继花样年、雅居乐、正荣之后，金科成为美的置业新一家“纾困”对象。

3月11日，美的置业与金科地产分别就多家合作公司收购及出售事项订立协议。

其中，美的置业拟向金科地产收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权。

于收购前，美的置业拥有南京科宸及南京山河宸园分别37%及50%股权，而南京山河宸园拥有南京科宸10%股权。

因此，收购事项完成后，两家目标公司将成为美的置业的全资附属公司。

南京科宸的主要资产为一块位于南京市江宁区总建筑面积约20.31万平方米的土地，拟开发作住宅楼宇，预期于2023年6月30日前后完成。

频频“纾困同行”

从最终交易价格来看，金科退出或许与债务压力有关。

公告显示，上述收购代价为9.07亿元，其中收购价合共83161万元，转让贷款本金7560万元。

收购代价将部分由美的置业承担收购事项更替贷款项下49736.2万元负债所抵销，因此，美的置业实际应付的收购代价净额为40984.8万元。

除了收购事项，美的置业同日还向金科出售了2家合作公司的股权。

其中，柳州同鑫房地产开发有限公司34%股权及相关股东贷款，总代价人民币1亿元。岳阳县鼎岳房地产开发有限公司约50.1%股权及相关股东贷款，总代价约人民币8414.82万元。

美的置业预期，出售事项取得估计亏损约人民币44.49万元。

柳州合作公司的主要资产为总建筑面积约9.41万平方米的住宅项目，总建筑面积约1.45万平方米已开发为住宅单位，剩余总建筑面积约7.96万平方米仍在建设中，预计将于2022年7月31日前后完成。于本公告日期，已出售约3.55万平方米的住宅单位。

岳阳合作公司主要资产为总建筑面积约16.97万平方米的住宅项目，已于2021年8月24日全部完工，目前已出售建筑面积约9.87万平方米的住宅单位。

也就是说，美的置业与金科的这次交易是双方一次整合，金科部分债务压力得以缓解，并得到能更快入市销售的项目，美的置业则得到了自己更看重的南京项目。

在此之前，美的置业近期已多次进行类似收购。

2月23日，美的置业收购正荣地产持有的天津西青和筑梅江住宅项目51%股权、长沙美的正荣滨河苑项目50%股权以及无锡正荣美的云樾51%股权，成为上述项目唯一股东。

更早前，美的置业还将武汉“美的雅居乐云筑”、重庆“美的金科郡”、佛山“美的花样年云璟”的合作方股权收入囊中。

被美的置业收购股权的合作方有一个共同之处，就是都被传出面临债务问题。在前一轮收购中，美的置业就表示目的之一是“纾困同行”。

“白衣骑士”的角色，美的置业似乎还在继续扮演。

“制造业逻辑”

频繁收购需要财力支撑，美的置业在一众民企中的确有一定融资优势。

2月25日，美的置业成功发行2022年度第一期中期票据，发行金额15亿，利率4.50%，期限4年，成为2022年首家获得中期票据批文并发行的内房股民企。

3月3日，美的置业获得招商银行提供的120亿元地产融资额度，其中60亿元专用于业务并购。

2021年半年报显示，美的置业期内加权平均融资成本为4.92%，新增有息负债融资成本低至4.74%;截至报告期末获得银行授信额度为1432亿元，尚未动用的银行授信额度为899亿元，相当于一年内到期有息负债总和的8.5倍。

但从“三道红线”指标来看，截至2021上半年末，美的置业仍踩中一条红线，净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，剔除预收款后的资产负债率74.7%。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈曾指，预计最快在2022年底可以实现绿档，“将利用好合作开发的模式，通过引入优质的少数股东的权益增加公司权益的资本。”

美的置业董事局主席郝恒乐则公开表示，美的置业按照制造业的逻辑做房地产经营。

把产品的各个环节交由不同的供应端生产，这是一种“制造业逻辑”。

财报显示，2021上半年美的置业少数股东权益为204.23亿元，占权益总额430.73亿元的47.41%。

而在2021上半年应占利润中，归属少数股东权益有8.47亿元，比2020年同期的3.30亿元增长了156.68%，占总利润28.21%。

一方面，美的置业较高的少数股东权益摊薄了入账收益;另一方面，少数股东权益和损益的不对等且伴随着大幅度变动，存在“明股实债”的猜测。

此前的频繁接盘，加上此次与金科项目整合，都能看出美的置业试图提升自操盘项目比例。

此外，在2021年中期业绩发布会上，郝恒乐称，实现结构调整将是下一步重点，目标是一线、二线和强三线城市布局占比能够达到85%以上。

2021年上半年新增的440万平方米土地储备建筑面积中，一二线及强三线城市占比达到87%。

从这次与金科整合的结果而言，美的置业退出岳阳、柳州项目，并表南京项目，除了权益占比，在城市层级方面也更加集中化。

但值得注意的是，一二线城市也是当前楼市调控政策的重点关注对象，海通证券就在3月7日针对美的置业的报告中作出风险提示：“受限价影响，公司后续结转毛利有继续下行风险。”

数据显示，2019年末美的置业的毛利率为约31.6%，2020年末下跌至22.2%，2021上半年末进一步下滑至20.7%。

大量囤积作为原材料的土储，意味着机会和风险将被同时放大——这也是一种“制造业逻辑”。

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