2020年，“三道红线”“五档分类”新规夹击、30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩、全年超过400家房企破产……地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”已成绝响。

谁能适应新形势，谁就能在新一轮竞争中占得先机。房企如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配成为重中之重。部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

近日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称“招商蛇口”)发布2020年业绩报告，成绩在一些方面表现得差强人意。

增收不增利 出售资产回血

招商蛇口创立于1979年的深圳，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。

根据克尔瑞历年房企销售额排行榜，自2015年重组之后，招商蛇口业绩排名稳步上升：2016年、2017年排名14位，2018年、2019年排名12位，2020年排名第10位。不过，近年来招商蛇口在规模增长的同时，也遭遇了“增收不增利”的尴尬。

2020年财报显示，其营业总收入1296.21亿元，同比增长32.71%;营业利润240.8亿元，同比下降8.51%;利润总额241.09亿元，同比下降7.71%;归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比下降23.58%;基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

过去的一年，招商蛇口在出售资产方面动作频频。2020年9月13日，招商蛇口旗下招商广州拟将其开发的位于广州市番禺区的一栋办公楼及酒店整体出售给仁和养投，交易金额为人民币5.27亿元;9月15日，招商蛇口出让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权、出让其间接控股的明华(蛇口)海员服务公司100%股权;9月23日，北交所披露信息显示，招商蛇口将以底价6.07亿元转让深圳乐艺置业49%股权。

据不完全统计，仅2020年下半年至今，招商蛇口在公开市场上，通过增资和股权转让方式为长沙懿德、苏州招融致新、深圳乐艺置业等13家项目公司引入合作方，涉及转让/募资金额就超过115亿元。

利润负增长 业绩增速放缓

2020年，招商蛇口实现签约销售金额2776.08亿元，同比增长25.91%，完成率111.04%。同期，公司实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增长6.34%。招商蛇口因此在行业排名陡升，克而瑞2020房企销售榜单显示，招商蛇口位列第12位，较上年上升6位。

不过，其 “招保万金”的头牌位置已经痛失多年，最近5年，招商蛇口的销售规模、销售面积增速呈现逐年下行的趋势。

数据显示，2016年至2020年，招商蛇口分别实现签约销售金额739.34亿元、1127.79亿元、1705.84亿元、2204.74亿元和2776.08亿元，同比增速分别为28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。同期，签约销售面积增速分别为35.60%、20.98%、45.15%、41.35%和6.34%。

2020年招商蛇口的利润总额241.09亿元，同比减少7.71%;归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%。

值得注意的是，这是招商蛇口2015年重组以来首次交出利润负增长的成绩单。对比之下，2016年-2018年，招商蛇口的归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4%;2019年同比增长5.2%，尽管2019年跌至个位数的增幅，但仍维持正增长态势。

归母净利润出现大幅下滑更多的是因为招商蛇口进行了大额的计提减值准备。业绩快报称，公司按照市场参考价格对截至2020年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。测试结果显示，计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元;减少公司2020年度归属于上市公司股东的净利润21.84亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加7.50亿元。

此外，上年同期公司转让子公司产生投资收益较本报告期多31.17亿元，形成的归属于上市公司股东的净利润较本报告期多25.1亿元。

斥巨资拿地 加速规模扩张

2020年以来，招商蛇口加快了在一线城市的布局，在上海市场的拓展势头尤为凶猛：根据2020年上半年业绩报，截至2020年6月底，招商蛇口在上海拥有上海海德花园、上海花园城等共22个项目;此前2019年年报对应的数据为18个项目，半年时间内在沪增加了4个在建项目。

去年6月15日，招商蛇口历经796轮竞价大战，以超过138%的溢价率抢下江苏徐州一幅住宅地块;7月，招商蛇口以81809元一平的楼面成交价，总价44亿拍得位于此次成交土地西南侧的一块地。这一楼面单价创造了上海虹口区当时的新纪录。今年2月9日，招商蛇口又以56.66亿元的总价竞得上海新单价“地王”——位于上海内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。

数据显示，2020年三季度单季新增土储485万平方、拿地销售面积比150%，较上半年拿地力度加大。前三季度累计新增项目62个，新增土储1145万平方，同比增长37.8%，拿地销售面积比139.4%。

3月9日，招商蛇口披露了2月份购得的土地情况。在新增土地项目方面，招商蛇口2月份新增7个项目，分别位于东莞、杭州、上海、苏州、西安和成都，累计新增土地面积约309446.61平方米，斥资约154.92亿元。

显然，一直强调“以稳为主”的招商蛇口坐不住了，开始加快拿地节奏追求规模扩张。2021年，招商蛇口能否打破“增收不增利”的尴尬局面，能否实现规模再上新台阶，《每日财报》将持续关注。

撰文/何嫱

出品/每日财报

关键词： 招商蛇口