地产行业“寒冬”、融资受阻的大环境下，小房企们也开始选择赴港IPO，试图以此扩展融资渠道。
近日，合能控股有限公司(下称“合能控股”)向港交所递交了招股书，据悉，合能控股主营业务为房地产物业的开发和销售。2018年、2019年及2020年，合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元，属于一家标准的中小型房企。
不过值得注意的是，合能控股早在1993年就已经成立，直到2019年才开始准备上市。不得不说的是，在这个节骨眼才上市，合能控股着实要三思。换句话来说，近期房企暴雷不断、信用评级下滑不断，对于头部房企来说，要获得投资者的认可都比较难困难，而以合能控股为代表的中小房企自然更要慎重。
“神秘”的成都房企
合能控股创建于香港，发展面向全国，是一家专注地产开发、商业运营、物业服务三大领域的美好居住综合服务商。“企业概况”并没有提及总部信息，可在“发展历程”介绍中，最早的信息也只能追溯至2005年。所以，时常让人误以为这是一家香港房企。
据招股书的“信息资料”中透露，其注册营业地点及中国总部都位于四川成都。所以，合能确实称得上是一家四川房企。早在1993年，深圳合能在深圳成立(与官网说法存在出入)，于1994年开发了首个项目——深圳玉华花园。
(来源：招股书)
到2003年，合能控股将总部由深圳迁至成都。即便按总部搬址的时间算，合能也算得上是一家有一定历史的房企了。但是，哪怕是在成都本土市场，合能也显得过于低调，一时间让人想不起成都还有这样一家房企。当然，“低调”或也确实是与体量太小有关。
业绩方面，2018年至2020年，合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元，毛利分别为11.07亿元、12.44亿元、12.02亿元，毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%，同期净利润总额分别为2.31亿元、6.84亿元、5.27亿元。
截至2021年8月31日，合能控股在全国共有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目，土地储备总建筑面积约为440万平方米，项目分别位于成都、重庆、西安、银川、长沙、郑州等城市。持有已竣工的投资物业总建面19.76万平方米。如此看来，合能控股的规模的确并不算大。
不得不说，尽管成立时间较早，但合能控股的上市之路却有些晚。招股书显示，其2019年7月开始实施重组，先后收购了永键投资、成都诚宜、香港进达等公司，出售了成都合能物业管理及其附属公司。另外，合能控股还在2021年5月和8月分别调整了控股股东的股权架构，成立了家族信托。
财务状况耐人寻味
此次赴港IPO，合能控股坦言：“我们可能无法以商业上合理的条款获得足够融资拨付今后土地收购及物业开发的资金所需，或根本无法获得融资。”
而对于此次融资款项的用途，合能控股表示，将用于发展投资，尤其是其早期收购的四幅地块的施工。据悉，其中有两块位于长沙，其余两块分别位于成都和重庆，拿地时间最早的在2015年11月，最晚的在2020年11月。需要指出的是，成都珍宝锦城地块在2015年就已经签订土地转让协议，如今6年过去，该项目仍未开发完毕。
除了项目缺钱停滞之外，招股书显示，2018年至2020年，合能控股的毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%，同期归母净利润分别约为0.05亿元、-0.08亿元、0.10亿元。
可见，其虽然毛利率较高，但净利润出现亏损。究其原因《每日财报》发现，或是其少数股东应占利润较高所致。数据显示，2019年合能控股非控股权益应占利润达到6.84亿元左右，该指标在2018年、2020年分别约为2.31亿元、5.27亿元。今年上半年，合能控股收益为15.69亿元，公司毛利率为31.9%，非控股权益应占利润则为1.41亿元，归母净利润亏损22万元。
进一步而言，从合能控股的财务来看，其现金流确实有较大风险，且无法按时完成项目也将影响其现金流。2018年合能控股经营活动所得现金净额约19.57亿元，但此后两年该指标均为负值：2019年公司经营活动所得现金净额为-15.50亿元，2020年为-11.01亿元。
更尴尬的是，除了经营活动现金流不好看外，合能控股的股权回报率也连年下跌，该指标在2018年至2020年及2021年上半年分别为94.1%、65.3%、27.6%和14%。
“三道红线”全踩
再一个，合能控股目前最忧心的恐怕是债务问题。公司也坦言，不仅目前有大量的负债，日后还可能会产生更多债务，且我们可能无法产生足够的现金流满足现有和未来的债务需要。
招股书显示，合能控股目前背负大量负债。截至2018年、2019年及2020年12月31日及截止2021年6月30日，合能控股借贷总额(包括银行及其他借贷)分别为人民币57.28亿元、人民币52.38亿元、人民币70.14亿元及人民币68.86亿元，资产负债比率分别为636.8%、290.8%、237.3%及163.7%。
合能控股负债率曾在2018年达到636.8%，随后逐期下降，最近一期的负债率为163.7%。对比相关上市房企的负债率来看，合能控股的负债率处于超高水平。
根据国内“三道红线”的规定(即负债资产比率不得超过70%、净资产负债比率不得超过100%、现金与短期借款比率不得低于1.0)，合能控股“三道红线”全踩，将不能增加有息负债，这对于其财务状况及经营业绩可能产生重大不利影响。
截至2021年6月30日，合能控股有银行及其他借款共计约人民币68.86亿元，须于2021年及2023年间偿还。截至2021年8月31日，合能控股的银行及其他金融机构授信总额为人民币72.59亿元，其中未动用授信额度为人民币16.26亿元。
总体而言，从合能控股成立到现在如此之久仍未上市，以及其一度负债率突破600%，这就不能说其之前没上市的原因是因为“稳扎稳打”的经营风格，其本质也在谋求暴利扩张。另外，就现在整个房地产行业而言，除了出问题的头部房企，好的头部房企还有很多中小型房企都在这个时候“纵横联合”、“紧衣缩食”寻求新突破了，甚至有的都很安全的开启“新纪元”了，可回看合能控股还在“三条红线”和准备上市的阶段呢，这不得不说其确实很多事情太慢了点。
客观的说，合能控股此次上市的目的或更多是为了缓解自身过去留下的“诟病”，但自身并没有绝对优势的现状再加上如今“天时”，就算上市成功，其后续表现也不言而喻。
(文/每日财报 何嫱)
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