日前,贝壳研究院根据上市房企发布的2021年中期报告,整理了一份房企“踩线”情况。在纳入统计的85家企业中,有32家房企实现“三道红线”达标,属于“绿档”;32家踩中一条红线,落入“黄档”;13家踩中两条红线,落入“橙档”;蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产等8家企业的三项指标均未达标,踩中三条红线,落入“红档”。

在黄、橙、红三档企业中,头部房企的占比并不低,有的还在降档,从黄色变成橙色、由橙色变成红色。当然,也有的企业在提档,由红色提为橙色,由橙色提为黄色、由黄色变成绿色。总体上讲,情况不是很乐观,绿档企业还没有达到一半,橙色和红色企业则占据了1/4。

这也意味着,在“房住不炒”定位下,房企真的已经到了三岔路口,前进的方向十分明确,前进的脚步却很难迈。因为多数房企、特别是头部房企,都有严重的“三高”症,即高杠杆、高负债、高风险。而“三高”之间,关系十分紧密。用高杠杆垒起的高负债,当然具有高风险。反过来,有高风险的房企,必然具有高负债;高负债的背后,则是高杠杆。

从高速度、高利润、高发展的“三高”时代,到高杠杆、高负债、高风险的“三高”境地,也就二十年不到的时间。这其中,地方的错误政绩观,扮演了非常重要的角色,而房价则成了各方手中的道具。地方用房价上涨吸引投资者,开发商用推动房价上涨逼迫购房者,并诱惑银行,从而使房价像装上了发动机,不断地向上,直至大多数居民购不动房、购不起房,却又一心一意想着购房。

这样的场景,显然不能维持。“房住不炒”定位,既像一记闷棍,打在了开发商头上,让开发商深感罪恶在身,也像一副良药,递给了地方政府和银行,让他们知道了自己的病症,更像一副清醒剂,让广大居民深知追涨购房的危害,以及冷静对待房价的态度。对开发商而言,高杠杆如果戒不掉,就会让高负债成为唯一可能,并不断地累积风险,最终形成高风险。所有列入后三档的企业,都是“三高”特征非常明显的企业。红档、橙档企业,则是“三高”已经形成的企业。

众所周知,如果一个人长期处于“三高”状态,就极容易生病。特别是心脑血管疾病,就容易发生各种梗塞,甚至危及生命。房企也是如此,如果长期处于“三高”,一旦宏观经济环境发生变化,也就不可避免地会出现危机。眼下一些房企发生的危机,就是“三高”的直接后果。管理层设立的“三条红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1,就是为了治疗房企“三高”设立的规矩,也是房企防范危机发生必须达到的标准。特别是现金短债比,直接决定企业风险是否会马上发生。

实际上,无论是绿档企业还是其他档企业,在目前的大环境下,都没有足够的勇气说自己没有风险,没有能力让企业处于稳定的状态。因为,过高的负债让房企随时都有资金链断裂的风险。一旦资金链出现问题,风险就会立即爆发,且没有犹豫的时间,没有喘息的机会。因为,房企的销售会与形象和信用直接关联,负面消息一出,住房销售就会快速下降,继而让资金链断裂速度倾刻加快。如此,再大规模的企业,也无力承受。

对房企来说,眼下没有别的路可走,就是维护好企业形象,加快房产销售,大力回笼资金,有效降低负债规模、降低资产负债率,同时,稳住账上现金,让现金对短期负债的覆盖率越高越好。在此基础上,引进战略投资者,对企业的债权债务关系实施优化,切实让企业的资产负债率、净资产负债率都大大下降。

日常生活中有一种很值得关注的现象,那就是同样两个人,一个很高很胖,一个不高不胖,一起向前快步走。刚开始,肯定是前者速度更快。但是,不用多长时间,后者就表现出了很强的实力。最终的胜者,一定是后者。因为,他的身体协调好、负担也轻。前者协调差、负担太重。目前的房企,就是如此。别看头部房企块头很大,实际都是肥肉,是容易给企业带来问题的肥肉。所以,必须通过强身健体,让企业强壮起来,而不是虚胖起来。因为,房企的“三高”时代已经结束,需要迎来健康时代。