在10月9日上市申请失效三天后,10月12日早间,四川房企领地控股集团有限公司(以下简称“领地控股”)二度在港交所提交招股书文件。

与大多数房企一样,领地控股也有着“千亿梦”。领地控股最早成立于1999年4月,2006年将总部从乐山迁至成都,同年开启全国化拓展业务。在2019年就曾表示将在2020-2021年跨越千亿。据克而瑞销售排行榜,领地控股2019年的全口径销售金额为247.3亿元,位列行业第96位;今年1-9月累计销售248.5亿元,位列第80位。

如今上市进程受阻,领地控股距离千亿目标又远了一步。

利润不断下降 盈利能力欠佳

从盈利情况来看,领地控股的业绩表现的其实不甚良好。根据《每日财报》的统计,2017年至2019年,领地集团的收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元,年内利润分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元,业绩起伏震荡。

尤为一提的是,2019年领地控股收益增长逾三分之二,而利润仅增加0.23亿元,蹊跷源头在于利润率逐年下降。招股书披露,2017年至2019年,领地控股毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%,领地控股的净利率由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%,并在2019年进一步下滑至8.9%。

数据显示,2019年我国房企平均净利润率为16.39%,领地控股8.9%净利率远远低于行业均值。

值得注意的是,截至2020年2月29日,领地控股在全国20多个城市拥有90个项目,合计土地储备为1331.45万平方米。其中,位于成渝经济带及四川省的项目数为58个,占总项目数的64%,其中四川省独占57个项目;加之,成渝经济带及四川省开发中建筑面积为549.6万平方米,日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米,两项合计占总土储的比例逾70%。

绝大多数项目集中于单一区域,使得领地控股的业务及前景高度依赖该地房地产市场的表现,这也注定其财务表现具有很大的波动性。

负债一路攀升 资金状况承压

领地控股能够喊出千亿规模口号的自信来自于丰厚的土储。最新招股书显示,截至2020年7月31日,领地控股持有104个处于不同开发阶段的房地产项目,其中86个为直营公司,18个为联营公司;录得应占的总土地储备为1615.2万平方米,包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米,及应占持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米。

然而,大手笔拿地让领地控股负债不断上升,资金流承压。招股书显示,2017年至2019年,领地控股的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元,净资产负债比率分别为60%、110%和140%,大幅上升。

截至2019年末,领地控股应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元,而年末公司账面现金只有13.82亿元,存在较大的偿债压力。负债攀升之际,领地控股融资成本的上升也拖累了公司的业绩。2017年至2019年,公司借款的平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

据了解,2019年千亿房企的平均融资利率为6.52%,其中万科、华润、保利、招商、金茂的加权平均融资利率更是在4%之下。可见,相对于千亿房企而言,领地控股的融资成本偏高了不少。

值得注意的是,领地控股经营活动现金流已经连续三年为负。2017年至2019年,其经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。

规模失速扩张 项目质量堪忧

根据克而瑞研究中心披露的“新增土地货值TOP100”榜单中,在2019年,领地集团以214.5亿元的新增货值位于榜单第91位,同时新增土地建面171.8万平方米。不得不说,领地控股近几年来发展规模上去了,但是伴随着快速扩张,房产项目质量却因此下降了,这导致质量投诉事件频发。

今年7月至8月,多起涉及领地控股的房屋质量问题的维权事件曝出。人民网领导留言板信息显示:领地控股旗下多个项目因房屋质量问题、涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉,涉及成都新津区领地天府兰台、乐山市领地天屿楼盘、眉山领地凯旋府等项目。

8月3日,有网友发布关于新津区领地天府兰台一期的相关投诉。投诉信息显示,2020年初开发商为赶工期,施工单位粗暴施工,导致目前出现一系列的安全和质量问题,众多业主因对房屋质量存在异议,拒绝收房并要求整改。截至目前,领地控股仍然用推诿责任、无期限拖延等方式忽悠购房业主,部分房屋至今未达到交付标准。

无独有偶。8月2日,有网友投诉四川乐山市领地天屿楼盘,主要涉及宣传园林入户情况与合同不符、顶层出现多条裂口等质量问题。

值得注意的是,领地控股不仅房产项目因质量问题频遭投诉,旗下多家公司也因频繁违规被处罚。

据招股书信息,2017-2019年,领地控股的不合规事件主要有三类:未取得建设工程许可证而率先动工、广告投放不当和未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。其中18家公司因建设工程许可证相关问题被罚款580万元;3家公司因广告投放不当被罚款30万元;另有若干附属公司因社保和公积金违规而被罚款4110万。

盈利下降、债台高筑、质量堪忧的领地控股,2020年1-7月实现销售额仅185.7亿元,与之喊出的千亿目标差距甚远。如今二次赴港IPO,能否顺利通过聆讯以及受到资本市场认可,《每日财报》将持续关注。

出品|每日财报

作者|何洛