| News.eeju.com 2005-08-23 文章来自:新地产 阅读次数:4981 |
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北京：下半年房地产市场受综合因素影响
年初，北京房地产销售持续了2004年的火爆势头，直到5月份受到政策影响才出现消费者持币待购、成交量下降的情况。
下半年的情况可能不会有上半年乐观，一是下半年的供应量猛增，二是政策的影响正在逐渐释放，观望情绪蔓延，价格上涨幅度将会变缓，而成交量如何变化将是各方关注的焦点。
整体来看，1～5月，全市房地产开发完成投资407.1亿元，同比增长7.3%，增速比上年同期低23.5个百分点；占全社会固定资产投资的57.5%，低于上年同期1.7个百分点。其中，商品住宅完成投资188.8亿元，同比下降3.2%。
房地产投资增速的锐减说明国家的宏观调控政策起到了比较明显的作用，尤其是商品住宅投资同比是下降的，这对稳定住宅的价格水平是不利的。
从普通商品住宅(不包括别墅和高档公寓)来看， 1～5月，全市预售商品住宅买卖平均价格6549元/平方米，同比上涨了711元/平方米，涨幅为12%。其中5月份，预售商品住宅平均买卖价格7059元/平方米，环比涨幅为6.1%，比4月份环比涨幅(2.8%)高3.3个百分点。今年上半年的房价走势从2月起就一路上扬，而不像去年上半牡姆考圩呤苹疚榷ǎ鄱荚?000元以下。
更为重要的是商品住宅预售成交量的变化，今年1～5月预售成交住宅61246套，仅比去年多535套，主要问题出现在今年的5月，预售10541套，比4月份的21756套减少了50%还多，这个数字比去年同期也减少了27%，这说明市场上出现了购房者的持币观望趋势。
从商品住宅期房买卖价格结构来看，商品住宅期房买卖价格低于7000元/平方米的占商品住宅期房成交总套数72.4%，其中低于5000元/平方米的占42.5%。
综合来看，政策已经对成交量产生了比较明显的作用，价格还没有什么变化，但是如果成交量连续几个月下滑，价格涨幅一定会回落，甚至会出现走低趋势。另外，从价格结构看，如果将5000元以下的住宅定位于中、低档次的住宅，那么它的比例还不到一半，政策的出台在鼓励中、低档商品住宅的建设，这个比例需要加大。
中原预测，目前国内宏观经济既有重新反弹的压力，也有过度回落的危险。宏观经济走势的不明朗使得下半年宏观调控力度难以预测。但是从市场来看，在下半年，后“831”效应将逐步显现，供应量相比上半年将有大幅度上涨。考虑到过关项目开发商的资金压力、严格的土地使用管理政策和传言中的奥运限建因素，“831”过关项目会加快开发周期。由此估算，经过手续审批、规划拟定等环节，大部分“831”过关项目将会在今年下半年集中投放市场，其中不乏百万平米的大盘。这将给市场带来很大的冲击。另一方面，北京市场无论是自住还是投资，需求都将比较旺盛。在供应量大幅增长而需求依然坚挺的情况下，预计下半年成交量将进一步上升。同时，受城市发展、土地稀缺、产品升级、原材料以及土地、融资、人力成本上涨等因素影响，整体房价会一直呈稳步上涨的趋势。
上海：变相降价已经开始
从2004下半年到2005年初，上海房地产市场经历了前所未有的快速增长，特别是住宅房产价格一路上扬。根据国家统计局的数据显示，上海房价增长长期处于高位，2005年一季度上海市GDP增幅为10.8%，而同期上海房价增幅为19.1%，重新成为全国35个大中城市之首，比去年四季度增幅高8.7%，而它的投资性购房比例早在2003年就已达16.6%，2004年这一比例更是接近40%。长远来看，过度的房产投机交易及其带来的房价暴涨将会使得未来房地产市场出现剧烈波动。
2005年3月后为宏观调控政策密集出台的一段时期，政策的频频出台，进一步打击了投机且祝挤康夭谐』毓槔硇浴?nbsp;
在新的政策出台前后，上海楼市经历了两重天。根据网上房地产的统计，上海房地产市场一手住宅成交量从3月开始就一路下跌，从政策出台前的日成交量将近1000套锐减至日均300套左右，以往门庭若市的售楼处门可罗雀，排队买房的盛景不再。为数不多的成交量也都远离了市中心往外环扩散，内环线以内的成交量跌幅达到了79%，其他区域成交量跌幅为32%—59%之间，越往市中心越是“重灾区”。
从最近新开楼盘来看，宏观调控政策的实施明显延缓了楼盘的销售速度，如长宁区的著名楼盘“天山河畔花园”一个月只成交了3套，黄浦区的“老西门新苑”和“耀江花园”的情况稍好，平均每月成交也不到20套，楼市的观望气氛相当浓厚。
在成交量滑入低谷的情况下，前两年赚得盆满钵满的开发商还可以坚持不降价，但近两年手上囤积了大量土地的开发商就没那么笃定了，现有价格下每天不到一套的销售速度迫使其不得不打破僵局，只是由于楼市有“买涨不买跌”的传统，因此现在开发商采取的手段大都是“变相降价”，“证大家园”房款一次付清可以打九五折，“仁恒河滨城”以一次性付款的方式打九七折，以按揭的方式成交打九八折，同谆垢皆频缙鳎淮蠡乓浴盎乇ㄉ缁帷钡男问蕉云煜履承┓吭唇腥美疃Ｉ虾Ｊ新ヅ探导矍魇埔惨咽置飨裕糠职蹇槁ヅ坛鱿至思鄹袼啥缗砥职蹇榈摹肮俺鞘小薄ⅰ翱翟醚侵藁ㄔ啊奔鄹裣碌?000元/平方米～2000元/平方米，古美板块的“江南星城”二期以8250元/平方米的价格开盘，低于板块均价12000元/平方米。
在二手房市场上，成交量的萎缩相当明显，中原物业顾问的月成交套数由宏观调控前的人均一套降为五人一套，并且这一情况将继续下去。反映二手房价格的中原领先指数从4月开始下跌，5月跌幅达到2.8%。
在二手房市场整体下挫的情况下，不同区域的情况也各不相同。跌幅较大的板块有浦东的陆家嘴板块、世纪公园板块、碧云板块；黄浦区的老黄浦板块；卢湾区的五里桥板块，跌幅在7.86%—15.24%之间。主要由于该类板块内高档物业投资客比例过高，受政策影响大而价格下滑比较严重。跌幅微小的板块如徐汇的龙华板块、虹口的凉城板块，主要是由于本身区域均价不高，且以自住为主，抗跌性较好。
面对二手房市场的低迷，中介业务急剧萎缩尽管不少中介宣称要进军商业地产，但是远水不解近渴，中介行业关闭门店成风，上海16000余家中介门店已关闭达三成，宁夏路上的十几家房产中介目前正在营业的只剩下两三家。不仅是一些小中介，在去年楼市火爆时期以加盟店形式大规模扩张品牌的中介也开始关店裁员，智恒房产关闭了约30家门店。总的来说，上海中介面临洗牌。
杭州：新盘新价 老盘老价
看上去非常简单的七部委意见却让杭州的楼市一下子从夏天转为冬天，从5月中旬开始，杭州几乎所有的商品房销售出现停滞的现象。近两个月来，杭州的楼市除了因为地铁的信息在短期内有所回升外，总体上讲，原来每天销售90套～100套的大好形势一去不复返了，代之而起的是每天只销售25套～30套左右。在6月份，杭州纳入网上销售的八大区域总成交量为818套，比上月少了108套。并且在成交的套数中，以价位低，面积在120平方米左右的普通住宅为主，140平方米以上、高价位的非普通住宅成交量小。同时，二手房市场更为萧条，挂牌量与成交量都是直线下降。
对于杭州目前的销售形势，对大部分开发商来讲，是一个无情的打击，所以当各方调查组一次又一次来杭州调查时，开发商从原来的沉默，以及“异口同声”地表示中央的宏观调控正确，现在终于开始埋怨政府的“药”下得太重。并且，现在绝大多数的开发商对楼市何时复苏，价格何时出现反弹已经不再存在幻想，这与2003年、2004年相比，完全不一样。
另外，还有一个现象也非常尴尬，这就是明明市场不景气，但新楼盘的产生却如婴儿足月不得不要从母腹中出来一样，在6月份，杭州有20个新楼盘推出，另外加上杭州是全国实行透明售房的试点城市，这样一来，网上有18000套房子在销售，而具备销售条件的还不止18000套，所以，杭州销售形势的严峻性已经非常明显。
抛弃幻想，立即行动，这是目前杭州大部分开发商的选择。事实上，到目前为止，杭州还没有一家开发商在降价销售。具有一定品牌的开发商，依旧不肯主动让利，降价销售。他们采取的方法就是进一步提升房子品质。而另一类新开始开发楼盘的开发商则大多选择以理性的价位入市，使杭州又重现2000多元/平方米～3000多元/平方米的房子。正由于新开楼盘的价位比较低，杭州6月份成交均价比5月份下降了1094元/平方米。
杭州开发商认为，新开楼盘可以根据市场的变化以低价入市，但已经开盘的楼盘，为了对前面已经买房的客户“负责”，不能降，并且从市场大局来讲，也不能降。所以，目前杭州最尴尬的现象就是存在这样的僵局。不过，对这>的僵局，杭州的乐观派倒不少，因为毕竟杭州的开发商在前两年的销售中都有了一定的资金积累，如果不是再投入，维持企业运作和单一项目的运作应该没问题，至少在一年内没问题。
相比较而言，杭州很多人认为，政府可能会比开发商更耐不住，理由是一方面房地产税已经成为杭州第一大税源，另一方面土地要再出让会非常尴尬。新政以后，杭州又有三块地出让，但面积都非常小，并且不完全是住宅用地。传闻中的大地块、好地块，如钱江新城范围内的地块，政府似乎不敢轻易出让。土地不出让，杭州一下子就少了大钱的来源，政府不能不急。
重庆：房价走向年底见真章
供应量将会略有下降，供应结构发生变化
新政出台以来，整个重庆市一手房市场陷入一片沉寂之中。消费者保持观望，造成重庆目前在售楼盘纷纷滞销。南坪某项目开盘当天仅仅销售了2套住房，而北部新区一个以花园洋房为主的楼盘，6月以来平均每天1套的销售速度竟让许多开发商羡慕不已。这些现象在以前基本上是不可能出现的，新政出台所带来的短期效应可见一斑。这也使得许多开发商的态度也由积极转变为观望，许多开发商都有意放缓工程建设速度，推迟开盘的日期，选择更好的时间入市。短期之内推出的新盘量减少，也造成短期供应量减少。
而从中长期来看，由于土地供应量的减少，也将会造成供应量的下降。然而，由于开发商囤积的大量土地将会在不久后仍要加快开发速度，预计在这期间的一定时间将会出现一个供应量的反弹期。而在这个热潮过后，一手房的供应量也将会趋于平稳，整体来看，供应量略有下降，但是不会大幅下跌。
另外，新政中对于高档楼盘的抑制力度很大，不但禁止了别墅用地的供应，而且要求对高档住房供应严格控制。相反，对于普通住宅和经济适用房却有许多优惠措施。2004年以来，重庆市中高档项目的供应量明显增加，花园洋房、别墅类项目层出不穷。然而在新政出台之后，此消彼长，重庆市一手房供应结构将会发生变化。2005年仍将以中高档楼盘为主，而往后中低价位、中小户型的中低档楼盘将会明显增多。
需求波动不大，需求量略有下降
新政打压的对象是投资型需求，对自住者并没有太多要求。按照官方的观点，目前重庆市投资需求所占比例为8%。而从中原在今年春季房交会上对客户的调查结果来看，有85.6%的客户会选择在两年内买房。由此看来，新政对重庆市一手房的需求并不会产生太大的影响。然而在政策所起到的效应并不明朗的情况下，大多数的自住者选择观望的态度也是在情理之中的。由于自住者对政策的反应有点滞后，5月份重庆市的需求量并没有出现太大的波动。而在6月份以来，新政的效果就显现出来了，短期内需求量急速下降，而这种低需求的状况也将伴随着重庆暑期购房淡季，在7、8月份一直持续下去。随着淡季过去，自住型客户的观望期也到了一个无法忍受的地步时，自住需求将会集中爆发。但由于投资者的“离场”，2005年下半年重庆市需求量还是会略有减少。
市场更加规范，逐渐回归理性
6月份以来，重庆市各大媒体房地产广告的投放量明显下降。一方面是因为市场不景气，开发商不想浪费太多的广告费；另一方面也给了开发商一个很好的思考对策的时间。
新政中还要求各地加快建设健全房地产信息系统，重庆市住房的房地产信息系统将会于6月底正式启用，消费者可以从中获得需要的信息，政府也可通过该信息系统加大对房地产市场的监控力度。
新政的短期效应十分明显，目前重庆市的房价基本上得到了稳定。然而现在消费者大多采取观望的态度，在需求量积累到了一定数量的时候，有
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