一直以来,商业地产的宽阔路途并非处处坦,然而道路越泥泞,留下脚印就越深刻,疫情影响之下更甚。

疫情影响,2020年全球奢侈品市场处于萎缩状态,在投资物业和酒店业务的大幅亏损下,太古地产交出了年最差的一张成绩单。

业绩连续下跌 增速逐年放缓

3月11日,太古地产召开了年度业绩发布会。年报显示,2020年太古地产实现收入133.08亿港元,同比下跌6.43%;毛利55.06亿港元,同比下降61.76%;归母净利润40.96亿港元,同比下跌69.49%。

自2017年高速增长后,太古地产开启了连续三年的下跌路。数据显示,自2018年开始,太古地产的成长速度便开始放缓。当年,公司的营收及归母净利同比增速分别为-20.69%、-15.58%,而2017年这两项指标分别为10.52%、125.63%。

2019年,太古地产未能扭转“颓势”。公司当期营收同比下跌3.38%,归母净利则同比下跌53.17%。对比往年来看,其2020年的业绩下滑程度为年之最,归母净利也创下了40.96亿港元的新低。

毛利方面,2020年,太古地产投资物业估值亏损44.65亿港元,同比下跌220.03%;物业买卖则亏损0.49亿港元,上一年该指标则为0.04亿港元;酒店业务的亏损较2019年的0.62亿港元进一步扩大为3.1亿港元,连亏多年。

出售部分资产 缩减资本开支

对于一直以来“慢吞吞”的太古地产来说,相较于加快开发节奏,太古地产似乎更愿意用出售非核心资产的方式来获得资金。

2018年,太古地产通过出售投资物业获得的收益为12.76亿港元,2019年的收售资产收益则增加至23.38亿港元。2020年,太古地产的出售行为还在继续。公司出售了太古城中心第一座办公楼和美国迈阿密两座办公楼的全部权益,并向太古城住宅项目的业主推售项目停车位。

在太古地产看来,过去数年出售非核心资产规模达450亿港元,这部分主要为老旧资产,达40年以上。出售这些资产让太古地产有良好现金流,在优化资产结构的同时,也可加大投资核心资产。

除出售非核心资产外,太古地产对于香港和美国两地的资本开支也进行了缩减。2020年香港投资物业及酒店的资本开支(包括集团应占合资公司的资本开支)为14.52亿港元(2019年:24.6亿港元)。美国的投资物业及酒店于2020年的资本开支为0.65亿港元(2019年:1.68亿港元)。

从后续的开支预测来看,美国的资本开支从2022年后并未披露,而香港2021年后的开支预测为133.27亿港元,中国内地为53.37亿港元。

香港市场疲软 转向内地投资

疫情影响,2020年太古地产各酒店的均客房收入及入住率均有所下降,尤其是位于香港及美国的酒店。

2020年,太古地产在香港零售物业的租金收入为24.41亿港元,与2019年基本持。太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别下降31%、18%及16%,

办公楼方面,太古地产2020年办公楼收入65.55亿港元,香港办公楼物业组合租金收入总额为61.31亿港元,较2019年略有上升。其表示,2020年办公楼续约租金上调及租用率坚挺,但部分因缺少太古城中心第三座及第四座办公楼的租金收入而抵销。

太古地产认为,市场对香港办公楼楼面的需求疲弱,反映当前经济状况和失业率上升。中区办公楼空置率上升对租金构成下调压力。太古坊租用率高企,租金较其他地区办公楼而言大致坚稳,但九龙东的空置率上升及新供应增加,对旗下楼龄较高的商厦租金构成下调压力。

虽然太古地产在香港市场的业务仍在恢复中,但中国内地复苏带来的收入足以抵消其香港商场的租金收入下降,也使得太古地产在内地市场的表现更引人期待。

太古地产在年报中对于2021年内地零售市场的展望给出了相对较高的预期,将积极发掘更多新项目,继续扩大内地投资

值得关注的是,太古地产于12月公布与远洋集团合作发展北京颐堤港扩建项目,进一步将颐堤港打造成为首屈一指的休闲商业地标,总楼面面积约39万方米(不包括停车场),计划分两个阶段于2025年底及2027年落成。

此外,北京三里屯太古里的零售延伸部分,即三里屯太古里西区也将全新亮相。该项目面积约3万方米,其翻新工程预计将于今年上半年左右完成。

2021年,太古地产能否扭转业绩颓势,《每日财报》将持续关注。

撰文/刘阳

出品/每日财报