在地产行业黑天鹅事件的集中爆发的当下，房产企业频频被评级机构下调似乎已变得屡见不鲜。继标普下调花样年评级致使其股价大幅下跌后，国际评级机构又下调了多家地产公司的评级级别及评级展望。
随着融资的收紧，企业评级由于对融资起到至关重要的影响，因此就显得更加重要。评级下调是当前一些房企遇到的问题，作为企业需要注意防范评级下调引起的新问题，因为要知道投资者对此很敏感。
作为又一家被评级下调的房企，海伦堡于沉默的幕后走向舆论的台前。
海伦堡中国控股有限公司(以下简称“海伦堡”)于1998年成立，目前旗下项目超200个，公司土地储备规模约3237万平方米，土储货值近4000亿元，业务覆盖全国16个省及直辖市的52个城市，主要聚焦珠江三角洲地区、长江三角洲地区、华西地区、华中地区及京津冀地区等五大核心区域。
几年前，其为了实现“上市梦”，定下了三年冲刺千亿的业绩目标，随后其冲出广东、走向全国，大肆扩充土储，下沉到三四线城市，摒弃了高端产品开发路线，在高负债、快周转的路上一路狂奔。
但身处如今房地产发展新格局下，“粤系老牌房企”海伦堡显然在埋头扩张之际没有准备好随之而来的负债高企、流动性吃紧等一系列并发症，目前其正面临经营和融资环境的多方面挑战。
评级展望由“稳定”转“负面”
日前，穆迪发表相关报告称，确认维持海伦堡中国控股有限公司(以下简称海伦堡)企业家族评级为“B2”以及高级无抵押评级为“B3”，展望由“稳定”下调至“负面”。
穆迪预计，鉴于中国目前融资条件紧张，海伦堡房地产销售的现金回收周期较长，其流动性缓冲将减弱。
需要指出的是，与近期评级机构对房企的评级展望同步下调相比，海伦堡受到评级机构的影响相对较轻，仅是展望出现了调整，且与融资严峻环境这一普遍性问题密切相关。
在评级方面，穆迪强调称，海伦堡中国的“B2”企业家族评级主要反映了该公司在主要市场开发地产和执行销售的良好记录，以及不断扩大的地域覆盖范围。
对于展望调整，穆迪副总裁/高级分析师Celine Yang表示，这反映了我们预计海伦堡中国在充满挑战的运营和融资环境下，流动性缓冲和信贷指标将有所减弱。
高利率发债或另有打算
几乎与评级展望遭下调同步进行的是，海伦堡于近日成功发行共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券。在此需要留意的是，海伦堡成功发债融资中有几个细节不容忽视。
此次海伦堡发行的，是美元绿色债券。所谓绿色债券，是指将募集资金专门用于资助符合规定条件的绿色项目或为这些项目进行再融资的债券工具。
据悉，绿色债券相对传统债券，二者平均收益率差距可达18个基点。传统房企融资成本平均为5.5%～7.5%，而房企在境内发行绿色债券的平均票面利率约在4.5%左右。即使是境外美元绿色债券，在利息率方面也有一定的优势。
不过，再看海伦堡此次发行的美元绿色债券，利息率高达11%，着实不低。与其他房企今年发行的美元绿色债券相比，海伦堡11%的利息率也几乎是最高的了，仅低于上坤地产于7月23日发行绿色债券12.25%的利息率。此外有数据显示，截至9月14日，共有20家房企发行绿色美元债券，合计规模达61.76亿美元，平均票面利率为7%。也就是说，海伦堡的利息率比行业均值整整高了4个百分点。
利息率如此之高，反映的自然是资本市场对海伦堡的流动性与信贷方面存在的一定顾虑还有海伦堡自身对于资金的需求。再者，既然是绿色债券，房企所得融资就应该用于绿色建筑的建设，而该标准势必将增加其相关成本。高成本加上高融资利息率，随后势必将严重压缩海伦堡的利润水平。
由此可见，即使海伦堡能发行美元绿色债券，也不见得是多大的好事，紧急发债更多的或是为了“借新还旧”。
打起了物业公司上市的算盘
早在2016年，海伦堡敲定“3年冲刺千亿的业绩目标”，相关机构数据显示，2019年其销售金额为674.5亿元，距离冲刺千亿目标梦相距较远。
与此同时，因飞速扩张使海伦堡的负债一直维持在较高的水平。2016年至2018年，海伦堡地产未偿还银行贷款及其他贷款总额分别约为128.743亿元、205.037亿元、283.075亿元。净资产负债率为69.4%、83.4%、133.7%，三年时间近乎翻倍。
为了缓解资金压力，满足继续扩张的野心，海伦堡地产分别于2018年10月和2019年5月，两次向港交所递交招股书。据招股书显示，海伦堡拟将此次融资用于2021年底前寻求地块或合适的并购机会用于土地收购;用于开发现有物业项目;以及用作一般营运资金。然而，海伦堡地产两次冲击IPO均以失败告终。
如今，海伦堡转而开始将物业公司分拆上市，以缓解集团财务紧张局面。2021年4月23日晚间，港交所公告显示，海伦堡旗下海悦生活控股有限公司正式递交招股书。
据招股书显示，截至2020年12月31日，海悦生活拥有150个已签约项目，有149个项目来自海伦堡和联营公司及合营企业。就此也可见，海悦生活的业绩增长模式，也是高度依赖母公司项目交付的。
在房企充满不确定性的下半场，市场最希望看到的就是房企自身的确定性，哪怕是相对性的。可海伦堡“脚前”被下调评级，“脚后”紧急发债着实一改往日风格。其实仔细端详其近三五年的发展也与花样年等一众扩张战略型房企差不多，都难以逃脱在这两年大环境收紧下变得“疲于奔命”的现实。
眼下，一向平静的海伦堡或许比外界投资者更为紧张。
(文/每日财报 何嫱)
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