“土地金融红利结束了”、“不能再挣大钱快钱”、“要踏踏实实向制造业学习”……年报季期间，地产老大哥郁亮带头焦虑。“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”万科(000002)在致股东函中如是说。

所谓落幕，即那种“黑马”频出、欣欣向荣的行业环境已然消逝，房地产不再是躺着就能赚钱的好赛道。2020年，规模房企集体降速、甚至盈利负增长，彻底打消了行业的激进之风。万科曾大喊的“活下去”，一语成谶。

站在世纪新十年，房企怎么活下去?如今看来，各家的打法并不相同。在中小房企还疲于生存时，超级龙头已开始四处抢食，将资本触角伸到各行各业，造车、医美、机器人……一场轰轰烈烈的多元投资再次启幕。

在近期业绩会上，碧桂园(02007.HK)称建筑机器人明年会盈利，万科除了物业、物流还在养猪，恒大(3333.HK)把资本之网织得更大，物业、汽车、大健康、饮用水…各个都要大肆收购扩张，方便向资本市场讲个好故事。

对具备资金实力的房企来说，这无异于一场“降维”打击。抛开没有技术壁垒的行业不说，在机器人、汽车、医美等板块，房企的惯用手法也是借助资本运作迅速切入。哪里是风口，哪里就有它们抢食的身影。

单靠地产开发行不通了

随着年报季步入尾声，市场对地产高歌猛进的期待已化为泡影。

据中达证券研究数据，2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影响，41家典型房企整体营收增速下滑8.1pct至16.5%，整体归母净利润增速下滑11.7pct至2.8%，归母净利增速低于营收增速，房企整体盈利能力有所下滑。

龙头房企也无一幸免，万科房地产及相关业务的毛利率同比下降4.6个百分点，恒大不仅利润缩水、还面临三道红线考验，融创则没有完成6000亿元的销售目标。

“归母净利增速低于营收增速，主要系房企在2016~2018年获取的低毛利项目集中进入结算期。”中达证券称。同时，在32家已公布2021销售目标的房企中，24家增速小于2020年实际增速，未来房企平均销售增速或将继续放缓。

行业现状的变化，让郁亮不禁感叹：房地产不能再靠土地金融赚钱，管理红利时代已明确到来。“如果说‘房住不炒’刚提出时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年的调控，让市场清醒地认识到政策的稳定性。”

在郁亮看来，管理红利时代，房地产将回归实业属性，行业的回报水平会逐渐向社会平均水平靠拢。房地产要转向开发与经营并重，开发业务向制造业靠拢，经营业务向服务业靠拢，住房将越来越像耐用消费品。

单凭地产支撑百年基业，已经行不通了，行业将面临一场厮杀，只有为数不多的巨头能“活得好”。郁亮甚至类比到家电行业，十多年前，后者也曾遭遇天花板，经过残酷洗牌，只有美的、格力等龙头存活下来。

“宇宙房企”碧桂园也要改变曾经的打法。“随着土地和金融红利消失，管理红利越来越强，未来谁竞争力越强，谁的市场占有率就越大，碧桂园一直在进行全周期综合竞争力的提升。”碧桂园总裁莫斌近期表示。

恒大则迫不及待想撕下旧标签。在2020年业绩发布会上，“新恒大”一词成为绝对主角。恒大董事会主席许家印表示，今天的恒大，已不是过往单一做地产业务的恒大，而是“多元产业+数字科技”的新恒大。

巨头纷纷意识到，旧时代正在逝去，想靠房开躺赢，已是天方夜谭。

多元化路径出现分歧

在危机感驱动下，多元化再次成为房企的战略焦点。随着新房市场逐步见顶，是坐等被时代淘汰?还是主动寻找新的增长点?有余力跨界的房企，必须做出选择。

不过，在多元探索过程中，房企已出现明显分野。以碧桂园、恒大为代表的企业，大跨步进入机器人、汽车等与地产没有关联的行业;以万科、龙湖等为代表的房企，仍围绕地产相关业务做深耕，出走半径较小。

在近期业绩会上，碧桂园详细介绍了博智林机器人的研发和应用状况，并宣布建筑机器人已从自主研发制造阶段迈向商业应用阶段。

莫斌表示，新业务的投资对集团利润有影响，资金投入中有90%是用在建筑机器人。但今年下半年，建筑机器人有望批量生产，碧桂园有信心在明年实现建筑机器人和机器人餐厅的盈利。

恒大则更像深谙资本规则的老手，旗下八大产业包括恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉。每个业务板块，不是已经在资本市场腾飞，就是在上市的路上。

以恒大汽车为例，在新能源汽车风口催化下，目前其总市值已高达5995.27亿港元，而恒大地产板块市值仅1896.40亿港元。再看房车宝，该平台最快将于今年四季度上市，对标贝壳，后者市值约等于2.86个恒大。

恒腾网络对标奈飞，后者是坐拥2.04亿用户的流媒体之王，借助电影《李焕英》热度，恒腾网络2月份股价涨幅达295%，目前总市值近千亿港元。曾被许家印卖掉的恒大冰泉也要“回归”，后续准备筹划上市，大概率是对标去年资本市场上的新贵农夫山泉。

不管哪个业务板块，恒大都在对标行业头部，这无疑是市场喜欢听的故事。对“三道红线”压顶的恒大来说，将多元业务推向资本市场，除了着眼长远发展，短期更重要的是助力集团做大权益、降低负债指标。

相较而言，转型多年的万科更为保守，目前其多元板块包括商业不动产开发、长租公寓、物流仓储、酒店度假、食品、教育。“把业务做大卖掉，不是我们的目的。要把业务做好做长，短期资本市场热点不是万科的选择。”

至于让外界哑然的养猪业务，郁亮称不是因“猪肥房地产瘦”，而是万科物业平台做得不错，很多人想到这里买东西，比如米、面、油等。万科便想着，要不自己试试看。实际上，相当于万科产业配套体系的一部分。

有风口就有抢食身影

碧万恒频频发力，某种程度上也是对未来的投资。上述多元领域，有的是科技助力下的新兴产业，有的则是高频、刚需的基础行业，不管是追逐风口还是降维下沉，巨头转型的目的都是活得好、活得久。

“从房企布局的产业来看，尽管行业差距较大，但是都是跟AI高度相关的，不管是碧桂园的机器人，还是恒大的汽车、万科养猪，都跟互联网和人工智能有很大关系，这是未来行业发展趋势。”同策研究院研究总监宋红卫称。

以碧桂园为例，机器人可与地产主业互相协同。宋红卫表示，AI和建筑业深度融合，将大大提高建筑领域的劳动生产率，节约大量成本，繁重、危险性较高的劳动将由机器人完成，改善建筑环境中工人的安全状况。

再看恒大房车宝，目前该平台拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计在2021年底通过房车宝的交易额将达到2.2万亿。尽管贝壳处于线上化交易的龙头地位，但这一市场蛋糕巨大，仍有分食空间。

矿泉水消费市场也较为广阔。数据显示，2014年至2019年，我国天然矿泉水的复合年增长率在18.4%左右，按零售额计算，2019年市场规模达到151亿元。被称为“水中茅台”的农夫山泉，目前市值约4515亿港元。

被万科认真对待的养猪事业，目前行业排名前20的企业占有率不到10%，仍是一片蓝海，“养殖第一股”牧原股份市值比万科高530亿元。阿里巴巴、京东、百度、美团、华为等公司，都在风口下积极养猪。

更重要的是，房企具有较强的资金实力，这是其转型的优势所在。地产商可通过收购直接切入，以各领域头部或腰部企业为跳板，分食市场红利;其投资模式类似互联网巨头，选中赛道后，整合产业链资源，实现迅速布局。

不过宋红卫认为，汽车、养猪等属于传统产业，均有原有的产业巨头，后者也在向人工智能方向发展，并积累了多年的经验、客群及渠道。所以，房企进入这些跨界较大的行业，面临的竞争更为强烈，风险也更高。

另一方面，跟动辄千亿销售的房地产比起来，这些多元业务体量更小、来钱更慢。习惯躺着享受地产红利的开发商，需要适应新时期的赚钱节奏。

郁亮直言，面对新时代的淘汰赛，必须摒弃传统的规模扩张思路，重视增长质量，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造、创造和服务的钱。虽然现在不能挣大钱、挣快钱，但仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。

关键词： 房企