新华财经上海8月14日电（谈瑞）房地产行业当前依旧处于调整分化周期，房企普遍面临盈利承压、库存高企、结算毛利收缩等多重考验，绿城中国当下的经营图景正是行业缩影：一边是绿城・悦海棠在传统淡季一举刷新上海年内新房项目认购率新高，产品力持续兑现市场认可度；另一边是公司发布盈利预警，中期利润“腰斩”至不足1亿元，盈利底线持续承压。销售与利润两端一热一冷的两组数据交织之下，这家以产品立身的头部房企，正于行业震荡中艰难寻找盈利、销售、投资与债务安全的动态平衡。


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中期利润大幅缩水 多重因素拖累业绩逼近盈亏线

8月10日，绿城中国（03900.HK）于港交所发布盈利警告，预告2026年中期股东应占利润将下降至0.5亿元至1亿元区间，对比2025年同期的2.10亿元，同比下滑幅度介于52%至76%之间，企业盈利水平已大幅贴近盈亏平衡线。

对于利润大幅下降的原因，长城证券分析师杜昊旻拆解表示，一是受上半年结转面积及均价同比下降影响，导致公司收入减少；二是公司积极推动长库存去化，导致上半年收入结转的毛利率有所下降，同时报告期内公司计提了一定金额的资产减值损失，共同导致归母净利润下降。

不过，在利润收缩的同时，绿城中国的债务安全底线并未失守。绿城中国在公告中特别强调，集团上半年持续压降有息负债，短债占比低于25%，处于较低水平，同时现金储备充裕，现金短债比2倍以上，维持高位，整体经营安全稳健。

据悉，绿城中国计划将于8月25日正式发布2026年中期业绩，对外完整披露半年度经营全貌。

拉长时间维度观察，近两年来绿城中国走出了一条盈利与规模背道而驰的曲线，其销售规模稳居行业第一梯队，营收常年维持高位，但利润却呈现断崖式下滑态势。

数据显示，2024年公司全口径合同销售额为2768亿元，营收1585亿元，股东应占利润尚有15.96亿元；时至2025年，市场下行传导至结算端，全年合同销售额回落至2519亿元，营收小幅下行至1550亿元，但股东应占利润骤降至7099万元，同比暴跌95.55%，利润近乎归零。

业内人士分析，从财务逻辑来看，房地产企业当期结算利润往往对应一至两年前的销售货值。此前市场下行周期中，企业拿地成本偏高、后续市场价格下探形成大量低效库存，进入集中结转期后持续拉低整体毛利，再叠加常态化大额资产减值计提，最终形成营收规模稳定、利润持续塌陷的割裂局面。

早在今年3月31日的年度业绩说明会上，绿城中国管理层便提前释放预期，2026年将继续加大库存去化力度，尤其是针对2021年及之前的库存去化。这也意味着资产减值计提带来的盈利拖累短期或难以彻底消退，利润修复尚需时间。

销售端韧性显现 上海大虹桥“现象级红盘”出圈

尽管利润承压明显，但绿城中国的销售基本盘依旧稳固，稳居行业头部序列。尤其是在作为最主要市场之一的上海，绿城中国近期迎来标志性的销售爆款，且还在密集拿地完成土储补仓。

8月12日，位于青浦徐泾的绿城・悦海棠项目开盘，首批228套房源当天售罄，实现快速清盘。有从业人士称之为“现象级红盘”，原因在于该项目吸引了946组客户参与认购，认购率高达415%，是大虹桥板块近三年首个触发积分的住宅项目。

在上海外环多数项目去化平淡的背景之下，绿城·悦海棠跑出独立行情，反映出市场并非没有购买力，购房者对产品力、品牌、地段确定性依旧存在强烈诉求，购房群体的真实需求并未消失，只是向优质供给集中；同时，项目的热销也从侧面反映出绿城的产品体系在当前市场环境下依旧具备较强的市场号召力与品牌溢价能力。

放眼2026年整体销售表现，绿城中国前七月业绩保持稳定输出。公司披露数据显示，截至7月末，今年以来的总合同销售额已经达到1070亿元，总合同销售面积约488万平方米。由此可见，绿城中国的销售规模仍然稳居行业上游，销售基本盘韧性充足，企业现金流回笼、债务偿还、土地持续投资存在稳定资金来源。

在销售回款托底之下，绿城并未收缩土地投资，反而持续加码高能级城市补仓土储，上海成为年内重点布局阵地，拿地节奏相当高效紧凑。6月30日，绿城一次性拿下嘉定新城、浦东周浦两幅优质宅地，其中嘉定新城组合地块溢价率19.08%，规划涵盖高层、洋房与联排改善产品；周浦地块拥有天然半岛地形，规划高层与叠拼组合。两幅地块摘牌后，均在半个月内完成规划方案公示，开发周转效率突出。8月4日，绿城再度竞得嘉定菊园宅地，从拿地到公示规划仅耗时72小时。

从全国土地投资版图来看，普睿数智科技董事长丁祖昱提供的统计数据显示，2026年上半年，绿城中国全口径拿地金额为234亿元，拿地销售比0.39，在同期行业榜单中，企业拿地金额位列第四、销售排名第六。从布局城市看，绿城中国的拿地重心主要集中于高能级城市，主要投向上海、北京、杭州、宁波等。

大规模计提减值压力释放后 地产板块或迎修复

企业基本面的分化变化，同步反映在资本市场走势之中。8月12日房地产板块迎来久违集体大涨，板块整体涨幅超3%，其中荣盛发展、市北高新、城建发展、滨江集团、新城控股等多股涨停，京投发展斩获三连板，地产板块情绪全面回暖。当日，绿城中国港股同步大幅上涨9.62%，收盘报8.03港元；8月13日行情有所回调，股价下跌5.35%，报7.60港元。

绿城中国是整个地产板块经营现状的缩影。近期多家券商首席发布观点，看好地产板块下半年乃至明年的修复行情。开源证券地产建筑首席分析师齐东表示，2026上半年房地产行业整体呈现“销售弱修复、供给收缩”的分化格局，但政策端整体宽松，控增量、去库存的进程仍在加快，优质房企业绩端持续修复，投资标的的选择上推荐绿城中国这类布局城市基本面较好、产品力强的房企。

“从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。”中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，从业绩周期来看，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来2026年四季度市场对2027年估值的改观。

中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师李昊等人近日也在研报中表示，积极看多房地产板块。其认为，目前板块中期业绩利空因素已得到一定释放、估值整体偏低，正处于等待催化的阶段。

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