.6%升至2019年的83%。

2019年蓝光发展实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,首次进入“千亿俱乐部”。数据显示,今年1—11月,蓝光发展操盘金额仅为804.7亿元,2020年,蓝光发展能否守住“千亿”,《每日财报》将持续关注。

出品|每日财报

作者|何洛