| News.eeju.com 2006-01-25 文章来自:转载 阅读次数:8235 |
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--2006年1月20日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录
转型做商业地产是深思熟虑后的决定，对SOHO中国是全新的挑战
网友：业内普遍认为今年商业地产过剩，SOHO的转型是否只限于CBD范围内？如果不是，潘总怎么看待本市商业地产的发展问题？
潘石屹：从总体来看，北京的写字楼和商业用房并不多，我曾在不久前看到一个统计数字，人均写字楼和商业面积，北京与上海、香港和其他一些国际化的城市相比是最低的。同时我们也看到，在过去的十年时间，房地产发展商对写字楼和商业用房的研究远远不够，写字楼和商业用房对地段的要求要比住宅更加敏感，在建筑空间的设计上也要非常地注意。
而在过去的十年，房地产发展商的主要精力是集中在“住宅”这个产品的研究上。在过去的十年时间，SOHO中国一直看好CBD这块最市场化、国际化的区域，开发量基本限于北京的CBD，但从未来CBD土地的供应情况来看，可能会少之又少，所以SOHO中国不得不转向其他的区域。对一部分没有深入做市场研究、地段选择得不是很好的商业来说，经营起来会非常困难，但是在北京、上海这种迈入国际化大都市的城市，只要选择好地段，研究好商业空间的布局，这样的产品就一定是市场上所需要的。
网友：SOHO中国转型商业地产，重点是经营现有的SOHO商铺网，是将其它的商铺整合进来，还是开发新的项目？能否透露一些在商业地产方面的具体操作方式与目前的进展。
潘石屹：SOHO中国下一步开发的重点转向写字楼和商业地产，在商业地产上我们要经营好现有的SOHO商铺网，现在我们已有的项目约有21万平方米的商业面积，大约有1500个商铺，是CBD里面最庞大的商业网络，我们希望能把它们的资源优势组合起来形成一个资源共享的网络。
网友：做商业地产，SOHO中国的优势在哪里？公司将进行哪些相应的调整？
潘石屹：SOHO中国的转型是全方位的转型，对我们公司的每一项工作，每一个员工都是新的挑战。取得土地时我们要分析这块地有没有商业价值，适合不适合做写字楼和商业地产，我们的规划再不能够局限于我们过去开发住宅的经验；我们的设计要更符合办公人群和购物人群的行为习惯和需求；我们的工程、销售，各个部门，每个人都面临着一次挑战，不能老是按过去的经验，过去的成绩，这是我们在公司反复强调的。
网友：SOHO在今年建外7期和SOHO侄枷钅肯鄱罨鸨那榭鱿伦妥錾唐蹋云渲械姆缦帐侨绾纹拦赖模急覆扇∧男┐胧├唇缦战档阶畹停磕許OHO公司十年后乃至更久的发展战略有没有做过设想，如果有，您设想那将会是一个集团军，还是一个专门店？您做的商铺是否又会经常引进一些先锋的概念，以吸引客户的眼球？
潘石屹：做任何事情都要居安思危，这一点是非常重要的。在建外SOHO和SOHO尚都这两个项目销售非常火爆的情况下，我们决定转向，这是我们深思熟虑后做出的一个决定，我们是为了避免更激烈的竞争、更大的风险。做市场上短缺的东西和市场上需要的东西，这是我们最基本的出发点。
网友：老潘说要退出住宅市场，是否意味着住宅项目价格将要下降了？
潘石屹： 并不是意味着住宅价格要降，但是住宅市场的竞争会越来越激烈，二手房市场的开放是必然的事情，如果二手房市场开放，市场上会有大量住宅的供应量。同时，因为住宅价格的居高不下，购房人的怨气越来越大，政府也会拿出一部分钱来建没有地价款的房，没有税收的房，住宅市场将会面临比较大的压力。
限价商品房对SOHO中国的业务不会有直接影响
春节到长城脚s的公社享受山的宁静
网友：对“购买第二套房产征收不动产税有何看法？
潘石屹：我现在还没有看到任何报道是关于第一套房产征收不动产税，还是第二套房产征收不动产税，在政策出台之前，各种各样的推测都很容易造成混乱。我想关于第一套征税，还是第二套征税，政府的税务部门会做很好的研究。
网友：国家发改委近期报告称房地产步入中性调整期，投资增长拐点已经形成，房地产消费有放慢的迹象，下半年可能加速回落，并造成了万科等公司的股价大跌。这份报告，潘总是否看过，怎么评价？
潘石屹：我从来没有关心过股票市场，对中国股票市场的常识是零，所以对各种各样的股票市场涨涨跌跌的预测我没有任何的发言权，在此我也不想做任何的评价。
网友：北京市建委正在酝酿制定类似在青岛等地实行的限价商品房政策，以作为本地经济适用房政策的补充。作为发展商，你是否认为这个政策的执行前景不容乐观？
潘石屹：北京市政府提出要实施限价商品房的政策，具体的政策还没有出来，在这里没法对政策造成的影响进行评价。但我想出台这个政策的背景，是2005年北京的房T比起2004年有了大幅度的增长，这是北京市政府采取的应对措施之一。确实从宏观上来说，要解决普通老百姓购买不起房子的问题，政府应该出一部分资金帮助他们，但这种帮助的方式是靠建房子去帮助，还是直接发钱给他们补贴去帮助，这可能是一个值得讨论的问题。
网友：北京市政府推出的限价商品房，潘总怎么看？这样的政策会对SOHO公司的商品房销售有何影响？
潘石屹：我也在媒体上看到了北京市政府要推出限价商品住房的消息，我想限价的房子，一是政府新“招拍挂”的土地限价作为条件之一；二是限价主要是解决普通老百姓购买住房的问题，不会对写字楼、商铺进行限价，这部分其实也没有必要限价，因为与普通老百姓的住房没有任何关系。
SOHO中国从2006年开始将以开发写字楼和商业用房为主，商品住房为辅，所以这样的政策出台对SOHO中国从事的业务不会有太直接的影响。
网友：在过去的一年多中，从中央到地方，发生了多起地产国企之间的整合案例。在２００６年，你认为，地产国企与民企的竞争格局将因此发生什么样的变化？整合后的地产国企将在这个格局中占据一个怎样的位置？
潘石屹：在过去L一年时间，国家要求一些大型的国有企业从房地产中退出来，房地产企业实现整合，这可能比较符合目前中国房地产发展的特点。我们也看到许多大中型国有企业的房地产项目，常常做出让人不能理解的，与市场原则完全相违背的表现，现在房地产越来越市场化，越来越要求决策者能够亲临第一线，对市场的价格、付款方式、房子的户型作出反应，但大型和特大型企业，他们的决策者往往离第一线很远，常常错失市场上的一些机会。
网友：我们非常盼望，你能向我们透露一些北京市正在拟议中的与房地产有关的一些政策调整，我们都认为开发商的神经比记者更灵敏。
潘石屹：我所有的消息都是从媒体上得到的。
网友：请谈谈第二套住房征收高额税看法。
潘石屹：具体的征税办法没有出来，我们在这里发表任何看法都是多余的和没有用的。
网友：北京将上调土地基准价，会不会影响地价和房价？
潘石屹：基准地价的调整，对地价和房价不会造成任何的影响。根据以往的经验，土地的价格基本上是拍卖取得的，房子的价格也是跟市场上房子的供求关系有关，和政府确定的基准价格基本上没有任何关系?nbsp;
网友：1月１日起老房贷执行新利率，提前还贷潮使央行也在考虑推行固定利率，光大银行已经率先执行。对购房人面临的金融风险您怎么看？
潘石屹：今年是中国加入WTO保护期的最后一年，陆续就会有一些国外的银行从事人民币业务，所以银行能不能放出贷款，能不能放出高质量的贷款，是市场衡量银行好坏的一个主要指标。我想各个银行都会在央行统一政策的指导下，想出各种各样的办法争取自己的客户。
我不同意“北京的房地产市场出现增长拐点”的说法
春节到博鳌蓝色海岸享受海边惬意
网友：请预测一下06年的地产发展走势。
潘石屹：过去几年时间，每年年初我会针对本年房地产发展的趋势，谈一些自己的看法，我们公司也是在这样的看法下安排我们的开发和销售工作的，但基本上每次我的看法发布出去，得到的都是批评，影响了团结，造成了不和谐。我想，任何一个事情出现影响团结，造成纠纷的情况，这件事情无论正确与否，都不应该去做。所以2006年我打消了再去预测中国房地产发展趋势的念头。
2005年12月份，我曾写了一个草稿《2006年房地产s展趋势的十大预测》，但是我决定不把它拿出来，以免成为造成纠纷、不团结的根源。
网友：就北京而言，我们看到，尽管2005年北京房地产市场的销售均价为7534亿元，同比上涨了21.9％，但由于销售面积同比下降了14.8％，因此实现的销售金额只有1670亿元，同比只增长了3.9％，呈现出增速放缓的苗头。而2004年，北京房地产市场销售金额为1608亿元，比2003年增长了98.03％，销售面积同比也增长了106.18％。这是否可以理解为北京的房地产也将出现增长拐点？当然，北京销售面积的减少，也可能是土地供给的减少造成的，毕竟房价仍然在往上走。但这有没有一个官方的数据可以来佐证呢？如果一旦房地产市场出现拐点，潘总有何应对措施？
潘石屹：正像您在上面讲的这几个数字描述出了北京2003年、04年、05年，房地产总的变化趋势。2005年是一个特殊的年份，从4月份开始国家对房地产进行宏观调控，销售量受到了一定的影响，同时2004年土地供应的不足也造成了2005年销售面积，开工面积的不足，所以销售面积下降了14.8％，但价格却上涨了20％。但我并不同意“北京的房地产市场出现增长拐点”这种说法，因为今年2006年，房子的供应量主要取决于2005年土地的供应量。
网友：据官方信息和媒体的报道，现在各大城市的商业地产空置很严重，有可能成为下一轮泡沫。如何看待其中的风险？
潘石屹：商业地产和住宅是完全不同的商业类型，不能笼统地说空置率高了，过剩了，有泡沫了，商业地产对地段非常敏感的，同样的城市地段好的商业物业租金水平可能非常高，你想租还租不到，地段不好的地方，偏僻的地方，无论多低的租金也租不出去，也会形成积压，形成空置、过剩。所以笼统的用加减乘除的办法把每一个地区的商区物业进行计算，就得出结论是短缺了、过剩了，是非常不科学的。一个城市的房地产发展商，应该能够看到这种物业中间的风险是什么，应该能考虑到把商业物业建在什么样的地段，建筑空间内部的设计应该如何才能够更方便城市人群的商业行为等等问题，例如北京是一个非常大的城市，CBD、王府井是北京，怀柔、密云、顺义也是北京，把王府井的商业物业、CBD的商业物业和怀柔、门头沟的商业物业相加、相除是没有任何意义的。
网友：北京合作建房又在大张旗鼓地准备拿地――工体北路四号院，出资门槛上调到４５万，但称房价可比周边项目便宜４０％。您如何看待合作建房的前景？
潘石屹：过
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